榜單點評：

1、銷售總量滯漲，標(biāo)桿房企規(guī)模優(yōu)勢擴(kuò)大

過去的5個月，觀點指數(shù)房企銷售金額TOP100的門檻進(jìn)一步上升。不過相對于前三甲動輒幾百億的增幅來說，銷售100強(qiáng)的“后車位”相對波動較為平緩。

這也和此前我們判斷的一致，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時代，體量更大的房企或者品牌將占領(lǐng)絕對的規(guī)模優(yōu)勢。

來源：觀點指數(shù)

從數(shù)據(jù)端看來，上述特征更加清晰。從2016年至今，TOP100各梯次的銷售總額均錄得較大增長。其中，TOP3的銷售總額由2016年的10469.8億元上漲至2017年的15816.4億元，上漲幅度超過51%。

2018年一季度，前三甲的銷售總額也是一路走高，由年初的2015億元飆升，月均上漲率超過76%。

反觀TOP51-TOP100的50家房企，2018年1月的銷售總額為958.63億元，累計前四月的銷售總額為4047.18億元。50家房企的銷售總額還落后前三強(qiáng)幾千億元。

從榜單來看，排名后半段的房企名次變動也是最為激烈的，上個月榜上有名的企業(yè)，這個月已有不少被擠下榜單。

來源：觀點指數(shù)

從各梯次銷售總額占全國的銷售比重來看，TOP3、TOP5的變動最大，由2016年的8.9%、12.85%分別上浮至2018年前四個月的18.38%以及24.75%。這也意味著，排名前5的企業(yè)已占據(jù)全國近1/4的銷售額，整個行業(yè)向“寡頭時代”邁進(jìn)。

來源：觀點指數(shù)

相對而言，TOP50乃至排名50強(qiáng)后的企業(yè)，占全國的銷售比值則均為平緩。2016年后50家房企的銷售總額為10673.49億元，占全國銷售總額的9.07%，而這一數(shù)字在2017年為11821.15億元，所占比重則下降為8.84%。2018年伊始，上述比值略有上漲。2018年1-2月，后50家房企的銷售總額占全國的銷售比例為14.11%，不過在接下來的幾個月中則相繼下降，其中2018年1-3月為11.31%，2018年1-4月為11.17%。

這也意味著，中小型房企至少在銷售上將漸失話語權(quán)。如何在與大型房企搶奪資源的同時，進(jìn)一步提升銷售業(yè)績，是這些房企面臨的現(xiàn)實。

“面包”還需“面粉”來做，這是地產(chǎn)行業(yè)不變的鐵律。在過去的幾個月中，全國房地產(chǎn)行業(yè)的土地購置面積增速卻開始回落。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，和2017年房地產(chǎn)行業(yè)土地購置面積同比增速均為正數(shù)或者雙位數(shù)增長不同，進(jìn)入2018年該數(shù)值已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，其中2018年1-2月累計的土地購置面積增速為-1.2%，1-3月份增長速度為0.5%。不過僅一個月后就又轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。

來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)

具體而言，觀點指數(shù)監(jiān)測的22個全國重點城市顯示，過去的4個月中，包括北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的22個城市土地成交面積逐月遞減，分別為1166.47萬平方米、909.52萬平方米、884.84萬平方米以及863.19萬平方米；對應(yīng)的土地出讓金則增幅較為明顯，分別為1966.65億元、1260.85億元、932.36億元以及1103.60億元。

來源：觀點指數(shù)整理

這是房企購置“面粉”情緒冷卻的表現(xiàn)：一方面是地價的逐年上漲；另一方面融資端的繼續(xù)收緊讓不少房企“囊中羞澀”，資金鏈持續(xù)緊張；再加上限價、限供給等調(diào)控措施，房企入市的意愿變得相對消極。

不過從土地供給端來看，22城土地供應(yīng)有所回升，且“供大于求”。除2月外，2018年1月、3月以及4月的土地供應(yīng)面積均超過成交面積。

來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)

除了在土地上保持觀望外，房企在整體的房地產(chǎn)開發(fā)投資上也開始顯得謹(jǐn)慎。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元，同比名義增長10.3%，增速比1-3月份回落0.1個百分點。

其中東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資17181億元，同比增長11.3%，增速比1-3月份回落0.5個百分點；中部地區(qū)投資6604億元，增長14.8%，增速回落0.2個百分點；西部地區(qū)投資5980億元，增長3.2%，增速提高0.3個百分點；東北地區(qū)投資827億元，增長10.7%，增速提高9.4個百分點。

“行至水窮處”用來形容房企此時此刻的資金困境或許太過夸張，不過從現(xiàn)實處境來說，房企的資金鏈卻不可謂之“樂觀”。

如上文所言，房企在土地購置上變得保守的其中一個原因，就和資金受困有關(guān)。觀點指數(shù)監(jiān)測的50家A股上市企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年至今房企現(xiàn)金對短期負(fù)債的覆蓋倍數(shù)一路下降。

來源：上市企業(yè)公告、觀點指數(shù)

分季度來觀察，2017年一季度50家A股企業(yè)的短期負(fù)債均值為611.27億元，爾后該數(shù)值逐季上升，分別為676.34億元、727.83億元、823.13億元，至2018年一季度已經(jīng)來到853.77億元。

對應(yīng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值卻在146-154億元之間波動，最近的2018年一季度為153.98億元。于此，現(xiàn)金短債覆蓋平均倍數(shù)也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

來源：上市企業(yè)公告、觀點指數(shù)

從個股來看，2018年一季度，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)最高的企業(yè)為0.91，僅有一家。接著出現(xiàn)斷層，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)第二以及第三高的企業(yè)為0.52和0.5。介于0.4-0.49之間的企業(yè)僅為4家，0.3-0.39的則為7家。

需要注意的是，低于0.1的企業(yè)達(dá)到3家，均為中小型房企，其中最低的為0.04。

現(xiàn)金流叫緊的警示聲縈繞耳畔，而房企的融資渠道卻越發(fā)逼仄。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，仍然保持增長態(tài)勢，同比增長為2.1%，但是增速卻比1-3月份回落了1個百分點。

其中，國內(nèi)貸款下降1.6%，為8637億元；利用外資的比率下降得最多，下降77.6%至17億元。而自籌資金卻逆勢上漲，為14894億元，增長4.8%；定金及預(yù)收款14987億元，增長8.3%；個人按揭貸款7148億元，下降6.7%。

來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)債渠道也在發(fā)生改變。過往房企青睞的一般公司債以及私募債的比例在逐步下調(diào)，具體表現(xiàn)為由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。

中期票據(jù)成為另一個“香餑餑”，該發(fā)債渠道占比在今年1季度已經(jīng)上漲至28%，ABS所占比重為15%,其他如資產(chǎn)證券化等方式則位于第二順位，為20%。

上述數(shù)據(jù)也凸顯出房企的自我“救贖”：一方面通過加速銷售回款來補(bǔ)充現(xiàn)金流，另一方面通過自籌資金等非標(biāo)方式緩解資金鏈的緊張局勢。

過去的5月中，樓市調(diào)控依然沒有放松的跡象。這與個別城市住宅銷售價格指數(shù)的大幅上漲不無關(guān)系。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)漲幅最大的有丹東、?？诤腿齺啠渲械|環(huán)比增幅最大，達(dá)到2%。

丹東房價的突然走高，除了受朝韓關(guān)系復(fù)蘇影響之外，也體現(xiàn)了目前樓市的明顯風(fēng)向——在熱點城市限購的環(huán)境下，投資客開始將投資目光移向其他受低估的地級市。因此在月初的時候，住建部也就樓市問題共約談了12個城市的負(fù)責(zé)人，將調(diào)控力度推向了又一高點，成都、太原及貴陽等城市相繼出臺了更嚴(yán)格的限購、限售政策。

與調(diào)控同步升級的還有各地的搶人大戰(zhàn)，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，從2018年至今已經(jīng)有20個城市陸續(xù)出臺人才政策合計23次，涉及落戶辦理、租房和生活補(bǔ)貼、家屬隨遷、購房補(bǔ)貼不等。

來源：各政府機(jī)構(gòu)官網(wǎng)、觀點指數(shù)

其中尤為值得關(guān)注的是5月16日天津出臺的“海河計劃”，本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證，即可辦理直接落戶。計劃發(fā)布不到24小時，天津官方發(fā)布消息，已有30萬人申請落戶。

雖然，天津后續(xù)跟進(jìn)出臺了多項政策補(bǔ)丁，但是對于被嚴(yán)格限購打壓了許久的開發(fā)商來說，無疑是另一個可預(yù)期的利好——人口聚集效應(yīng)帶來的是未來可以預(yù)期的潛在購買力。

來源：各政府機(jī)構(gòu)官網(wǎng)、觀點指數(shù)

天津之外，海南是另一個積極“招賢納士”的行政區(qū)域。自4月黨中央宣布支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)后，這片熱土就成為資本追逐的對象。和資本一起進(jìn)駐海南的，還有百萬人才。5月13日晚，海南發(fā)布《百萬人才進(jìn)海南行動計劃(2018-2025年)》，明確到2020年吸引各類人才20萬人左右，到2025年實現(xiàn)“百萬人才進(jìn)海南”目標(biāo)。

在資本、土地兩大基本生產(chǎn)要素相對有限的情況下，要想保持城市的長足以及有質(zhì)發(fā)展，就需要各個城市在勞動要素上做“文章”，而這歸根到底還是“人才”的競爭，因此“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，就連一些三四線城市也難以幸免。

其實短期來看，除開部分落戶群體以避開限購為落戶目的外，新晉的人口也有希望在一定時間內(nèi)轉(zhuǎn)化為購房群體，為房地產(chǎn)市場增加銷售預(yù)期。同時，隨著新遷入人口的加入，城市的聚集效應(yīng)也將進(jìn)一步顯現(xiàn)，衍生出更多、更長期的空間需求，為房地產(chǎn)行業(yè)提供業(yè)務(wù)支撐。

未來，隨著各城市落戶或者人才吸引政策的逐漸放松，省會城市以及二線城市的虹吸效應(yīng)會進(jìn)一步加強(qiáng)。這些具有優(yōu)勢地位的城市，也會將周邊城市、中小城市和小城鎮(zhèn)的資源要素吸引過來。