吳建斌 我這兩天出差去了西部的一個城市，之前我的同事邀請我去那里看一看，我說沒有時間，但后來他們堅持讓我去一趟，說你一定要來。

我花了兩天時間調(diào)研了下這個西部城市的房地產(chǎn)市場，最大的感受就是這個城市目前所處的階段，有可能像深圳在90年代或者2000年這個時間點。我看到整個城市，現(xiàn)在到處是塔吊。訪問了幾家房地產(chǎn)公司，在手土地面積都是幾萬畝，最少的也有幾千畝。市場的動力非常強(qiáng)，這個城市這幾年GDP在全國排位很高。

我也分析了一些這個城市的數(shù)據(jù)，今年一季度GDP增長是10.1%。從這個現(xiàn)象我們可以看到中國的房地產(chǎn)市場，存在一種分化的局面。我感受非常深，當(dāng)我們覺得整個中國的房地產(chǎn)市場，在目前的調(diào)控之下，遇到諸多困難，但當(dāng)我們走到像這樣的城市時，卻又幾乎感覺不到調(diào)控。我們知道中國市場非常大，絕對不僅僅是北上廣深這幾個城市，中國市場從東到南，從南到北，由于發(fā)展的階段不一樣，所以房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)特征也不一樣。這是我在這個西部城市待了兩天的感受。

▌第一部分：對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)判

今天我的演講分幾個部分，第一部分是對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的總體判斷。這個判斷未必準(zhǔn)確，是我個人的一些見解。目前房地產(chǎn)市場總體給我的感覺，像天空上飄了一片烏云。

過去幾年，特別是2015、2016年，我們房地產(chǎn)市場的各種前端融資非常熱鬧，錢也很多，你想融資，資金來源渠道很多。2015、2016年，房地產(chǎn)市場也經(jīng)過了一輪大的增長，我認(rèn)為最主要的還是金融市場的推動，特別是像我們當(dāng)時非標(biāo)型的發(fā)債市場的推動，房地產(chǎn)企業(yè)無論評級2A還是3A，在國內(nèi)市場融資幾十億資金，或者上百億資金是非常容易的，那個時候中國國內(nèi)融資比較方便，境外市場融資也比較容易。

在這個階段，我們知道信托融資、地產(chǎn)基金的融資，這些融資在快速增長的情況下發(fā)揮了非常重要的作用。但是經(jīng)過了兩年的發(fā)展，作為一個地產(chǎn)人，我深知當(dāng)前融資環(huán)境發(fā)生了多大的變化?，F(xiàn)在的融資難度非常大，融資成本也在上升，在這些方面，地產(chǎn)公司真的感覺面前飄了一朵烏云，而且這朵云很厚，就在我們頭頂上。

除此之外，這兩年，特別是在房地產(chǎn)市場，多項政策一直在加，沒有放松。有人說是五限，有人說六限，差不多在房地產(chǎn)市場，能限制的都在使用。對房地產(chǎn)公司來講，這是一個非常不利，不好的消息，市場在執(zhí)行過程中難度很大，再加上融資成本也在上升。

在目前的融資市場，差不多只有開發(fā)貸才能保持和過去差不多的融資成本水平。其他的融資工具，融資成本，從我自己操盤的角度來看，起碼上升了5%到10%。

以前已經(jīng)和房地產(chǎn)商有合作的有些銀行或者金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)簽了貸款和約或者部分資金已經(jīng)在使用，后面還有一些合同沒有使用的，差不多在這個階段、這些金融機(jī)構(gòu)都要求改簽合約，或者有補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議的目的，就是金融機(jī)構(gòu)在資金鏈?zhǔn)站o的情況下，需要發(fā)展商承受融資成本上升帶來的成本。

既然是烏云，如果來一陣風(fēng)就可以吹走，這個風(fēng)可能是政策風(fēng)，有可能是因為其他什么原因，這些烏云就會被驅(qū)散。

但是在這種情況下，作為我們從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，怎么判斷這個市場？

我是這么判斷的，我認(rèn)為目前我們現(xiàn)在的限制政策，短期內(nèi)不會取消。當(dāng)然會有人問，多長時間才能取消？作為企業(yè)來講，戰(zhàn)略部門一定要做一些先行性研究、預(yù)見性的判斷。

我們在內(nèi)部做過很深入的研究，我們判斷政策限制，應(yīng)該還會持續(xù)兩年時間。兩年的時間，對房產(chǎn)公司來講，有些企業(yè)可能就是冬天，但又有些企業(yè)可能是春天。房地產(chǎn)公司最主要的，是要靠強(qiáng)大的資金支撐，如果沒有足夠資金儲備，讓自己過好這個冬，我相信壓力是非常大的。

第二個方面，我認(rèn)為調(diào)控的常態(tài)化也是不會改變的。房地產(chǎn)企業(yè)從90年代開始，到現(xiàn)在已經(jīng)走了30年的時間，我們這些做房地產(chǎn)的人所經(jīng)歷的，就是每幾年調(diào)控一次，而且每次調(diào)控都在加碼。目前，加碼已經(jīng)到了歷史上最嚴(yán)厲的時候，至于還會有什么新的舉措，還不知道。這個行業(yè)就是這樣，為什么會是這樣？就是因為這個行業(yè)表現(xiàn)太好了，當(dāng)別的產(chǎn)業(yè)還處于比較艱難的時候，利潤率還處于比較低的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，我們?nèi)ツ瓯３至?.6%的經(jīng)濟(jì)增長，今年一季度保持6.8%的增長，這個增長趨勢也沒變。我們也知道房地產(chǎn)在我們國民經(jīng)濟(jì)的整體里面占比太足，幾乎占了這個大餅里面的20-30%，拉動五六十個行業(yè)。所以房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)是很大的，所以經(jīng)濟(jì)增長只要不下滑，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，就一直是很大的。

我們還有一個判斷，頭頂上的烏云雖然短期內(nèi)不會消失，但是長期應(yīng)該會消失，應(yīng)該政策會根據(jù)調(diào)控的需要和國家發(fā)展做判斷和安排，但因為之前畢竟不是完全的市場經(jīng)濟(jì)安排，但隨著各方面的健全，各方面管理和監(jiān)管到位，這些政策引導(dǎo)，也會逐漸市場化。

房地產(chǎn)企業(yè)這么多年增長走過來，其實很多公司的管理基礎(chǔ)還是很差，在過冬的這個時候，我們要苦練內(nèi)功。房地產(chǎn)企業(yè)和金融密不可分，現(xiàn)金流的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)最核心的方面。當(dāng)然現(xiàn)金流我們也知道，一般包括兩方面，一個是自己的經(jīng)營現(xiàn)金流，另一方面是融資現(xiàn)金流，當(dāng)融資環(huán)境出現(xiàn)了一種困局的時候，我們必須要加強(qiáng)自己內(nèi)生的管理。

在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)可能會出現(xiàn)四方面的特點：

第一是長期利潤率趨于下降趨勢。這和巴教授的判斷完全一致，長期處于下降趨勢。

到什么程度？整個社會平均利潤率就是房地產(chǎn)行業(yè)最終利潤率下降的目標(biāo)。我們也知道過去房地產(chǎn)行業(yè)毛利率都在40%、50%之上，而且規(guī)模又大，利潤率又高，當(dāng)別的行業(yè)只有10%、7%、8%的時候，房地產(chǎn)有這么高的毛利率，你想想這個行業(yè)多好？但是這個趨勢已經(jīng)在逐步下降。

第二個，野蠻增長。原來開發(fā)房地產(chǎn)，只要有房子就好賣，不管房子建在哪里，水電煤氣也不通，在那個年代，只要是房子就好。但是現(xiàn)在這樣的房子就不好了，現(xiàn)在是品牌發(fā)展的年代，越有品牌的發(fā)展商，在市場上的房子越是好賣，品牌甚至比質(zhì)量都更重要。

第三個，開發(fā)商有可能向運(yùn)營商在轉(zhuǎn)變。大家判斷房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，到底怎么轉(zhuǎn)，見仁見智，有很多種選擇。我的選擇就是開發(fā)商向運(yùn)營商的轉(zhuǎn)變，這個趨勢也是不可逆轉(zhuǎn)的。

第四個，行業(yè)的集中度提高。行業(yè)集中度在過去從2012、2013年以來，集中度明顯提高，前10家房地產(chǎn)公司，前50家房地產(chǎn)公司，前100家房地產(chǎn)公司，在市場的占有率逐步拔高，特別是前10家，占到市場份額的30%、40%以上。

有人預(yù)測，前10家房地產(chǎn)商有可能在2020年，有可能占市場份額到50%。大家不可想象，有10家房地產(chǎn)公司占中國十幾萬億市場的50%。這是非常震撼的一件事，如果這件事情發(fā)生，這個行業(yè)的整合就完成了。

這是我們對大勢的判斷。

面對烏云，作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，有時候也需要有逆向思維。順向思維很重要，但是逆向思維也很重要。當(dāng)我們在做逆向思維的時候，我們可能考慮一些因素，這些因素是什么，讓我們產(chǎn)生逆向思維的結(jié)果，可能有幾種東西：

第一，城鎮(zhèn)化的方向。城鎮(zhèn)化的方向就是國家的政策，目前中國城鎮(zhèn)化發(fā)展60%，發(fā)達(dá)國家80%，還有20%的成長空間。這個變化會產(chǎn)生什么結(jié)果？有錢的階層會向一線城市集中，次有錢人可能向強(qiáng)二線城市集中，錢不多但是想享受城鎮(zhèn)化成果，要向縣級、縣市級走。這是國家推動的結(jié)果，也希望看到的結(jié)果。

第二，老百姓追求美好生活是一個方向。什么叫美好生活？就是我們現(xiàn)在追求和兩三年前追求生活質(zhì)量是不一樣的，什么叫美好生活？城市交通要好，社區(qū)周邊配套要好，社區(qū)的設(shè)計要好，社區(qū)的功能要齊全，戶型要好，戶型配套的高智能化東西要到位，從房間的角度我理解的就是這樣。這個策略沒變，我們就知道房地產(chǎn)的方向在哪里，也很清晰了。

第三， GDP仍然是考核或者衡量一個國家水平的動能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的經(jīng)濟(jì)體，再加上我們的餅很大，在這么大餅的基礎(chǔ)上，增長6.8%，這是很巨大的數(shù)據(jù)。這個數(shù)據(jù)的背后顯示了中國經(jīng)濟(jì)，目前仍然保持非常強(qiáng)的活力；另一方面，我們投資、在推動經(jīng)濟(jì)成長。

再換一個角度看，在經(jīng)濟(jì)活躍的過程中，會有一批人受益。中國人的有錢就買房子的心態(tài)，這種做法一直沒有變化。經(jīng)濟(jì)的成長過程中，又會有一批新的階層出現(xiàn)，他們有了錢就會買房子，更有了錢就會買更好的房子，買改善性的房子。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)，毛利率雖然在下降，但是房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率、凈利潤率仍然是所有經(jīng)濟(jì)體里面最好的一個。

在這種情況下，經(jīng)過四個因素的分析，作為房地產(chǎn)公司來講，方向還是比較清晰的。房地產(chǎn)行業(yè)里面最核心的三大因素：人、土地、資金。誰擁有了最優(yōu)秀的人，你在房地產(chǎn)行業(yè)就有立足之地；誰擁有了豐厚的土地儲備，你在行業(yè)就是戰(zhàn)無不勝；誰擁有了更大的資金來源，你這個企業(yè)在最艱難、或者未來調(diào)控過程中，你仍然活得比別人好。

前幾天，我在微信里看到有個土地儲備方面的排名，有些公司，目前土地儲備達(dá)到了3.1萬億的土地儲備，很簡單，正常房地產(chǎn)公司土地儲備一般會維持開發(fā)3年，3.1萬億正常情況下，如果各種因素能配套的話，每年銷售量就應(yīng)該是1萬億。第二第三名的房企，土地儲備是2.8萬億，再接著2.5萬億。你擁有的土地儲備在下一步競爭里面處于主導(dǎo)因素。

另外是人的因素，人的因素也是房地產(chǎn)公司里面最關(guān)鍵的。有些公司推行雙贏機(jī)制，有些推行雙享機(jī)制，這是為了獲取市場上最優(yōu)秀的人所設(shè)的機(jī)制，就是把市場優(yōu)秀的人跟公司的各種利益緊緊連在一起。我們的訴求，就是經(jīng)過發(fā)展之后，企業(yè)獲得更好的收益，老板愿意把錢拿出來與我們的員工或者合伙人分享，我們很多房地產(chǎn)公司都在學(xué)這一套機(jī)制，這套機(jī)制目前看起來，能發(fā)揮很好的作用。

當(dāng)前大家最關(guān)心的是資金問題，我找了2017年公布業(yè)績的幾家公司的業(yè)績表，可以發(fā)現(xiàn)什么呢？碧桂園2017年業(yè)績結(jié)算2269億，毛利率26%，利潤260億，分析員分析說，預(yù)計2018年，碧桂園計劃銷售目標(biāo)是7000億。萬科去年結(jié)算2429億，凈利潤281億，預(yù)計2018年目標(biāo)銷售7000億。

這張表大家應(yīng)該這么理解：

一個是這些地產(chǎn)商對未來是充滿信心的。你可以看到2017年碧桂園銷售5500億，如果2018年目標(biāo)是7000億的話，增速還是很大的！萬科5239億的銷售規(guī)模，到2018年他的規(guī)模也可能是7000億。從這些公司列的目標(biāo)來看，對未來是充滿信心的，不管市場怎么表現(xiàn)，不管大家怎么看，也不管評論怎么樣，這個做法，對市場未來的前景，是很看好的。

第二個方面，可以看到2017年這些公司的業(yè)績都是創(chuàng)他們歷史上的新高，但這不是新高，很快會被2018年業(yè)績覆蓋。非常簡單，比如2017年碧桂園的銷售是5000億，結(jié)算收入是2269億，也就是說2017年，還有不少的銷售收入會到2018或者2019年才結(jié)算，如果毛利率保持不變的情況下，利潤是要翻番的。換句話說，2018年，我們所列的地產(chǎn)公司的盈利會翻番。

第三個方面，這個表只是列了十家公司，其實可以列前一百家公司，每家公司對2018年的銷售都是充滿期待的，不管市場發(fā)生什么變化，不管現(xiàn)在金融市場多么緊張，他們對市場的前景都是非?？春玫摹?/p>

土地市場呈現(xiàn)的主要特點：

第一個，向縣鄉(xiāng)一線在覆蓋。原來市場覆蓋大多數(shù)在一二線城市，2016年、2017年以來，已經(jīng)開始覆蓋三四線城市，有的公司已經(jīng)覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這是一個趨勢，全國覆蓋。為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？因為一線在限購，市場那么多流動的資金、富裕的資金要找出路，出路找哪里？一線投資不了跑二線，二線投資不了跑三線，三線跑不了去鄉(xiāng)鎮(zhèn)，資金在一步步外溢。所以土地市場現(xiàn)在呈現(xiàn)三四線市場的土地大家爭得火熱，三四線城市以下的五六線城市也開始火熱。

其次，城市群周邊為主要戰(zhàn)場。巴曙松教授叫三大城市群，3+6的城市群結(jié)構(gòu)。分析一下房地產(chǎn)公司的2017年業(yè)績，會發(fā)現(xiàn)主要城市的城市群，特別是華南以深圳、廣州為中心的，華東上海、杭州為中心的，北京、天津作為中心的，這三個城市群帶來的銷售貢獻(xiàn)在每一家公司的占比非常高。在未來還將繼續(xù)以這種態(tài)勢推進(jìn)當(dāng)中。

第三，房地產(chǎn)公司原來專注做住宅房地產(chǎn)，現(xiàn)在實際上產(chǎn)城融合。比如特色小鎮(zhèn)，現(xiàn)在往這方面推進(jìn)。從幾家公司可以看到，最近都在提出一種特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略。恒大拿出1000億在科技方面做項目，每家都有自己的打法，核心就是產(chǎn)城融合。

再接下來，就是與金融機(jī)構(gòu)的完美結(jié)合。房地產(chǎn)公司都要靠金融機(jī)構(gòu)，而項目的發(fā)展還是靠金融機(jī)構(gòu)，沒有強(qiáng)大的資金支持，房產(chǎn)公司很難發(fā)展。房地產(chǎn)的利潤，就來自兩部分，一個是銷售收入，一個是融資帶來收入。

從這種情況來看，房地產(chǎn)公司的高周轉(zhuǎn)仍然是利器。最近網(wǎng)上可以看到很多公司，不但簽出很多文件，希望項目上加快周轉(zhuǎn)，為什么會這么做？其實很簡單，因為現(xiàn)在的融資成本上升5-10%。這5%到10%通過什么方式，可以讓融資成本既能接受又能推動產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展？

你的施工期、銷售期要短、資金回流越快，那么你在市場競爭就具有優(yōu)勢，如果借到一筆10%利率以上的資金，原來別人6個月就能銷售，而你放5年才銷售，這個最后的結(jié)果差別非常大。

第二個特點就是限價，采取合作開發(fā)的策略。我們現(xiàn)在有一塊地，三五家房地產(chǎn)公司大家共同去做。既然不能做最大化，那么價格不要談得太高，發(fā)揮自身優(yōu)勢，每個人在市場份額里面仍然可以分。

第三個是并購基本過去了。過去幾年房地產(chǎn)公司高速發(fā)展，60-70%是并購獲得的，很多房地產(chǎn)公司在各個地方，把能夠并購的資源都拿了，現(xiàn)在越來越少，所以招拍掛是未來獲得土地最核心的渠道。我認(rèn)為：招拍掛，舊改以及產(chǎn)城融合有可能變成下一步獲得土地的主要來源。

▌第二部分：對變化中的融資方式的預(yù)判

融資非常重要，融資成本前面已經(jīng)講過這些觀點，大家可以看一看。

在融資方面，我這樣認(rèn)為：盡管國家在融資方面關(guān)了一扇門，但會開若干的窗，門關(guān)的是非標(biāo)的。我們的金融市場真的是需要這樣一些標(biāo)準(zhǔn)，這個市場越規(guī)范、越有序，其實對整個房地產(chǎn)行業(yè)或者國民經(jīng)濟(jì)都是利好。把非標(biāo)關(guān)掉是沒問題的，對房企來說。關(guān)了一扇門，會開了很多窗。

我舉幾個例子，開發(fā)貸、并購貸、抵押貸沒什么影響，這些仍然存在。然后開的另外一扇門比如有資產(chǎn)的融資，有證券化、ABN、CMBS、ABS是房地產(chǎn)公司開發(fā)的，核心點是用于資產(chǎn)。

作為財務(wù)人員來講，我們經(jīng)常要看資產(chǎn)負(fù)債表，資產(chǎn)負(fù)債表主要分左右方，左方資產(chǎn)方，右方是負(fù)債權(quán)益方。如果你會看資產(chǎn)負(fù)債表，就會覺得每個科目都可以融資的，應(yīng)收款可以融資、收租的資產(chǎn)可以融資、成形的資產(chǎn)可以融資，正在路上的資產(chǎn)也可以融資，在建工程可以融資、商業(yè)資產(chǎn)可以融資，酒店資產(chǎn)可以融資……

再加上去年以來，我們國家正在推行長效激勵機(jī)制的建議，所以長租公寓市場的融資也是非?？捎^的。這分為兩種，形成或者已經(jīng)可以出租公寓可以融資，沒有建成的長租公寓也可以融資。渠道很多，我們可以通過發(fā)債、信托、銀團(tuán)，可以通過境內(nèi)外，我們想得到的融資工具差不多在這個市場都可以用的。只是每個工具用的時候所產(chǎn)生的結(jié)果不一樣，有些可能需要時間很長才能融到一筆錢，有的可能需要時間很短，這都不要緊，如果你知道能給公司帶來很好的融資，按照不同的時段，不同的團(tuán)隊安排、激勵，這些問題都可以解決。

我在這次峰會上舉些例子，比如陽光城（000671.SZ）是一家地產(chǎn)公司，全國排名16、17位，各種指標(biāo)排下來18、19位的水平。眼看著市場非常好，前景吸引人，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的三大要素之一的人，就是優(yōu)秀的團(tuán)隊已經(jīng)構(gòu)建完成，土地目前有將近5000億貨值，雖然不高，但還可以。

5000億貨值按照我們開發(fā)結(jié)構(gòu)來講，就是2-3年時間，當(dāng)然接下來，就要解決資金問題，當(dāng)我們認(rèn)識了這個問題的時候，陽光城的團(tuán)隊就是在推動各項融資方面要花很大功夫，所以我們怎么樣融合團(tuán)隊，每個團(tuán)隊有不同的激勵機(jī)制，而且在國家政策允許的情況下。

舉個例子，我們的REITs做了30億，這是深交所批的。還有在建工程，我們自己盤點一下，我們在將來的三年，在建工程在施工方面需要建安費，我們?yōu)榻ò操M做融資，會發(fā)公司債，這些都是正在做的事情。

比如我們?nèi)珖讍钨彿緼BN。這個是15億，已經(jīng)完成了，非常有效。雖然花的時間很長，我們做這個產(chǎn)品的時候，大概前前后后花了三個月的時間，金額也大概做了14億，對房地產(chǎn)公司來說，10多億資金并不多，但這是一個創(chuàng)新。我們把資產(chǎn)負(fù)債表分割之后，覺得這一塊可以帶來收益，過去看不上這個錢，但是現(xiàn)在對我們來說，也重要，就是把購房余款打包形成了一個產(chǎn)品。

比如我們在做CMBS，叫商業(yè)抵押擔(dān)保的證券，這個可以賺八個多億，我們把西安一個物業(yè)進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押之后變成一個產(chǎn)品，然后發(fā)掉，成本不高。

在物業(yè)管理方面，我們物業(yè)管理費ABS，也可以做，這個做7億對物業(yè)公司來講也是不少的錢，把創(chuàng)新的融資工具帶來的資金加起來也有幾百億。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，正常的銷售在繼續(xù)之中，除此之外，把資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分解，又能帶來幾百億資金，這就有很大的貢獻(xiàn)了，這也是我們財務(wù)工作者應(yīng)該體現(xiàn)的價值。

還有商票付款、保理、信托、境外發(fā)債等這都是我們可以做的。

▌第三部分:對房地產(chǎn)業(yè)的總趨勢判斷

剛剛已經(jīng)提過，對房地產(chǎn)公司來講，人、土地、錢三者不能缺一，當(dāng)人的問題解決好，要解決土地問題，當(dāng)土地問題解決好，要解決錢從哪里來的問題，錢有很多途徑可以獲得，不是單單的營運(yùn)收入，并不是沒啥事可以做?？偠灾覍Ψ康禺a(chǎn)市場有一個粗略的判斷。

如果人到位、土地到位、資金都到位了，那么這家公司在房地產(chǎn)行業(yè)里做的就不錯，我對房地產(chǎn)預(yù)測：以現(xiàn)在的發(fā)展速度或者各種因素的具備之下，10年以后房地產(chǎn)市場總量有可能是20萬億。做一個假設(shè)，銷售面積不變，我對銷售價值做3%的提升，10年以后就是20萬億的市場，這是有可能發(fā)生的。

我最近去了好幾個城市，特別是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在內(nèi)，一線城市房價從數(shù)據(jù)來講是有所下降，但這不一定是真實的，西部的城市增長都是50%或以上。所以全國普漲的情況下，保持3%的遞增，有可能在10年后，我們市場總額就是20萬億。

在20萬億的市場里面，我認(rèn)為強(qiáng)者更強(qiáng)，特別是前20強(qiáng)的公司會表現(xiàn)非常優(yōu)秀，占比提高，特別是未來3-5年還會保持40%、50%甚至一兩倍的成長。另外，就是強(qiáng)強(qiáng)合作會更多，大的地產(chǎn)商和大的地產(chǎn)商合作，大的地產(chǎn)商跟擁有土地的土地商圍繞土地的合作，這種合作趨勢非常明顯。中小地產(chǎn)商不是沒機(jī)會，只要有能力，以共存的立場把擁有的土地拿出來，合作為主，發(fā)揮自身的優(yōu)勢。

另外一個在打法還是高周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)公司化解風(fēng)險最根本的就是高周轉(zhuǎn)，越快越好。很多公司的錢可能是一塊錢周轉(zhuǎn)一年一次，如果一塊錢一年周轉(zhuǎn)兩次活或者周轉(zhuǎn)三次，效果就會很好。房地產(chǎn)市場能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，最核心的通道就是住宅房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)市場需求量非常大，不會枯竭，也沒有到天花板。除了正常需求以外，我們還有對美好生活的追求的需要，這個可能永遠(yuǎn)不會變，這是件好事。還有一個需求是產(chǎn)城融合，最后一個是產(chǎn)融的結(jié)合，這是房地產(chǎn)最重要的趨勢。

以上的分享是我個人的看法，未必對，僅供參考。也謝謝大家的聆聽。

（本文為陽光控股執(zhí)行董事、陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌在2018格隆匯“高屋建瓴”全國房地產(chǎn)高峰論壇演講實錄）

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