觀點(diǎn)指數(shù) “成功的城市必須建造房子，以便滿足人們不斷增長的居住需求，但這并不意味著建造房子會帶來成功。”這是哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛德華.格萊澤所著的《城市的勝利》一書中的精彩語錄，用來形容此刻正處于城市更新4.0的中國竟也莫名地契合。

經(jīng)歷30多年的大開發(fā)后，如今的房地產(chǎn)市場漸趨內(nèi)斂，迎來全新的生命周期，轉(zhuǎn)向更深刻、更廣泛的領(lǐng)域。

以最早在多元化道路上沖刺的萬科為例，2018年其也將“城市配套服務(wù)商”的定位進(jìn)一步迭代升級，改為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

在萬科2017年度報(bào)告中，其透露除原有的住房供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)核心業(yè)務(wù)外，目前已經(jīng)進(jìn)入租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運(yùn)動、教育、養(yǎng)老等行業(yè)，而鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域也正在探討。

究其根本，房企諸如萬科等的發(fā)展轉(zhuǎn)向無外乎看中了跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)。隨著城市更新的深入，這些服務(wù)的規(guī)模最終會超過房地產(chǎn)行業(yè)本身。因此堅(jiān)持“以人民的美好生活為中心”，未來的發(fā)展空間就將會無限延伸。

或許，用4月22日王石在深圳城市共創(chuàng)大會活動中的一則發(fā)言，來描述萬科的心境會更加直接了當(dāng)一些：“盡管行政管理深圳特區(qū)只是2000平方公里，但我覺得我們至少觀念上、規(guī)劃上、產(chǎn)城融合上，應(yīng)該超越2000平方公里這個(gè)概念。”

“不要被20平方公里困擾”

王石喊出突破空間的限制，這不僅僅具有業(yè)務(wù)需求的基礎(chǔ)，也體現(xiàn)在當(dāng)下房企面臨的困境中。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，僅從TOP10房企來看，過去的2017年中超過半數(shù)的銷售金額錄得至少50%的增長。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)

其中同比增速最高的為融創(chuàng)中國，2017年其合約銷售金額為3620.1億元，較上年增長140.33%。其次為新城控股，1127.79億元的合約銷售較2016年增長94.57%。

前三甲中，銷售金額和增速成正比，碧桂園、萬科和恒大的同比增速分別為78.34%、45.2%以及34.17%。

在銷售金額增長的另一面，卻是房企止不住的銷售面積增速下滑。2017年TOP10房企銷售面積均錄得正增長，這得益于過往幾年的銷售成績終于反映在賬面上。不過對比往年銷售增速會發(fā)現(xiàn)，TOP10房企的銷售面積增速已經(jīng)開始放緩。

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數(shù)據(jù)顯示，在過去的2017年，銷售排名前十的房企中有6家的面積增速出現(xiàn)下滑，分別為碧桂園、萬科、恒大、綠城中國、新城控股以及招商蛇口，下滑幅度最大的超過60%。

在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，2018年1-4月，全國商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.5%。

上述數(shù)據(jù)，也進(jìn)一步說明，不管是2017年還是2018年前四個(gè)月，房企銷售額之所以可以保持高增長，主要得益于房價(jià)的高企，尤其是2015年和2016年房價(jià)的大幅上漲，致使結(jié)轉(zhuǎn)收入延續(xù)上升的趨勢。

從盈利端來看，過去的2017年TOP10房企的歸母凈利潤均錄得正增長，這也是過往三年中這一指標(biāo)均為正數(shù)的一年，不過需要注意的是利潤增長率并沒有超過過往頂點(diǎn)。加之考慮到調(diào)控政策的穩(wěn)定及連續(xù)性，2018年房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)還將繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場處于下行周期已是沒有懸念。

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雖然多個(gè)數(shù)據(jù)都指向房企的開發(fā)業(yè)務(wù)高增長將不可持續(xù)，不過對于盤子已經(jīng)做大的房企來說，輕易放棄增長或者停滯不前是不可能的，畢竟資本市場可不相信眼淚，沒有好的業(yè)績增長，就只能承受資金出逃或者更多的悲情。

為了維持業(yè)績的繼續(xù)增長，就需要在住宅或者地產(chǎn)之外需求更多的可能，因此基于美好生活下的新業(yè)務(wù)成為不少房企培育新增長點(diǎn)的方向。與之相應(yīng)，已經(jīng)有不少房企順勢而為，提出盡可能覆蓋更多城市服務(wù)功能的定位，如朗詩去掉地產(chǎn)標(biāo)簽，將名稱由原來的“朗詩綠色地產(chǎn)”改為“朗詩綠色集團(tuán)有限公司”，布局長租公寓、養(yǎng)老、金融、物業(yè)等業(yè)務(wù)；融創(chuàng)則提出要做“美好生活運(yùn)營商”；龍湖由“善待你一生”升級為“美好城市運(yùn)營商”；旭輝自我定位為“美好生活城市運(yùn)營商”……

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在多元化道路上沖刺多年額萬科，也在2018年將其堅(jiān)持3年的“城市配套服務(wù)商”定位，進(jìn)一步迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并針對自身建立了“美好生活場景師”、“實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍”、“創(chuàng)新探索試驗(yàn)田”、“和諧生態(tài)建設(shè)者”4個(gè)角色。

而于2017年度報(bào)告中，萬科也進(jìn)一步透露除了在繼續(xù)發(fā)展原有以及已經(jīng)進(jìn)入的住房供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)、租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運(yùn)動、教育、養(yǎng)老等行業(yè)外，還將探討鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域的發(fā)展。

在4月22日深圳城市共創(chuàng)大會致辭中，王石對萬科的城中村改造計(jì)劃“萬村計(jì)劃”站臺，透露城中村綜合整治將引進(jìn)物資營管加城市化商業(yè)運(yùn)營。面對到場嘉賓，王石動情表示，雖然從行政區(qū)劃來看，深圳只是2000平方公里，可開發(fā)的面積只有20平方公里，但是不應(yīng)該被局限，而至少在觀念、規(guī)劃、產(chǎn)城融合上，超越2000平方公里這個(gè)概念。

城市更新的空間想象

王石的“游說”是有道理的。根據(jù)經(jīng)合組織（OECD）的研究結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)不僅包括蓋房子，還有跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)，這些周邊行業(yè)的規(guī)模，最終會超過房地產(chǎn)開發(fā)本身。

這也和愛德華.格萊澤的“成功的城市必須建造房子”、“但這并不意味著建造房子會帶來成功”的論點(diǎn)有異曲同工之妙。萬科對“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”定位的執(zhí)著也大多源于此。

隨著中國跨進(jìn)城市更新4.0時(shí)代，老城將進(jìn)入煥新階段，這種新不僅僅體現(xiàn)在建筑或者物業(yè)上，也體現(xiàn)在城市空間的多元化上。這也意味著，過去野蠻生長、圈地拓地城市發(fā)展模式將得到根本性顛覆。以“存量改造，舊樓盤活”為主題的城市更新將撬起萬億元規(guī)模的商機(jī)，也將引發(fā)下一個(gè)風(fēng)口。

最顯而易見的是，城市更新也即意味著城市功能的重新定位或者劃分。在這個(gè)過程中，過往使用效率低下的物業(yè)，如國有企業(yè)的老舊物業(yè)資產(chǎn)將得到更加有效的利用。以物業(yè)盤活為例，大型化工企業(yè)華誼集團(tuán)在上海面臨閑置的土地有近150公頃，合約150萬平方米，這在寸金寸土的上海可以謂之“巨額資產(chǎn)”。通過聯(lián)手綠地集團(tuán)，華誼將低效用地再開發(fā)成為保障性住房、商品房以及商用物業(yè)等。

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一方面，需要盤活改造的物業(yè)不斷涌現(xiàn)，而自身能夠承接開發(fā)或盤活需求的國企卻少之又少。不少國企主營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并不相關(guān)，因此在城市更新中涉及到不動產(chǎn)資源盤活時(shí)就要借助專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。而這就是諸如萬科等房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇。

2016年，萬科接手廣州珠江新城1塊爛尾20年的土地，與廣州市越秀區(qū)東山街（東湖街）寺右股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社（寺右聯(lián)社）簽署合作開發(fā)協(xié)議終盤活。根據(jù)協(xié)議，上述地塊將打造成為一個(gè)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，萬科獲得64%的權(quán)益。

除此之外，隨著城市的深入發(fā)展，物以稀為貴，地價(jià)持續(xù)增加，而房貸利率目前還在上浮中，都進(jìn)一步增加了購房總成本，青年人買房壓力繼續(xù)加大。另外，目前市場上針對家庭型客戶租住需求的產(chǎn)品卻在極少數(shù)，進(jìn)一步刺激了住房市場的多元化發(fā)展。

不管是建造更多的保障性住房，還是發(fā)展小型公寓、長租公寓，亦或是將原有的零售、工業(yè)、酒店物業(yè)或者辦公改為住宅用途，都少不了房企的參與。

更勿論，城市生活的多元化也必將進(jìn)一步催生居民在文娛、教育、購物、養(yǎng)老、物流配送等方面的消費(fèi)升級。吃住行、游購?qiáng)?，從產(chǎn)品到內(nèi)容、從商品到服務(wù)，都建立在空間或者場景構(gòu)造上，同樣也需要借助房企的力量。

從上述維度來看，除了政府以及業(yè)主外，房企都是城市更新中不可或缺的驅(qū)動力量之一。而以過往城市功能置換和物業(yè)改造的速度來看，房企若慢了節(jié)奏，輕者將落后于人，或者將被歷史的潮流所淹沒。因此，這也是諸如萬科等房企，堅(jiān)持為普通家庭提供服務(wù)，以此換取未來發(fā)展空間的原因所在。

萬科城市紅利網(wǎng)羅計(jì)劃

面對城市更新中的大量紅利，萬科的網(wǎng)羅目標(biāo)首先是在物流地產(chǎn)上。

根據(jù)研究數(shù)據(jù)，去年一線城市額二手房租金回報(bào)率約在2%，房企爭相布局的商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓的租金回報(bào)率約在5%。而一線城市的物流地產(chǎn)則超越上述業(yè)務(wù)，投資凈回報(bào)率在6.5%～7.0%，一些較為高端的物流地產(chǎn)該指標(biāo)則達(dá)到8%，成為住宅以及商業(yè)地產(chǎn)以外的首選。

從萬科物流地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來看，其對物流地產(chǎn)的布局最早始于2014年，彼時(shí)其成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽武漢和上海，成立或收購物流倉儲公司。并稱要學(xué)習(xí)普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課；2015年6月萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，推出全新的物流品牌萬緯，宣布正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)。

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最為轟動的是，2017年萬科宣布聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?xiàng)，交易總價(jià)折合人民幣約為785億元，萬科投資占股21.4%。

在此之前，中國前十大倉儲供應(yīng)商中外資供應(yīng)商占6個(gè)，合計(jì)市場份額占比高達(dá)79.10%。而內(nèi)資供應(yīng)商僅有宇培、寶灣、易商及新進(jìn)入的平安，合計(jì)市場份額僅為20.80%。而從普洛斯官網(wǎng)提供的中國市場份額來看，其總面積超過 1500 萬平方米，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二。這也讓萬科在物流地產(chǎn)商如虎添翼。

從缺口來看，數(shù)據(jù)顯示2015年，我國高端物流設(shè)施供給缺口為2300萬平方米，每年新增的缺口在200萬平左右。收購普洛斯事項(xiàng)開啟后，2017年11月萬科首席運(yùn)營官張旭曾對外表示，若以雙十一合約10億件包裹計(jì)算，則約有5億件是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨。

截止2018年5月16日，萬科的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)駐的城市達(dá)到36個(gè)，服務(wù)客戶60家，運(yùn)營及在建總面積625萬平方米，運(yùn)營及在建項(xiàng)目83個(gè)。而對于未來的發(fā)展，萬科則希望

希望搭建一個(gè)平臺，鏈接生產(chǎn)、消費(fèi)者，用科技賦能的方法，服務(wù)更多的小電商。

物流地產(chǎn)之外，在住房租賃上，萬科也希望能分得城市更新的一杯羹。截止2017年末，萬科的泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋29個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過10萬間，累計(jì)開業(yè)超過3萬間。而上述所稱的“萬村計(jì)劃”，也是萬科面對城中村綜合整治發(fā)展的租賃運(yùn)營業(yè)務(wù)之一。

另外其探索的自持租賃項(xiàng)目也找到了運(yùn)營模式。2018年5月13日，萬科發(fā)布消息稱其位于北京的首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目萬科翡翠書院租賃運(yùn)營試水的綜合出租率超過80%，首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計(jì)72套房源。

10年一次付清租金，這是萬科該項(xiàng)目的租賃方式。按照租一套90平方米三居室，1.5萬元的月租金計(jì)算，十年全部租金將達(dá)到180萬；按照3萬元的月租金計(jì)算，租一套180平方米的四居室，十年租金也將達(dá)到360萬。

既有的業(yè)務(wù)之外，萬科亦想在鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域拔得頭籌，不過目前尚在探索階段，至于能否向物流地產(chǎn)或者租賃一樣提供助力，則還要留待觀察了。

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