魏東 從2017年初武漢吹響了人才引進(jìn)的號角后，在過去的一年多的時間了，人才引進(jìn)在整個中國已成燎原之勢，據(jù)戴德梁行研究部的不完全統(tǒng)計，截止到5月份，全國已有近六十個城市出臺了人才引進(jìn)的政策，這些政策包括直接落戶，租房/購房補(bǔ)貼，生活補(bǔ)助，創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼等等不一而足。而出臺這些政策的城市以發(fā)達(dá)二線城市為主力，之后一些三線城市也迅速加入人才爭奪戰(zhàn)團(tuán)，且這些三線城市絕大多數(shù)位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部區(qū)域。這不由得讓我們思考： 是什么契機(jī)引發(fā)了這場城市間對人才的競爭？人才的引入將給房地產(chǎn)市場帶來哪些機(jī)遇？

國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型引爆人才短缺問題

2018年是中國改革開放的第40年，作為世界的經(jīng)濟(jì)奇跡，中國經(jīng)濟(jì)見證了40年的高速增長，尤其是在加入世貿(mào)組織之后，投資和出口在中國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中起到了引領(lǐng)作用，與此同時，消費(fèi)占比則在下降。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，投資在GDP中的占比從1997年的36.2%上升到2016年的44.1%，而消費(fèi)的占比則從1997年的59.3%下降到2016年的53.6%，其中居民消費(fèi)的占比更是從1997年45.8%下降到了2016年的39.4%。過高的投資率導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，經(jīng)濟(jì)效益下降，讓中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了明顯的結(jié)構(gòu)失衡。中國政府對于這個問題的嚴(yán)重性是有著充分的認(rèn)識的，這也是為什么本屆政府一直在不遺余力的強(qiáng)調(diào)中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這個調(diào)整的過程需要數(shù)年的時間來完成，但目前已經(jīng)初見成效，而政府的工作路徑也較為清晰，從"三去一降一補(bǔ)" 到"中國制造2025"到國企改革，都是政府在產(chǎn)業(yè)升級，拉動內(nèi)需等方面做出的努力。而第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展以及國家大力發(fā)展高端制造業(yè)政策的拉動產(chǎn)生了大量相關(guān)的工作崗位，伴隨而來的必然是對人才的大量需求。

共產(chǎn)黨第十九次代表大會成為了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分水嶺，在這屆大會的報告中提到了"人才是實(shí)現(xiàn)民族復(fù)興，贏得國際競爭主動的戰(zhàn)略資源，要聚天下英才而用之，加快建設(shè)人才強(qiáng)國"，這使"人才強(qiáng)國戰(zhàn)略"成為推動未來中國發(fā)展的七大戰(zhàn)略之一，將對人才的需求上升到了一個新的高度。也就是在十九大結(jié)束后的半年時間內(nèi)，各地政府開始紛紛出臺人才引進(jìn)政策，這一方面是地方對中央大政方針的響應(yīng)，另一方面也是地方在各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中意識到了人才的重要作用從而采取的主動措施。這從出臺人才引進(jìn)的城市的分布可見一斑，在所有出臺政策的城市中，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部區(qū)域的城市數(shù)量占比超過了60%。

人才引進(jìn)政策對房地產(chǎn)意味著什么？

一個不爭的事實(shí)是，有了人才會有市場，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)一直以來是地方財政的重要來源。國家統(tǒng)計局在2017年7月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到了40.8平方米，已經(jīng)超過不少發(fā)達(dá)國家的水平，而從2016年開始政府一直在強(qiáng)調(diào)三四線住宅的去庫存問題，種種跡象表明中國的房子已經(jīng)有賣不動的嫌疑了，新增需求從哪里來？很明顯，外來的中高端人群可以帶來新增的住宅需求。以武漢和西安為例，這兩個城市都計劃在未來5年引進(jìn)100萬人才，且不說這些城市能否有能力和有足夠的工作機(jī)會容納這些人口，單就住宅需求而言，2017年武漢和西安的人均住房面積分別為35.8和39.2平米，如引進(jìn)的100萬人才中有一半的人有購房需求，則平均到每年的新增購房需求就分別為358萬和392萬平米，這意味著未來五年武漢和西安住宅銷售面積將分別以每年20%和30%的速度增長。雖然政府一直畏言人才引進(jìn)同樓市的關(guān)系，但不可否認(rèn)的是，在中國，所有住宅市場火爆的城市都是人口凈流入的城市，人才/人口的遷入必定會帶來住宅需求的增長。

就零售市場而言，根據(jù)阿里研究院和波士頓咨詢聯(lián)合發(fā)布的報告，到2020年，中國的消費(fèi)市場規(guī)模將較目前擴(kuò)大一半，達(dá)到6.5萬億美元，未來五年消費(fèi)市場所帶來的2.3萬億美元的增量相當(dāng)于目前德國或英國消費(fèi)市場的1.3倍，并且這個增量中的81%的消費(fèi)將來自上層中產(chǎn)及富裕家庭。到2020年，中國上層中產(chǎn)及富裕家庭數(shù)量將較2016年翻一番達(dá)到1億戶，占據(jù)中國家庭數(shù)量的30%。從這個意義上來講，不斷增長的中產(chǎn)階級數(shù)量決定了未來一個城市的消費(fèi)能力。目前出臺人才引進(jìn)政策的城市大多將引進(jìn)人才的標(biāo)準(zhǔn)劃定為本科及以上的學(xué)歷，這些人才中有些已經(jīng)位居中產(chǎn)階級行列，而那些剛走出校門的則在未來的十年內(nèi)將大步跨入中產(chǎn)階級行列，這些人才的涌入將極大的促進(jìn)城市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展，未來這些城市的商業(yè)零售物業(yè)的需求將持續(xù)攀升。

就寫字樓市場而言，由于目前的人才引進(jìn)多由地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引發(fā)的，因此這些引進(jìn)的人才將更多的集中在高科技、互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)及其他國家重點(diǎn)發(fā)展扶持的行業(yè)，而這些行業(yè)正是對寫字樓的需求較高的行業(yè)。到2022年，中國寫字樓市場將迎來約4,200萬平方米的新增供應(yīng)，其中二線城市為1,630萬平方米，以人均10平米的寫字樓辦公面積來計算，這些新增面積可以容納163萬個新增崗位，平均到每年則僅為32.6萬，遠(yuǎn)不能滿足目前這么多城市對人才的需求數(shù)量。因此，未來一些熱點(diǎn)二線城市寫字樓將看到較為強(qiáng)勁的需求的增長。

結(jié)語

城市間的人才競爭直接促進(jìn)了人才區(qū)域間的流動，挑戰(zhàn)了原有的戶籍制度，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長，為地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型從人力資源方面提供了動力，而其副產(chǎn)品則是激發(fā)了城市在住宅、零售、寫字樓方面的需求。不過，人才的數(shù)量是有限的，對一個城市的流入必定意味著從另一個城市的流出，在引入人才之后如何留住人才才是對一個城市未來是否具有競爭力的真實(shí)考驗(yàn)。除了一紙戶口，一個城市的人文氣息，營商環(huán)境，創(chuàng)業(yè)氛圍，生活方式，教育水平等等都是能否吸引人才留下來的重要因素。城市之間人才的競爭才剛剛開始，在可以預(yù)見的未來，這種競爭將愈演愈烈，那些在這場戰(zhàn)役中獲勝的城市將會在未來的發(fā)展中領(lǐng)先一步，成為未來中國的城市之星。

魏東 戴德梁行北中國區(qū)研究部主管，本文原發(fā)于經(jīng)濟(jì)通

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