紀(jì)言迅 在最新的香港財(cái)政預(yù)算案中，西九高鐵站所屬地塊已經(jīng)掛賬。該地塊將建設(shè)大量甲級寫字樓，面積相當(dāng)于區(qū)內(nèi)現(xiàn)有存量的兩倍以上。隨著西九龍高鐵站在年內(nèi)開通，短期內(nèi)供應(yīng)的激增將對西九龍寫字樓市場造成巨大影響，長遠(yuǎn)看將波及整個(gè)尖沙咀地區(qū)乃至香港其他商圈。

西九高鐵站上蓋項(xiàng)目規(guī)模宏大，總建筑面積約為29萬平方米，其中九成——即約26萬平方米將作為寫字樓面積。連同附近環(huán)球貿(mào)易廣場現(xiàn)有的22萬平方米，西九龍頓時(shí)從一個(gè)只有一棟寫字樓的區(qū)域蛻變成距中環(huán)一站之遙的新興黃金商圈。

從建筑面積看，以上總共48萬平方米是鲗魚涌港島東中心的三倍之多。如果再算上一站之外的奧運(yùn)站的17萬平方米，該新商圈可比肩太古坊的辦公區(qū)。

這意味著又一新的辦公區(qū)即將問世，與中環(huán)一水之隔又多一個(gè)非核心區(qū)域可供選擇，從地理上對港島東等類似辦公區(qū)構(gòu)成直接競爭。

當(dāng)然，與西九龍相比，港島東具有租金優(yōu)勢，其優(yōu)質(zhì)寫字樓租金比中環(huán)低約100港元，而環(huán)球貿(mào)易廣場的租金目前只比中環(huán)低約40港元。不過，預(yù)計(jì)大量新增供應(yīng)將使這種差距縮小。

話雖如此，發(fā)展一個(gè)新商圈需要的不單是周密計(jì)劃。打造營商環(huán)境也需要時(shí)間，這是西九龍現(xiàn)階段的短板。

有利一面在于西九龍高鐵站和高鐵線路本身。鑒于距深圳金融中心福田中央商務(wù)區(qū)僅20分鐘車程，有意進(jìn)入香港金融市場的內(nèi)地企業(yè)有潛在的落地需求。交通改善后，大灣區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與香港金融實(shí)力之間將形成聯(lián)動(dòng)。西九龍正處于門戶位置，這一優(yōu)勢是港島東或香港其他非核心區(qū)域都無法匹敵的。對于新增的寫字樓供應(yīng)，如果摒棄非核心區(qū)域的視角，以潛在的下一個(gè)中央商務(wù)區(qū)看待，或許租金差異就變得合乎情理了。

別忘了，西九龍未來幾年還將上演一幕接一幕的巨變，不僅將變成新興商業(yè)中心，而且還將成為世界級的藝術(shù)勝地和休閑場所。西九文化區(qū)的劇院、博物館及公園將隨同高鐵站項(xiàng)目陸續(xù)落成。屆時(shí)，西九龍的標(biāo)志性建筑和美麗景觀必將讓本地居民和游客趨之若鶩。

我們也期望這一計(jì)劃中的過程隨著時(shí)間的推移，能夠與尖沙咀的寫字樓、酒店和餐館產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。但是，西九龍最終將如何發(fā)展，實(shí)際上取決于規(guī)劃部門、開發(fā)商以及商界如何通力合作，營造適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)組合。無論如何，西九龍對寫字樓市場的潛在影響不容小覷。

紀(jì)言迅 萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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