原報(bào)道 | 陽光城變奏

2018-05-23 00:38

不管是行業(yè)評(píng)述的“模仿碧桂園”，還是林騰蛟“膨脹”下的規(guī)模訴求，這家生于福州、長(zhǎng)于福州，又從上海開始遙望全國(guó)的閩系房企，一直都是行業(yè)中值得關(guān)注的“種子選手”。

觀點(diǎn)指數(shù) 若要將地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)分個(gè)派別，以跳躍性發(fā)展為代表的閩系房企自然是不可忽視的群體，當(dāng)中尤以去年合約銷售由487.2億元躍升至951億元的陽光城最為矚目。

回顧過往，陽光城的發(fā)展階段約莫可以分為三大階段：一個(gè)是銷售業(yè)績(jī)僅為兩位數(shù)的沉寂階段，即2012年以前；第二個(gè)是實(shí)現(xiàn)近10倍高速增長(zhǎng)的2012年-2014年；接著是進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的中高速發(fā)展時(shí)期，2015年-2016年，在3年的時(shí)間里陽光城的銷售金額已經(jīng)來到近500億元。

在這個(gè)關(guān)口，一般也是房企沖刺千億的奮進(jìn)時(shí)刻，陽光城則顯得更加干脆：2017年挖來碧桂園的“雙斌”組合，同年陽光城合約銷售逼近千億，實(shí)現(xiàn)951億元。需要注意的是，碧桂園就是在476億元銷售額的關(guān)口，一年內(nèi)躍升到了千億以上。

觀點(diǎn)指數(shù)深入剖析陽光城近10年的發(fā)展軌跡，試著從中挖掘其突然“變奏”的個(gè)中緣由，以及年報(bào)中所提及的“人等地、地等錢、錢催人”戰(zhàn)略，是如何讓陽光城成為行業(yè)黑馬的，當(dāng)中的代價(jià)幾何？

從陳凱、張海民到碧桂園“雙斌”

翻看陽光城的年報(bào)，和其他A股企業(yè)一樣，這家企業(yè)的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)總是顯得謹(jǐn)慎保守一些，不過從一些文字表述中，還是能窺見其中的變化，而幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都與林騰蛟的“人才行動(dòng)”有關(guān)。

2012年以前是陽光城比較沉寂的階段，不僅體現(xiàn)在銷售金額僅為兩位數(shù)，更體現(xiàn)在區(qū)域布局上。2009年報(bào)中，陽光城對(duì)于城市布局的表述為“立足及聚焦福州及周邊地區(qū)”，這一年其土地項(xiàng)目?jī)H有8個(gè)，土地儲(chǔ)備為70萬平方米，基本位于福州。

隨后的2010年及2011年，上述表述多了大本營(yíng)以外的其他外沿，如“適時(shí)擇機(jī)戰(zhàn)略拓展二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目”、“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”等，從這些繁多的定語修飾中，也可以感覺出陽光城稍顯謹(jǐn)慎保守。

不過，在這兩年的時(shí)間中，陽光城成功拓展了省內(nèi)外市場(chǎng)，相繼在福州、西安、咸陽、常州、海南、南寧、太原、武夷山等城市開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、公開報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2011年后的三年時(shí)間，陽光城全面提速。2012、2013年、2014年的合約銷售分別為73億元、220億元以及230.7億元，同比增速分別為217.39%、201.37%和4.86%。

業(yè)績(jī)大增的背后，歸功于林騰蛟挖來了龍湖運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理陳凱，擔(dān)任陽光城總裁。在此之前，采取激進(jìn)投資戰(zhàn)略發(fā)展的陽光城，由于連續(xù)拿地?cái)U(kuò)張，正陷于日益繃緊的資金窘境中，而融資渠道卻又顯得尤為單一。

供職于華潤(rùn)13年，跳槽至龍湖又深得吳亞軍器重的陳凱，帶來的影響是巨大的。不僅是因?yàn)殛悇P見證了龍湖走出重慶成為布局全國(guó)的綜合性開發(fā)商，還與陳凱多年的經(jīng)歷有關(guān)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“輾轉(zhuǎn)”于多家房企的陳凱，對(duì)戰(zhàn)略布局與梳理公司體系尤為見長(zhǎng)。

履新陽光城后，陳凱開始大刀闊斧進(jìn)行改革。除了繼續(xù)堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略外，更進(jìn)一步制定“一帶多點(diǎn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在重點(diǎn)發(fā)展福州、廈門、上海及周邊地區(qū)市場(chǎng)的同時(shí)，聚焦蘭州、西安、太原等城市。同年，陽光城正式將總部遷至上海，正式開始開拓全國(guó)版圖。

除此之外，陳凱也制定了“高周轉(zhuǎn)+低成本”、“豐富產(chǎn)品線+精選城市”、“股+債”的多元融資策略等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，而這也是閩系房企的典型發(fā)展模式。

資料來源：企業(yè)公布、公開報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

由里及外的“大動(dòng)刀”帶來的影響是積極正面的，也為繼任者的后續(xù)發(fā)揮奠定了基礎(chǔ)。

2015年，陳凱辭任陽光城總裁，繼任者同樣是林騰蛟挖來的業(yè)界精英：2010年供職于萬科深圳地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理的張海民。

而陽光城的“并購?fù)?rdquo;標(biāo)簽，也是由此正式被貼上的。與2014年在并購市場(chǎng)上顆粒無收形成鮮明對(duì)比的是，2015年-2016年的兩年時(shí)間里，陽光城并購項(xiàng)目達(dá)到29宗，收獲土儲(chǔ)936.53萬平方米，占總新增土儲(chǔ)的73.09%。其中并購力度最大的2016年，并項(xiàng)目為13個(gè)，超過公開拿地?cái)?shù)，土地面積為284.14萬平方米，建筑面積為835.9萬平方米，在總新增土儲(chǔ)中所占的比重為85.49%。

在土地市場(chǎng)上的大舉進(jìn)擊，讓陽光城實(shí)現(xiàn)了從2014年231億、2015年310億到2016年487億的中高速增長(zhǎng)。完成業(yè)績(jī)跨越的同時(shí)，也讓陽光城來到了500億的關(guān)鍵坐標(biāo)上。

不過，在剛當(dāng)上總裁時(shí)，張海民被要求在2020年把銷售額做到1000億。而2016年底行業(yè)前十的門檻已經(jīng)超過1000億元，要想在行業(yè)中掌握一定話語權(quán)，林騰蛟的千億目標(biāo)必須提前，這也意味著留給張海民的時(shí)間已經(jīng)沒有那么多。

2017年4月，原碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌也加盟了陽光城，任職執(zhí)行副總裁。兩個(gè)月后，林騰蛟又從碧桂園挖來一名大將，原碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌成為陽光城的集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)。

隨著“雙斌”的到來，陽光城開始呈現(xiàn)“碧桂園式”發(fā)展路線：2017年，陽光城實(shí)現(xiàn)合約銷售951億元，同比增長(zhǎng)95%；獲取土地項(xiàng)目達(dá)到120個(gè)。

這歸功于繼任者的作為，如加快周轉(zhuǎn)速度、布局三四線、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、加強(qiáng)現(xiàn)金流等，這些動(dòng)作貫穿陽光城2017年至今的發(fā)展中。

并購與規(guī)模變奏

“雙斌”走馬上任后，一改過往陽光城“人找錢”、“錢找地”、“地找人”的發(fā)展模式，于2017年下半年確定了要形成“人等地”、“地等錢”、“錢催人”的良性循環(huán)格局，于2017年末已經(jīng)得到全面落實(shí)。

具體而言，就是要保障人才、土儲(chǔ)和資金三要素。以人才而言，除了上述挖掘到其他領(lǐng)頭房企的高管外，陽光城在各城市也開始挖掘核心開發(fā)商的區(qū)域一把手。比如，河北區(qū)域引進(jìn)了華夏幸福分公司總經(jīng)理；粵東拉攏到了恒大健康集團(tuán)副總裁；海南則是海航旅游發(fā)展集團(tuán)總裁坐鎮(zhèn)……

“人等地”，因此在人才到位后，陽光城開始在土地市場(chǎng)上進(jìn)擊。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至今陽光城共在8個(gè)城市獲取10個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)合約38.49億元，共新增土地儲(chǔ)備88.47萬平方米。

“現(xiàn)在的5000億土儲(chǔ)也就夠3年用，甚至不到3年，繼續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)也是我們上規(guī)模的必要條件。”4月13日，陽光城在上?？偛看髲B舉行的2017年業(yè)績(jī)媒體見面會(huì)，執(zhí)行副總裁吳建斌對(duì)媒體表示。

資料來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

對(duì)比2017年，陽光城今年在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作尚屬穩(wěn)中求進(jìn)，去年的表現(xiàn)可以用“開掛”來形容——2017年12個(gè)月，陽光城通過公開招拍掛、并購等多種方式共計(jì)獲得120個(gè)土地項(xiàng)目（含權(quán)益類），新增計(jì)容面積2021.63萬平方米，新增權(quán)益貨值1407.12億元。

截止到2017年底，陽光城累計(jì)總土儲(chǔ)達(dá)3796萬平方米，儲(chǔ)備貨值4911億元。

資料來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

上述數(shù)字也達(dá)到了陽光城歷年來的最高，超過2012-2016年新增土儲(chǔ)的總和。過往，陽光城獲取的土地項(xiàng)目均不超過雙位數(shù)，最高的為2016年新增土地項(xiàng)目25個(gè)，土地建面為977.8萬平方米；最少的為2014年，全年新增4個(gè)項(xiàng)目，均來自招拍掛，土地面積合約22.56萬平方米，建筑面積為35.43萬平方米。

資料來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從拿地金額來看，陳凱在任的2012-2014年，陽光城的拿地金額呈現(xiàn)波浪形，峰值出現(xiàn)在上任的第二年，拿地金額為137.62億元。拿地金額與銷售金額的比值則表現(xiàn)為波動(dòng)下降趨勢(shì)，最高的數(shù)值出現(xiàn)在上任在第一年，比值為1.73，拿地金額超過合約銷售總額。2015-2016年，即張海民在任的兩年中，拿地金額與銷售金額的比值逐年上升，不過均低于1。而這個(gè)數(shù)字在“雙斌”加盟陽光城，再次上升至了1.47。

對(duì)比拿地?cái)?shù)據(jù)同樣可以發(fā)現(xiàn)，陽光城的儲(chǔ)地計(jì)劃和過去不同的地方，不僅體現(xiàn)在金額、數(shù)量和面積上，還表現(xiàn)在獲取方式和城市選擇上。

2012、2013年，陽光城通過收購的土地均為1宗，占總新增土儲(chǔ)的比例不超過20%。2014年，陽光城處于戰(zhàn)略調(diào)整期，在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)得“較為內(nèi)斂”，并購的項(xiàng)目也轉(zhuǎn)為零宗。

2015-2016年情況有所好轉(zhuǎn)，并購宗數(shù)分別上升為6宗和13宗，占總新增土儲(chǔ)的比例進(jìn)一步上升至33.15%以及85.49%。不過需要注意的是，上述年份陽光城的并購金額均低于招拍掛的金額。

資料來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

這也從側(cè)面反映出，雖然上述兩位總裁都在并購上有所作為，但是一定程度上或許并不是主動(dòng)為之。張海民曾公開對(duì)媒體表示。“我為什么做并購？不是因?yàn)闆]有錢，是因?yàn)殛柟獬菦]有那么多的錢。”

因此，彼時(shí)在“缺錢”的狀態(tài)下，陽光城只能尋找并購市場(chǎng)上成本較為便宜的土地。不過“成也蕭何、敗也蕭何”，受困于現(xiàn)金流以及并購項(xiàng)目較為劣質(zhì)，不能在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目銷售，陽光城陷入了“人找錢”、“錢找地”、“地找人”的困境中，因此能投入并購的資金相對(duì)受限，這也是陽光城過去幾年并購金額均低于招拍掛金額的原因。

而“雙斌”給陽光城的并購動(dòng)作卻顯得更為堅(jiān)決一些：2017年，陽光城拿地金額為1396.37億元，剔除合作以及補(bǔ)容積率的項(xiàng)目外，用于并購的金額為505.97億元，超過招拍掛市場(chǎng)的480.45億元。

將如此多的資金投入并購業(yè)務(wù)，一方面是來自并購市場(chǎng)的土地均價(jià)低于招拍掛。以2017年為例，招拍掛土地均價(jià)為5071.6元/平方米，并購均價(jià)則為4709.78元/平方米，因此這是對(duì)壓低土地成本的一種延續(xù)。

另一方面，“雙斌”擴(kuò)展了并購范圍，不僅僅局限于原有的一二線城市，同時(shí)向向三四線城市覆蓋，并購曲線的延長(zhǎng)也提升了陽光城的并購支出。

現(xiàn)金與他山之石

從發(fā)展速度上來看，陽光城可以說創(chuàng)造了房地產(chǎn)行業(yè)的新速度，而背后貢獻(xiàn)的除了人才、土儲(chǔ)外，還有房企賴以生存的資金。

首先是銷售回款問題，雖然已經(jīng)不是公開的秘密，大部分企業(yè)在銷售房子時(shí)，均采取“雙合同”的形式簽約規(guī)避限價(jià)。觀點(diǎn)指數(shù)實(shí)地走訪廣州多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，一些樓盤推出多重優(yōu)惠以及首付分期的方式吸引購房者，裝修款可以分3個(gè)月、6個(gè)月以及12個(gè)月三個(gè)時(shí)間還清。

但中介業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)指數(shù)，陽光城的裝修款需要一次性七天內(nèi)全部給清，不能分期。

除此之外，陽光城加大按揭回款以及應(yīng)收款催收力度，成立了多層級(jí)的應(yīng)收款催收工作小組及庫存物業(yè)清理小組，每月檢討一次。全年累計(jì)回款金額626億元，回款完成年度計(jì)劃的107%。

“雙斌”優(yōu)化現(xiàn)金流亦體現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式上，具體而言，“雙斌”在張海民的“高周轉(zhuǎn)”的基礎(chǔ)上引進(jìn)了“他山之石”，即碧桂園的精神內(nèi)涵，打造標(biāo)桿項(xiàng)目提升運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。

一方面，通過收購上海創(chuàng)地建筑、森泰然園林等施工設(shè)計(jì)公司，提高產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率。

另一方面，通過加強(qiáng)前策支持工作、壓縮工期以提升開發(fā)速度。過去的2017年中，陽光城提高了周轉(zhuǎn)速度，“過去陽光城有的項(xiàng)目的開發(fā)周期要30多個(gè)月，現(xiàn)在縮短到20多個(gè)月。”項(xiàng)目周轉(zhuǎn)帶來的現(xiàn)金流為陽光城并購提供了充足的現(xiàn)金流。

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截至2017年底，陽光城總現(xiàn)金達(dá)到363.7億元，比2016年增長(zhǎng)92.6%，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流歷史上首次回正，從2016年的負(fù)25.8億元，到2017年底的88.2億元。

不過，正如朱榮斌所言，進(jìn)擊的陽光城就好比“天天大吃大喝”，最后想要沒有三高，是很難做的。觀點(diǎn)指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)比過去的2011-2014年，雖然2017年陽光城貨幣現(xiàn)金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋率有所提升，為0.31，但是和過往兩年相比還是有所下降。

資料來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

短期負(fù)債總額方面，2017年末陽光城的短期負(fù)債總額為1170.97億元，同比增長(zhǎng)124.53%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債和約485.21億元，同比增長(zhǎng)163%。截止2018年一季度，陽光城的短期負(fù)債為1237.76億元。

對(duì)此，朱榮斌則在2017年業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱：“我最關(guān)心的還是現(xiàn)金流，負(fù)債高一點(diǎn)，說明公司在高發(fā)展，只要是好的資產(chǎn)，我不怕借錢買，但是關(guān)鍵是現(xiàn)金流不能斷流，要讓我有錢用，要保證我的錢夠用。”