觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)于時(shí)常穿梭于深圳、香港兩地的人來(lái)說(shuō)，無(wú)論從黃崗口岸還是福田口岸通過(guò)，稍稍抬頭，便能看到矗立在不遠(yuǎn)處的漁農(nóng)村·金地名津。

這里是深圳福田皇崗口岸區(qū)，與繁榮熱鬧的香港僅一河之隔。十三年前即2005年5月22日，伴隨著河畔邊的一聲炸響，漁農(nóng)村的16棟樓被集中爆破拆除，由此拉開了深圳城中村改造的序幕。

在這場(chǎng)被譽(yù)為“中國(guó)第一爆”的舊改中，時(shí)為深圳福田區(qū)地方國(guó)企的金地集團(tuán)無(wú)疑就是主要的操盤手。而憑借著這一項(xiàng)目的聲名鵲起，金地隨后又?jǐn)埾赂Ｌ锟萍紡V場(chǎng)，崗廈舊改兩個(gè)舊改項(xiàng)目，一度被媒體稱為“獲得舊改項(xiàng)目最多、政府支持最大的房地產(chǎn)企業(yè)。”

這大概是金地在深圳舊改過(guò)往最為高光的時(shí)刻了。然而時(shí)光流逝，如今深圳城市更新競(jìng)逐者中已擠滿了佳兆業(yè)、京基、卓越、鴻榮源等深圳本土房企以及恒大、遠(yuǎn)洋等外來(lái)房企的身影。

“起了個(gè)大早”的金地在這一場(chǎng)轟轟烈烈的舊城改造運(yùn)動(dòng)中顯得沉默，直至2015年，金地總部所在的金地工業(yè)區(qū)被列入最新的舊改計(jì)劃中，金地在城市更新這片土地上才有了新的聲音。

三年的規(guī)劃與醞釀，這個(gè)被稱為“福田區(qū)面積最大的舊改項(xiàng)目”也在近期有了新的動(dòng)態(tài)。近日，一位網(wǎng)友興奮地在網(wǎng)絡(luò)上表示，路過(guò)沙嘴路，發(fā)現(xiàn)金地工業(yè)區(qū)舊改片區(qū)部分地塊已建起圍擋，并推測(cè)項(xiàng)目已開始動(dòng)工。

在這位網(wǎng)友拍攝的照片中，金地工業(yè)區(qū)被一圈嶄新的白色圍擋團(tuán)團(tuán)圍住。

漁農(nóng)村的故事

若要回溯起深圳城市更新的歷史，金地和漁農(nóng)村是繞不過(guò)去的話題。

2004年，深圳市政府出臺(tái)《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》，拉開了城中村改造的序幕。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)初舊改的出發(fā)點(diǎn)并不是節(jié)約利用土地，只是解決市容市貌問(wèn)題。

與香港僅有一河之隔的漁農(nóng)村成為了試點(diǎn)。2005年5月22日，伴隨著深圳河畔的陣陣爆破聲，漁農(nóng)村16棟高樓在煙塵中轟然倒地，這個(gè)當(dāng)年不起眼的貧困小漁村從此成為深圳舊改、乃至中國(guó)舊改的先行。

在這場(chǎng)被譽(yù)為“中國(guó)第一爆”的城中村改造中，時(shí)為深圳福田區(qū)地方國(guó)企的金地集團(tuán)就是主要操盤手。當(dāng)年親自參與該項(xiàng)目改造，后又曾為卓越、金地效力的“舊改專家”耿延良對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，金地當(dāng)時(shí)主導(dǎo)這場(chǎng)舊改，除了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，也受到政府方面的大力推動(dòng)。

2008年，重建后的漁農(nóng)村完成選房程序，260多名村民全部入住金地名津小區(qū)，耿延良指出，這是金地的第一個(gè)舊改項(xiàng)目，完成得很好，這也為金地后來(lái)介入崗廈等舊改項(xiàng)目提供了底氣。

也就是憑借著這一項(xiàng)目的聲名鵲起，金地隨后攬下占地面積4萬(wàn)平方米、建筑面積達(dá)到25萬(wàn)平方米的福田科技廣場(chǎng)，以及15.16萬(wàn)平方米的崗廈舊改兩個(gè)項(xiàng)目，一度被媒體稱為“獲得舊改項(xiàng)目最多、政府支持最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

資料顯示，福田科技廣場(chǎng)占地面積4萬(wàn)多平 方米、建筑面積達(dá)到25萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)福田區(qū)土地存量中規(guī)模較大，條件最優(yōu)越的地段。建成后的福田科技廣場(chǎng)后來(lái)改名為深圳國(guó)際創(chuàng)新中心，集軟件研發(fā)、生產(chǎn)和交易中心為一體，已成為福田軟件園區(qū)的龍頭。

崗廈舊改項(xiàng)目因?yàn)楣蓶|間的博弈以及長(zhǎng)達(dá)十多年的改造開發(fā)期，至今備受關(guān)注。觀點(diǎn)新媒體了解到，該項(xiàng)目占地23.2平方米，約占整個(gè)中心區(qū)南區(qū)面積的9%，其中用于改造的可建設(shè)用地面積15.16萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，號(hào)稱深圳市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求最高和難度最大的重大改造項(xiàng)目。

2006年金地與深圳市大百匯房地產(chǎn)有限公司、深圳市鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同出資設(shè)立深圳市金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)作深圳崗廈項(xiàng)目，該公司注冊(cè)資本人民幣1億元。當(dāng)時(shí)，金地以35%的持股比例，成為單一大股東。

戲劇性的一幕發(fā)生在2009年，卓越置業(yè)在其赴港上市的招股文件中首次披露，持有崗廈舊改項(xiàng)目公司33%股權(quán)的深圳大百匯房地產(chǎn)有限公司為卓越附屬公司，持有崗廈舊改項(xiàng)目公司32%股權(quán)的深圳市鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦為深圳大百匯全資子公司。簡(jiǎn)而言之，卓越才是這個(gè)項(xiàng)目的大股東。

金地意外失去控股股東地位，被業(yè)界戲稱“為他人做嫁衣裳”，2012年的股東會(huì)，金地總裁黃俊燦對(duì)這個(gè)意外的股權(quán)變換作出了回應(yīng)。其稱，崗廈項(xiàng)目原由福田區(qū)委分給金地做舊改的項(xiàng)目，并要求金地作為主要的投資者。

不過(guò)，他就坦承，“從現(xiàn)在的情況來(lái)看，金地的管理層認(rèn)為，該項(xiàng)目受到非常多的因素影響，但總體來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)參與管理的程度還是非常深入的。”

也許，除了股權(quán)博弈，長(zhǎng)達(dá)十多年的拆遷改造是金地遇上的另一大難題。后來(lái)，這個(gè)被稱為“中國(guó)最大的城中村改造”的舊改，2011年動(dòng)工了部分地塊，2014年首批項(xiàng)目入市，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前崗廈項(xiàng)目仍在持續(xù)開發(fā)中。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，在金地歷年年報(bào)中，未對(duì)深圳舊改項(xiàng)目有過(guò)多的著墨，披露最多的只有崗廈項(xiàng)目的融資擔(dān)保。此外，除了漁農(nóng)村、福田科技廣場(chǎng)、崗廈舊改項(xiàng)目外，金地就還有龍華區(qū)水斗新圍舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積2.27萬(wàn)平方米， 總建筑面積14.08萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、公寓以及少量保障房。

舊改對(duì)手們

從2005年改造漁農(nóng)村打響舊改第一炮，到2006年攬入福田科技廣場(chǎng)、崗廈項(xiàng)目，一度成為“獲得舊改項(xiàng)目最多、政府支持最大的房地產(chǎn)企業(yè)”，這是金地在深圳舊改市場(chǎng)上最為高光的時(shí)刻。

但“起了個(gè)大早”的金地后來(lái)面臨了更多的競(jìng)爭(zhēng)者，當(dāng)2009年《深圳市城市更新辦法》正式拉開城市更新大幕，以佳兆業(yè)、卓越、京基、鴻榮源為首的深圳本土房企大舉涌入競(jìng)逐。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，曾經(jīng)在崗廈項(xiàng)目上與金地上演股權(quán)演義的卓越，目前已攬下辛養(yǎng)舊改、龍華區(qū)油松項(xiàng)目、南山卓越九瓏項(xiàng)目以及大鵬新區(qū)的譚屋圍城市更新項(xiàng)目等眾多舊改項(xiàng)目，已簽約項(xiàng)目占地面積近600萬(wàn)平方米，可供開發(fā)面積超500萬(wàn)平方米。

被稱為“舊改之王”的佳兆業(yè)同樣通過(guò)舊改囤下不少土地，2017年的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)管理層宣布，截至2017年12月31日止，佳兆業(yè)擁有舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占地面積約2400萬(wàn)平方米，其中深圳占比約37%，占地面積為890萬(wàn)平方米；

另一家深圳本土房企京基同樣擁有大量的舊改項(xiàng)目，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，京基在羅湖擁有包括蔡屋圍、布心村水圍村、水貝村、湖貝新村等舊改項(xiàng)目，同時(shí)還寶安、龍崗、南山、福田等區(qū)域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長(zhǎng)源村等眾多舊改項(xiàng)目，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，京基預(yù)計(jì)未來(lái)的舊改建筑面積規(guī)模達(dá)到800萬(wàn)平方米以上。

在本土房企通過(guò)舊改大肆擴(kuò)張的同時(shí)，恒大、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、泰禾等外來(lái)房企的到來(lái)，也進(jìn)一步擠壓著深圳的舊改市場(chǎng)，“恒大在深圳擁有20多個(gè)舊改項(xiàng)目”早已不是市場(chǎng)傳聞，而從2011年才涉足深圳市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋，也已攬下包括南聯(lián)項(xiàng)目、龍船塘項(xiàng)目等4個(gè)舊改項(xiàng)目。

反而觀之，從2004年的開山之作漁農(nóng)村，到福田科技廣場(chǎng)、崗廈舊改、龍華水斗新圍舊改乃至如今的金地工業(yè)區(qū)，作為曾經(jīng)深圳舊改“第一爆”的金地顯的沉默。

城市更新復(fù)雜而又漫長(zhǎng)的開發(fā)周期或許是金地在后來(lái)在舊改規(guī)模上卻步的原因，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁就認(rèn)為，有些企業(yè)并不愿意在舊改中耗費(fèi)大量的時(shí)間、人力、資金成本。

吳睿同樣認(rèn)為，舊改項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，且具有較大的不確定性，像金地這樣比較穩(wěn)健的老牌房企，在決策的時(shí)候就不會(huì)過(guò)于激進(jìn)。

他同時(shí)指出，金地在福田區(qū)起家，本身就應(yīng)該有不少的工業(yè)區(qū)資源，所以并不是特別愿意高價(jià)收購(gòu)?fù)饷娴钠渌Y源，他以另一家深圳房企做比較，“招商蛇口也不怎么做舊改，但是它在蛇口就擁有不少土地。”

金地舊改新局

作為起家于本土的老牌房企，金地近幾年來(lái)在深圳的項(xiàng)目表現(xiàn)并不出眾，從歷年年報(bào)可以觀察到，自2013年至今，金地每年在深圳的在售項(xiàng)目最多只有三個(gè)，主要為位于寶安區(qū)的深圳天悅灣、龍崗區(qū)的深圳名峰以及坪山新區(qū)的深圳朗悅。

最新的年報(bào)顯示，2018年計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目中，深圳僅有一個(gè)，即深圳龍城中央，該項(xiàng)目為于龍崗區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為綜合體，占地面積8.53萬(wàn)平方米，總建筑面積52.32萬(wàn)平方米，可租售面積38.90萬(wàn)平方米，2017年累計(jì)簽約金額17.57億元。而在金地最新披露的推售計(jì)劃中，并沒有深圳項(xiàng)目披露。

因此，在2015年金地再度拿下金地工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目時(shí)，就被市場(chǎng)解讀為將重回深圳一線，當(dāng)時(shí)有消息人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，該項(xiàng)目體量龐大，按當(dāng)時(shí)福田區(qū)房?jī)r(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售貨值超過(guò)1000億元。

網(wǎng)上近期流傳的一份深圳市福田區(qū)城市更新局致金地工業(yè)區(qū)各位業(yè)主及租戶的紅頭文件披露了該項(xiàng)目的詳細(xì)情況。文件顯示，金地工業(yè)區(qū)拆除重建用地面積為11.90萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積67.41萬(wàn)平方米，項(xiàng)目需無(wú)償移交政府用地面積約5.9萬(wàn)平方米，主要用于統(tǒng)籌一所九年一貫制中小學(xué)、社區(qū)公寓和道路。另外，該項(xiàng)目還需配建保障房5萬(wàn)平方米，公建配套面積3.26萬(wàn)平方米。

除此之外，文件還披露了項(xiàng)目最新進(jìn)展。文件中稱，金地工業(yè)區(qū)城市更新單元項(xiàng)目是福田區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目于2015年12月列入2015年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃，于2018年1月18日取得市規(guī)土委更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)文件。

文件提到，該項(xiàng)目于2017年12月份正式啟，搬遷補(bǔ)償協(xié)議工作，目前85%業(yè)主已簽約，計(jì)劃于2018年6月底完成項(xiàng)目100%簽約。

深圳城市更新向來(lái)有“拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的說(shuō)法，業(yè)內(nèi)人士表示，金地工業(yè)區(qū)從2015年納入城市更新計(jì)劃，到目前完成85%業(yè)主的簽約，從舊改的角度來(lái)看，速度已經(jīng)非?？?，按照正常開工路徑，今年將會(huì)拆除完畢，明年就可動(dòng)工建設(shè)。

而對(duì)于該項(xiàng)目拆遷是否比一般住宅項(xiàng)目更為容易，第一太平戴維斯深圳公司副董事長(zhǎng)吳睿則對(duì)觀點(diǎn)地方新媒體表示，拆遷難度看工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)，如果產(chǎn)權(quán)相對(duì)單一，拆遷難度相對(duì)較小，如果產(chǎn)權(quán)分散，就需要與每個(gè)業(yè)主談判。

因項(xiàng)目尚未有詳細(xì)的規(guī)劃方案，金地相關(guān)人士表示目前尚未方便對(duì)外透露詳細(xì)情況，而多位業(yè)內(nèi)人士也表示對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)不了解，不過(guò)有網(wǎng)友在討論時(shí)就表示，“金地工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)清晰，拆遷起來(lái)簡(jiǎn)單得多”。

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