傅士鵬 英國(guó)媒體CoStar（2017年5月3日）透露，新加坡華人開發(fā)商——和美置地（Ho Bee Land）將斥資約6.5億英鎊收購(gòu)位于倫敦金融城的寫字樓Ropemaker Place。

大樓賣家同時(shí)浮出水面，其中一位賣家正是中國(guó)外匯管理局旗下的銀杏樹投資（Gingko Tree Investment）。

Ropemaker Place大樓建于2009年，總面積為60萬平方英尺，租戶多為金融公司，包括澳洲的麥格理銀行、投資銀行Liberum Capital、咨詢公司IHSMarkit、三菱日聯(lián)國(guó)際證券、三菱日聯(lián)銀行等，96%的租戶的租期長(zhǎng)達(dá)10年。

Ropemaker Place大樓此前由銀杏樹投資，安盛保險(xiǎn)旗下的AXA IM，韓國(guó)韓華集團(tuán)共同持有，三方平分股權(quán)。

和美置地報(bào)價(jià)6.5億英鎊，比年初時(shí)該樓的三家業(yè)主提出的要價(jià)7.1億英鎊低了整整6000萬英鎊，大樓年租金回報(bào)率也因此從報(bào)價(jià)時(shí)估算的4.25%提升到了4.6%。

看起來新加坡人撿了個(gè)大便宜，但事實(shí)上6.5億英鎊的成交價(jià)已經(jīng)比2013年外管局銀杏樹財(cái)團(tuán)買樓時(shí)候付出的4.72億英鎊高了不少，大樓在過去5年間漲了1.78億英鎊。

新加坡華人大亨布局倫敦

接盤Ropemaker Place的和美置地來自于新加坡，創(chuàng)辦人是新加坡地產(chǎn)大亨——蔡天寶。

蔡天寶祖籍福建晉江，歷任新加坡中華總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、新加坡福建會(huì)館會(huì)長(zhǎng)，個(gè)人資產(chǎn)達(dá)到14.6億美元，位列新加坡富豪榜第21位。

蔡天寶于1987年創(chuàng)辦和美置地，在買下了順榮工業(yè)大廈、梅森皇家公寓后，其在新加坡的房地產(chǎn)事業(yè)蒸蒸日上，陸續(xù)開發(fā)了多處住宅、商用、工業(yè)地產(chǎn)。

1996年，蔡天寶感覺新加坡房地產(chǎn)日趨飽和，便開始前往英國(guó)投資房產(chǎn)。

目前和美置地的物業(yè)遍布新加坡、中國(guó)、澳洲與英國(guó)，在倫敦持有1個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目Palace View和6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

神秘的“外管局系”

這次倫敦賣樓的銀杏樹投資公司隸屬于神秘的“外管局系”，低調(diào)到甚至沒有自己的官網(wǎng)。

中國(guó)外匯管理局管理著大量的外匯儲(chǔ)備，目前擁有華安、華新、華歐 、華美一共4家負(fù)責(zé)中國(guó)外匯儲(chǔ)備的投資和管理的駐外機(jī)構(gòu)。

除了上圖提到的“華字輩”之外，今天這筆交易涉及的“銀杏樹”，還有“梧桐樹”與“曼陀羅”，也是經(jīng)常被提及的“外管局系”投資公司。

下圖是晨哨網(wǎng)根據(jù)國(guó)內(nèi)外公開資料整理的“外管局系海外投資一覽表”，由于外管局系的海外投資極少披露，因此這張表遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能展示外管局系海外投資的全貌，但我們還是可以據(jù)此對(duì)外管局系的海外布局有一些基本認(rèn)識(shí)。

盤點(diǎn)“銀杏樹”在英投資

英國(guó)方面，上圖看出這次倫敦賣樓的銀杏樹其實(shí)就是外管局專門設(shè)立用來投資英國(guó)和歐洲房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施的。

接下來，英倫投資客（ID: BuyLondon）根據(jù)公開報(bào)道，簡(jiǎn)單盤點(diǎn)一下銀杏樹在英國(guó)的投資布局，大部分在倫敦，也涉及曼城、布里斯托、萊斯特等城市，同樣只公開了一小部分：

2012年6月，銀杏樹斥資2.85億英鎊通過睿富地產(chǎn)基金（RREEF）收購(gòu)了倫敦金融城寫字樓Drapers Garden，該樓是黑石的倫敦總部。

2013年起，銀杏樹加快了投資英國(guó)房地產(chǎn)的步伐，通過基金或以成立合資公司的形式收購(gòu)資產(chǎn)。

2013年初，銀杏樹以5.5億英鎊的價(jià)格收購(gòu)了巴克萊資本持有的英國(guó)最大學(xué)生公寓開發(fā)商UPP 40%的股權(quán)。

2013年一季度，銀杏樹又通過睿富地產(chǎn)基金（RREEF）以1.42 億英鎊的價(jià)格收購(gòu)了位于曼徹斯特寫字樓One Angel Square 49%的股權(quán)。

2013年二季度，銀杏樹聯(lián)合安盛等公司，收購(gòu)了Ropemaker Place大樓（已在今天出售）。

2014年4月，銀杏樹與鐵獅門合資買下了位于倫敦市中心的大樓33 Holborn，收購(gòu)價(jià)為3.1億英鎊，大樓為英國(guó)超市巨頭Sainsbury's總部。

2014年8月，銀杏樹聯(lián)合Crown Estate，共同投資3.45億英鎊收購(gòu)了位于萊斯特的英國(guó)最大零售購(gòu)物園Fosse Park。

2014年11月，銀杏樹斥資2.67億英鎊收購(gòu)了英國(guó)布里斯托Cabot Circus購(gòu)物中心50%股份。

2015年1月，銀杏樹斥資1.9億英鎊收購(gòu)位于倫敦金斯頓的購(gòu)物中心Bentalls的50%股權(quán)。

英倫投資客寫在后面

縱觀外管局銀杏樹在英國(guó)的地產(chǎn)投資，因?yàn)橛玫氖秋L(fēng)險(xiǎn)偏好極低的國(guó)家外匯儲(chǔ)備，所以操作的格外謹(jǐn)慎。

銀杏樹收購(gòu)的大樓基本都位于英國(guó)核心城市的核心地段，大部分還是當(dāng)?shù)刂貥?biāo)；另外銀杏樹基本都是聯(lián)合知名投資公司共同投資，且一般只收購(gòu)50%左右的股份，進(jìn)一步降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，買樓收租的回報(bào)率相對(duì)買國(guó)債也更加可觀。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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