觀點網(wǎng) 接近半個小時的采訪時間里，羅霄鳴都顯得特別放松，面對專訪的提問，坐在白色裝飾椅上的他款款而談，不時在邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言中展露出笑容。作為國內(nèi)資本市場最早三單交易所REITs產(chǎn)品的操盤者，羅霄鳴目前負(fù)責(zé)深創(chuàng)投在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資業(yè)務(wù)。

作為一家擁有國資背景的企業(yè)，一直以來，深創(chuàng)投對于投資對象的篩選有著自身一套嚴(yán)格的評估體系，并在較具風(fēng)險性的創(chuàng)投行業(yè)以精準(zhǔn)的投資成為中國本土最具影響力的創(chuàng)投公司之一。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月底，深創(chuàng)投已投資項目854個，累計投資金額約350億元，其中138家投資企業(yè)分別在全球16個資本市場上市，投資企業(yè)數(shù)量、投資企業(yè)上市數(shù)量均位居國內(nèi)創(chuàng)投行業(yè)第一。借鑒黑石，深創(chuàng)投堅定的推進(jìn)多元化發(fā)展策略，在已有的產(chǎn)業(yè)投資基礎(chǔ)上發(fā)力不動產(chǎn)基金投資，并已經(jīng)在物流、商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個領(lǐng)域謀篇布局。

在2018觀點年度論壇直播間，深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司總經(jīng)理羅霄鳴向觀點新媒體透露，作為深創(chuàng)投旗下不動產(chǎn)基金管理公司，深創(chuàng)投不動產(chǎn)每參與一個項目基金的設(shè)立，均要求對基金進(jìn)行操盤運(yùn)作，并對投資收益率有著不低于股權(quán)投資收益的回報要求。

剛參加完論壇大會的主題討論，羅霄鳴對大會上提出的很多觀點都有自己的看法。按照他的理解，目前的房地產(chǎn)市場，投資性需求已成為助推房價的最大動力。市場上大量投資性資金的流入，助推了資產(chǎn)價格的上漲，這使得本是居住屬性的房地產(chǎn)必然跟貨幣市場和金融市場資金的流向產(chǎn)生密切關(guān)系。

羅霄鳴進(jìn)而表示了自己的擔(dān)憂，大量的流動性會助推資產(chǎn)上漲，但另一方面，如果資金流走，流動性的枯竭也必定使得資產(chǎn)下跌，“所以現(xiàn)在這個環(huán)境，一定要對資產(chǎn)本身的投資價值保持獨立的判斷，脫離實體增長支撐的資產(chǎn)將很快面臨下跌風(fēng)險”。

他指出，近來房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控，尤其是去年年底以來資管新規(guī)的提出，使得房企的融資渠道的驟縮，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)商普遍在資金上遇阻。但與此同時,REITs、CMBS等不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品也在政策鼓勵下迎來了大發(fā)展。這些都給不動產(chǎn)基金公司提供了更多的機(jī)會，但也對不動產(chǎn)投資的專業(yè)性和技術(shù)水平提出了更高的要求。

房企資金渠道的斷流，會釋放出一批可投資物業(yè)，給基金公司提供了更多的業(yè)務(wù)機(jī)會，但投資風(fēng)險也伴隨其中。怎么選擇資產(chǎn)、如何利用CMBS和結(jié)構(gòu)化安排優(yōu)化融資成本，利用REITs及資本市場實現(xiàn)退出，如何管好資產(chǎn)實現(xiàn)其穩(wěn)步增值，對基金公司的投資預(yù)判能力、資產(chǎn)管理能力、資本運(yùn)作技術(shù)水平等均提出了更高的要求。

羅霄鳴非?？春梦锪鞯禺a(chǎn)的投資價值，四年前就開始專攻物流地產(chǎn)的投資和資本運(yùn)作，并于2016年主導(dǎo)了當(dāng)前資本市場上唯一一單權(quán)益型物流地產(chǎn)REITs——蘇寧云享資產(chǎn)支持專項計劃。“蘇寧云享這個產(chǎn)品其權(quán)益端投資者無論是期間現(xiàn)金收益還是當(dāng)前積累的增值收益都非常可觀”，他介紹道。他認(rèn)為，近年來，物流地產(chǎn)供需矛盾日益凸顯，價值穩(wěn)步上漲，但價值洼地依然存在。“去年2月，順豐深交所敲鐘上市；7月，萬科領(lǐng)銜厚樸、高瓴資本等以總價790億元收購新加坡物流巨頭普洛斯；今年年初以來，京東物流的A輪、A+輪融資啟動。”也顯示了全市場對物流領(lǐng)域的關(guān)注和聚焦。

相對于物流地產(chǎn)這一價值洼地，部分經(jīng)營不善的商業(yè)地產(chǎn)目前正處于下跌的“半道中”，或在不久的未來就能看見較好的投資窗口。

一直以來，商業(yè)地產(chǎn)的價值跟住宅地產(chǎn)形成一種正相關(guān)的聯(lián)動，在過去的這些年里一直很貴，這使得投資者普遍覺得投資的風(fēng)險較大。

“但這段時間以來，由于行業(yè)普遍做得不好，很多地方撤離之后，反而出現(xiàn)了一些機(jī)會性的投資機(jī)會，這時候價格會很低。”羅霄鳴如是分析。

但羅霄鳴也直言，目前深創(chuàng)投不動產(chǎn)無論是物流地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)都會去做。對于物流而言，深創(chuàng)投要緊抓物流地產(chǎn)投資的最佳窗口期迅速布局。另外，對于商業(yè)地產(chǎn)，公司也要介入，隨著部分商業(yè)項目慢慢觸底，機(jī)會大幅涌現(xiàn)的時候，有能力去抓住。

作為國內(nèi)領(lǐng)先創(chuàng)投公司的管理人，羅霄鳴同樣對資本市場的周期性深信不疑，在他談到對長租公寓的看法時表現(xiàn)得最為明顯。

“類似于商業(yè)地產(chǎn)，長租公寓在投資邏輯上也有著結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。當(dāng)我們看到一個物業(yè)，改造前成本足夠低的時候，可以介入。”

他以美國EQR這些長租巨頭為例稱，這類海外市場的大型REITs基金的主要特征之一就是善于把握投資時點和打造資產(chǎn)組合，真正的價值在于管理人要能夠適應(yīng)周期，房價高的時候堅定地賣，房價低的時候堅定地買。

“最近這幾年，可以看到這些REITs基金在持續(xù)的調(diào)整資產(chǎn)組合，陸續(xù)賣掉一些資產(chǎn)或者重新規(guī)劃資產(chǎn)的位置。而2009-2011年金融危機(jī)過后，恰恰是他們大舉買入資產(chǎn)的時候。”羅霄鳴看來，這些國外長租巨頭們之所以成功，正是因為他們對于行業(yè)周期的精準(zhǔn)把握。

而目前的國內(nèi)市場，長租公寓行業(yè)由于房價水漲船高、租金回報率不足、融資渠道受限、運(yùn)營能力等多方面的原因，其投資價值還顯得相對薄弱，需要合理規(guī)劃，做長遠(yuǎn)安排。但同時，隨著住房租賃市場的政策利好，長租公寓在地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域卻有著豐富的想象空間。

“像深創(chuàng)投跟安居集團(tuán)正在進(jìn)行的合作，就是基于基金+REITs的運(yùn)作模式，重新構(gòu)建了公寓運(yùn)營的資本循環(huán)，在物業(yè)盤活的同時去激發(fā)經(jīng)營活力，相信能夠成為一個長足有效的創(chuàng)新嘗試。”