觀點(diǎn)網(wǎng) 行業(yè)加速分化背景下，一向節(jié)奏很穩(wěn)的陽光100也在加速了，而其獨(dú)具特色的商業(yè)街區(qū)運(yùn)營模式，卻有著先行者的“無奈”。

3月22日，陽光100集團(tuán)總裁林少洲出席2018觀點(diǎn)年度論壇，接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)提到，陽光100的節(jié)奏走得很穩(wěn)健，選的是一種比較差異化的模式，在行情特別好的時(shí)候也沒有去趕什么潮流，也沒去拿高價(jià)地，也沒有去搞規(guī)模。

但他又指出，現(xiàn)在行業(yè)有兩個(gè)趨勢：一個(gè)是住宅在加速周轉(zhuǎn)，加大供貨量，主要是把原來的存量土地加速推出。同時(shí)在商業(yè)供應(yīng)這塊，加大以運(yùn)營和內(nèi)容為導(dǎo)向的運(yùn)營能力。

至于商業(yè)方面，林少洲表示，這兩年公司的商業(yè)做得還是不錯(cuò)的，今年可能重點(diǎn)在公寓上。

“做內(nèi)容、做特色、做運(yùn)營，一個(gè)是把溢價(jià)提升，因?yàn)檫@些物業(yè)的成本都很低，地價(jià)很低，陽光100現(xiàn)在主要是加快銷售速度。”

公寓的未來是文旅化

陽光100今年將重點(diǎn)發(fā)展的公寓業(yè)態(tài)如今正炙手可熱，而在林少洲看來，未來的公寓可能更多是向文旅化發(fā)展的，“它是買來玩的”。

“像我們麗江項(xiàng)目原來是商業(yè)定位，現(xiàn)在做成一個(gè)旅居小鎮(zhèn)。”他以旗下麗江項(xiàng)目為例子表示：“我們很多項(xiàng)目要有很多好玩的內(nèi)容，你說拿去做生意太正兒八經(jīng)了，光把品質(zhì)做出來不行，投資人不買賬。”

林少洲進(jìn)一步說，過去的公寓是以投資客、商務(wù)客群為主要的定位，現(xiàn)在生意很難做，或者是不需要這樣的場地，但你說是買來玩的，很多人就有興趣了。關(guān)鍵得好玩，你這房子不好玩就很難賣。

據(jù)林少洲透露，商業(yè)街區(qū)規(guī)模目前占陽光100整體業(yè)務(wù)比例大約在百分之十幾，公寓也是百分之十幾，加起來這兩個(gè)比重是百分之三十左右。

商業(yè)街區(qū)“賣的是快樂”

雖然陽光100目前依然是住宅項(xiàng)目占主導(dǎo)，但商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營卻是走在了前面。

林少洲指出，商業(yè)街區(qū)是一個(gè)非常有利可圖的開發(fā)模式：“一般情況下賣50%，整個(gè)投入就全部回收了。毛利率很高，關(guān)鍵是你能不能賣得動，很多人是賣不動的。”

他認(rèn)為，國內(nèi)純粹的購物類商業(yè)全是過剩的，走到哪兒都過剩，連縣城都過剩，不光是一二線。“所以我們要做的是一個(gè)新物種——我們賣的是開心，它是用來玩的。”

林少洲補(bǔ)充道，陽光100整個(gè)商業(yè)街區(qū)的模式現(xiàn)在已經(jīng)變化了，更像大眾文化娛樂用品，只是以商業(yè)的載體和模式來體現(xiàn)，“是一個(gè)體驗(yàn)式的，賣的是體驗(yàn)，賣的是場景，賣的是快樂”。

街區(qū)運(yùn)營“有技術(shù)門檻”

除了一部分用作銷售之外，陽光100的商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目還有一部分用于自持，“自持比例少的是30%，多的50%，這個(gè)就要看不同的項(xiàng)目”。

雖然不少同行都在做文化體驗(yàn)式的商業(yè)項(xiàng)目，而且在國內(nèi)這種需求量很大，但在自持運(yùn)營方面，商業(yè)街區(qū)同樣也是一件有“門檻”的技術(shù)活。

林少洲指出，運(yùn)營這件事基本上是跨越了一個(gè)領(lǐng)域了，所以最大的問題是在于路徑依賴，因?yàn)檫\(yùn)營就意味著要先砸錢，先燒錢，在未來不知道有沒有回報(bào)的情況下，要敢于去燒、去砸。

第二還要砸得是個(gè)地方，要砸得對路。“包括很大的企業(yè)花了很多錢，最后沒做成，鎩羽而歸的事兒也挺多，所以這件事情是有技術(shù)門檻的。”

他指出，要把各種資源做好、整合好，就是商業(yè)模式要做好，合適的選址，好的街區(qū)的布局，包括室內(nèi)、業(yè)態(tài)、運(yùn)營，都很復(fù)雜，這個(gè)難度比常規(guī)住宅要高好多倍。

先行者的團(tuán)隊(duì)建設(shè)

正因?yàn)橛虚T檻和有難度，做商業(yè)街區(qū)的“小煩惱”是引進(jìn)不了有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，因?yàn)?ldquo;沒有人”，陽光100只能從內(nèi)部住宅開發(fā)板塊挑選培養(yǎng)做街區(qū)運(yùn)營的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

“技術(shù)門檻太高，不敢到處做，不敢到處拿，拿了之后自己的團(tuán)隊(duì)還是要培養(yǎng)的，這個(gè)團(tuán)隊(duì)我們也是從住宅那邊慢慢轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)過來的，兩三年才轉(zhuǎn)了兩三個(gè)團(tuán)隊(duì)，（項(xiàng)目）拿多了他們也沒有那么多經(jīng)驗(yàn)。”

林少洲話中雖透露出了做商業(yè)街區(qū)先行者的“無奈”，卻藏不住對陽光100團(tuán)隊(duì)的肯定：“中國成功做商業(yè)街區(qū)的團(tuán)隊(duì)沒有，或者是很少有人干這個(gè)活，我們是走在最前面的，所以想引進(jìn)引不來，現(xiàn)在是人家挖我們的人，因?yàn)樵谶@里干了項(xiàng)目了，有經(jīng)驗(yàn)了。”

“商業(yè)街區(qū)更多的是搞文化、娛樂、內(nèi)容的綜合性能力，所以不是引進(jìn)，是我們怎樣加快培養(yǎng)的問題。你已經(jīng)是先行者了，你想引進(jìn)是很難的，只能自己走得更快一點(diǎn)兒。”林少洲如是說。