余英（寶能集團高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團總裁）：我每年12月28號都要在微博上發(fā)表一下對來年房地產(chǎn)市場的預(yù)測，這是我去年12月28號發(fā)的預(yù)測，2018年的主題是高鐵年。

這幾年大家看到中國的經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展極度不平衡，每年春運就是一個區(qū)域發(fā)展不平衡的體現(xiàn)，很多人到沿海大城市打工，到了春節(jié)期間被媒體“忽悠”得一定要回家看父母，所以大家就長途跋涉回老家，實際上把父母接來是最省事的，但是他非要回去，趕這個春運大潮。

但是我們也看到一點，中國改革開放之初這種大進大出，依靠外向型經(jīng)濟的發(fā)展模式已經(jīng)在改變，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)、高鐵經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)上，中國的經(jīng)濟版圖已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

前段時間我去武漢，我是一個死一線城市派，我從來都受房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場都在一線城市，投資只在北上廣深，其它地方堅決不投，后來我發(fā)現(xiàn)這個事實已經(jīng)發(fā)生了變化，武漢人可能有98%都不會離開武漢到深圳來，他們就在武漢待著，因為除了特別大牌的東西在武漢沒有以外，武漢其它什么都有，深圳有的，北京有的、上海有的在武漢全都有，而且由于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，人們沒有必要從武漢到深圳打工。

特別是中國的經(jīng)濟發(fā)展變化以后，依靠港口的這種外向型經(jīng)濟，在內(nèi)需改變以后，沿海當年發(fā)展的四個經(jīng)濟特區(qū)，包括連云港等等港口城市的魅力已經(jīng)在明顯下降了，而內(nèi)陸的一些重要的省會城市的經(jīng)濟能力、就業(yè)能力和各種服務(wù)提升的也很快。當年可能由于國內(nèi)沒有高速公路，或者沒有路，這些工業(yè)只能放在港口。

1992年我從廣州到珠海西區(qū)，我要坐船才能到，我是半夜12點上船，早上6點多到的珠海西區(qū)。如果坐車的話，還要過輪渡，要被賣幾次豬仔，一段一段的賣給下一家，但是現(xiàn)在不存在這個問題了，所以說我們國家的經(jīng)濟版圖已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

最近一段時間，影響到未來房企在中國投資拿地，最重要的一點就是高鐵城市年的到來，高鐵帶來城市區(qū)域經(jīng)濟的重構(gòu)和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來兩三年的一個最大的亮點。

在一線城市限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區(qū)以及中國高鐵網(wǎng)的節(jié)點城市，我預(yù)計在今年三季度開始會出現(xiàn)量價齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個非常好的機會，所以個人投資建議大家要關(guān)注這些高鐵站點的城市，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也要關(guān)注這些城市。

中國將進入高鐵年，由此導致經(jīng)濟的重構(gòu)及城市間的洗牌，房企在下一輪一定要踩準節(jié)奏，要踩那些未來有房價上漲、有市場爆發(fā)的城市。

在我們的一個城市里有好幾個高鐵站，中國高鐵建設(shè)是一個非常大的投資，這些大的投資一定會惠及到高鐵站點的土地上。我們的判斷，高鐵已經(jīng)對中國的經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來了巨大的變化。

除了北上廣深這些一線城市之外，未來米字型高鐵網(wǎng)交匯的幾個城市將會是經(jīng)濟巨大發(fā)展的點，希望引起房企重視。

高鐵建設(shè)之前由于基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，由于中國經(jīng)濟是外向型的，所以在沿海出現(xiàn)了三大都市圈。隨著高鐵經(jīng)濟的發(fā)展，這三大經(jīng)濟圈會繼續(xù)往前高歌猛進，但是又會出現(xiàn)若干個高鐵的節(jié)點城市。前年的預(yù)測我提出來大都市圈的概念，我認為在三大都市圈里的都市連綿區(qū)（城市軌道交通、城際軌道交通、軌道交通）將影響整個的投資，影響城市周邊的房價，今年我提出更大范圍，就是高鐵節(jié)點城市，形成高鐵的經(jīng)濟帶。

以前我提出的都市連綿區(qū)，也經(jīng)常有人說都市圈，但是我不喜歡用都市圈這個概念，我認為不是簡單畫一個圈，在廣州、深圳周邊都是均質(zhì)的，而是軌道交通、快速路交通點上才有希望，沒有這些基礎(chǔ)設(shè)施到達的地方，你即使離廣州、深圳很近，一樣也沒用，就像兩個高鐵站之間的農(nóng)村一樣，跟那個高鐵就沒關(guān)系，因為站不在你家門口。

我們要關(guān)注中國的高鐵網(wǎng)和高鐵網(wǎng)所交織的節(jié)點城市。過去珠三角的9+2模式現(xiàn)在大家也不太提了，但是高鐵確實極大影響了城市的發(fā)展，而且它是把一線城市的人往回拉，而不是有些觀點說的高鐵是一個黑洞，把別的地方的人都吸到一線城市，這個原因就是因為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展。

高鐵打破了傳統(tǒng)的經(jīng)濟圈格局，造就了高鐵經(jīng)濟帶，通過經(jīng)濟帶上的節(jié)點城市再輻射周邊。最典型的是今年春運，學者注意到一點，春運期間河南人回到鄭州，然后再從鄭州到河南其它的城市，這個趨勢是非常明顯的，在這個過程中有幾個城市需要重視，它們分別是：西安、鄭州、合肥、武漢、長沙、成都、重慶、貴陽、南寧、昆明。

由于中國和南亞關(guān)系未來可能的好轉(zhuǎn)，昆明會從過去的一個邊陲城市，變?yōu)檩椛鋿|南亞以及南亞的橋頭堡，而南亞、東南亞有20億人口，所以昆明、南寧這兩個城市是很有機會的，南寧的高鐵將來是要通到越南的，然后到泰國，昆明的高鐵是通過緬甸到泰國的，兩個高鐵最后匯集在一起，最終到新加坡。

舉個例子，武廣高鐵帶來了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，最近武漢發(fā)展得非常好，武漢由于高鐵帶來的整個的發(fā)展，加上湖北省委省政府現(xiàn)在規(guī)劃了長江新城，這是一個非常大的亮點。

人口和資金沿高鐵線的迅速流動，造就了高鐵節(jié)點城市的異軍突起，這是未來兩三年非常重要的點，所以房企一定要關(guān)注這一點。

還有兩個城市大家不太關(guān)注，一個是淄博，一個是聊城，這兩個城市也是由于高鐵帶來了這兩個城市的發(fā)展。比如說淄博，由于高鐵的開通，2016-2017年，淄博的房價整體漲幅超過50%，高鐵片區(qū)漲幅接近翻倍。2017年全市整體房價漲幅達到了34%，而高鐵站片區(qū)的漲幅接近了50%。

聊城也是類似的情況。這是2015年1月到2017年10月淄博房價走勢，這是聊城的情況，大家看到紅色和黃色的兩條高鐵交匯。在綠皮火車年代，中國出現(xiàn)了石家莊、鄭州等幾個城市，這是由鐵路帶來的新興的城市，我相信這一輪高鐵線網(wǎng)會帶來更多的新興的城市，它們可能比上一輪的綠皮火車的年代對中國經(jīng)濟格局的影響更大。

但是我也提醒各位，在高鐵站點這一輪沒有照顧到的一些城市，大家投資要小心，個人投資更應(yīng)該小心，可能那里的房子將來就是六七千的價格，或者是一堆磚頭，根本就不值錢。而真正高鐵站點上的城市會有爆發(fā)性的增長。

中國的高鐵網(wǎng)，有很多典型的米字型高鐵匯集的城市，以前我們的發(fā)展強調(diào)一線城市，我認為今后中國城市的發(fā)展進入到典型的省會城市年代和高鐵節(jié)點城市年代，而且我的觀點也得到了數(shù)據(jù)的支撐。

高鐵沒有照顧到的城市，將來可能會有很多的風險，特別是對商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的風險更大。

鄭州這個城市非常幸運，兩次鐵路發(fā)展它都占到了便宜，一次是綠皮火車，一次是高鐵。因為鄭州的高鐵站就在鄭東新區(qū)旁邊，所以這里的房價上漲也非?？臁?/p>

深圳的北站也是因為交通發(fā)生變化以后，它的房價有了很大的增長。

結(jié)論就是2018年以后房企的機會就在我剛才點出的這些高鐵節(jié)點城市。在未來3到5年或者更長時間，中國房地產(chǎn)還會發(fā)生什么變化，我在微博上發(fā)了一條“中國房地產(chǎn)未來7只黑天鵝”，希望大家看一看，那7只黑天鵝如果齊飛的話，可能比高鐵更可怕，帶來的影響更大。