林少洲（陽(yáng)光100集團(tuán)總裁）：各位下午好！現(xiàn)在很多人覺(jué)得房地產(chǎn)到了一個(gè)比較微妙的時(shí)候，所以大家的思考和焦慮是比較多的。思路決定出路，你怎么看這個(gè)行業(yè)，可能對(duì)未來(lái)幾年是有影響的。

我覺(jué)得房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，內(nèi)容為王。我把幾年前我在博客上寫(xiě)的一篇文章的觀點(diǎn)跟大家簡(jiǎn)要分享一下，我當(dāng)時(shí)講了房地產(chǎn)發(fā)展的三大時(shí)：

第一個(gè)階段是經(jīng)濟(jì)學(xué)和建筑學(xué)的階段，第一個(gè)階段我們?nèi)∠烁＠址?，解放了生產(chǎn)力，房地產(chǎn)進(jìn)入到黃金時(shí)代，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，所以中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入了繁榮期。另外一個(gè)是建筑時(shí)代，我們非常重視房地產(chǎn)品質(zhì)的建設(shè)，尤其是物理的品質(zhì)，我們的建筑技術(shù)、材料方面向國(guó)外開(kāi)放，全世界的建筑經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)、資源引進(jìn)，極大地把中國(guó)的房地產(chǎn)品質(zhì)提升，釋放了很高的價(jià)值，這兩個(gè)時(shí)代基本上維持了二三十年。

第二個(gè)階段是社會(huì)學(xué)和倫理學(xué)階段。在第一個(gè)階段是商品化、市場(chǎng)化的方法，市場(chǎng)自身有些問(wèn)題無(wú)法解決，比如說(shuō)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，原材料不斷地漲價(jià)，而且供應(yīng)上永遠(yuǎn)是供不應(yīng)求的，除非我們把土地政策徹底的改變，否則原材料不斷漲價(jià)，所以房?jī)r(jià)不斷上漲，年輕人買(mǎi)不起，所以這時(shí)候就需要倫理學(xué)，要有人問(wèn)關(guān)懷，考慮到低收入的老百姓怎么辦。

最近若干年，基本上倫理學(xué)時(shí)代體現(xiàn)得非常明顯，包括現(xiàn)在談的長(zhǎng)租的話題，這個(gè)民生導(dǎo)向未來(lái)會(huì)非常強(qiáng)。而社會(huì)學(xué)時(shí)代是什么意義呢？我們第一階段的房地產(chǎn)在建筑學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的階段，我們解決了量和質(zhì)的問(wèn)題，但是群體的歸屬感沒(méi)有解決好，我們從原來(lái)的村落、大院進(jìn)入到一個(gè)新的社區(qū)的時(shí)候，我們的社區(qū)規(guī)劃是一個(gè)物理空間的疊加，它的內(nèi)在的有機(jī)性、人群之間的歸屬感沒(méi)有很深入的思考，所以社會(huì)學(xué)要解決這些問(wèn)題。

這個(gè)社會(huì)學(xué)有兩大問(wèn)題，第一是要解決群體歸屬的問(wèn)題，用現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)語(yǔ)言叫社群，就是有共同語(yǔ)言的一批人住在一起，相互之間能形成一種深度的、友好的、和諧的互動(dòng)關(guān)系，這是第二階段很重要的突破口，會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。第二方面是要?jiǎng)?chuàng)造更豐富多彩的生活方式。其實(shí)從村落、大院進(jìn)到一個(gè)社區(qū)的時(shí)候，反而生活變得更簡(jiǎn)單了，原有的模式?jīng)]有解決好，所以這時(shí)候我們要有社會(huì)學(xué)的角度思考，要把更有價(jià)值、更有意義的生活方式創(chuàng)造出來(lái)。

第三個(gè)階段是藝術(shù)學(xué)和宗教學(xué)階段，這是建筑最永恒的東西，比如說(shuō)歐洲的教堂、城堡，這時(shí)候是人類(lèi)最高的境界，強(qiáng)調(diào)的是精神的滿足，現(xiàn)在我們還在期待和呼喚之中，但是慢慢的在有些項(xiàng)目中，會(huì)把藝術(shù)和宗教的角度考慮進(jìn)來(lái)，把人類(lèi)心靈滿足的因素深入的滲透進(jìn)來(lái)。

房地產(chǎn)的新時(shí)代，一個(gè)是政策，從效率優(yōu)先到公民優(yōu)先的民生導(dǎo)向。第二是行業(yè)，三十年高速發(fā)展自我修整，第三是市場(chǎng)，從新生代到中產(chǎn)階層全面的消費(fèi)升級(jí)要求。這是房地產(chǎn)面臨的新的時(shí)代。

整體上我覺(jué)得房地產(chǎn)將從硬件優(yōu)先的時(shí)代過(guò)渡到軟件優(yōu)先的時(shí)代。高速發(fā)展的時(shí)候既有成績(jī)其實(shí)也留了很多遺憾，蘿卜快了不洗泥。一些老的社區(qū)再過(guò)十幾二十年問(wèn)題就會(huì)出來(lái)，一個(gè)電梯的問(wèn)題可能就會(huì)帶來(lái)一大堆的事，還有各種漏水的問(wèn)題，還有其它的社群?jiǎn)栴}都會(huì)很多，這有待于我們?nèi)ジ脑臁⒔鉀Q。

還有一個(gè)是存量房逐漸代替增量房，尤其是一線城市，現(xiàn)在大部分都是存量房的市場(chǎng)，存量房不是一個(gè)房子的問(wèn)題，更多的是軟件改造的問(wèn)題。還有一個(gè)是規(guī)模瓶頸之后的精細(xì)化趨勢(shì)，包括拿地困難，拿到了地，這個(gè)地價(jià)也是很高的，這時(shí)候必然需要精細(xì)化，土地資源越來(lái)越稀缺，價(jià)格越來(lái)越貴，怎么精耕細(xì)作就成為一個(gè)關(guān)鍵。

行業(yè)機(jī)會(huì)的演變。我個(gè)人講了三句話。第一句話是以房本為本，過(guò)去房地產(chǎn)一個(gè)最大的特點(diǎn)就是地價(jià)飛漲，20年前北京萬(wàn)科城市花園的地，當(dāng)時(shí)是220萬(wàn)一畝，樓面地價(jià)300塊錢(qián)，現(xiàn)在拍這個(gè)地，沒(méi)有3萬(wàn)拿不下來(lái)，20年地價(jià)漲了100倍，設(shè)計(jì)費(fèi)漲了一倍，物業(yè)費(fèi)漲了一倍，鋼材水泥漲了一倍，所以過(guò)去房?jī)r(jià)上漲是地價(jià)的奧秘，誰(shuí)拿的地多誰(shuí)就發(fā)大財(cái)。過(guò)去不需要運(yùn)營(yíng)，就是便宜的圈地，在低潮期拿下土地。第二是以房為本，有運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)在這種情況下可以大展拳腳。第三是以房為老本，過(guò)去30年中國(guó)最大的財(cái)富積累就是房子，以房子為基礎(chǔ)形成的財(cái)富，以及以此為基礎(chǔ)的消費(fèi)能力，為文化娛樂(lè)、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老等行業(yè)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

運(yùn)營(yíng)時(shí)代，內(nèi)容為王，要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容。有沒(méi)有實(shí)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)能力成為下一步的核心。

這幾年的商業(yè)很難做，但是我們的窯埠古鎮(zhèn)在柳州做成了一個(gè)城市名片，這一點(diǎn)很不容易。還有宜興鳳凰街，30萬(wàn)人口的城市，開(kāi)業(yè)當(dāng)天來(lái)了16萬(wàn)人，整個(gè)項(xiàng)目成為了城市會(huì)客廳，有優(yōu)質(zhì)內(nèi)容的項(xiàng)目還是很受消費(fèi)者追捧的，老百姓對(duì)美好生活的期待，他這種熱情有時(shí)候超過(guò)你的想象。還有一個(gè)是長(zhǎng)沙的鳳凰街，去年開(kāi)了兩次盤(pán)，一次拿出200套商鋪，都能賣(mài)掉8成以上，所以不再是簡(jiǎn)單的蓋房子、賣(mài)房子，從內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)入手，走出了從商業(yè)街到公寓、文旅項(xiàng)目的創(chuàng)新思路。