劉愛明（中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長）：剛才談到轉(zhuǎn)型的問題，彩生活是非常精彩的一部分，我估計到今天我們很多開發(fā)商還是看不起物業(yè)公司，但是未來很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤不一定有物業(yè)公司高。轉(zhuǎn)型的公司下一步也許會更精彩、更賺錢。

我今天跟大家分享另外一個案例，因為我個人做房地產(chǎn)也有二十幾年，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)，今天跟大家分享城市更新下產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎么做。

現(xiàn)在城市更新的核心已經(jīng)變了，它本質(zhì)上已經(jīng)不是房地產(chǎn)開發(fā)，我經(jīng)常說，我們做商業(yè)地產(chǎn)，它的核心是運營，如果沒有運營，你那個商業(yè)沒有價值，它跟住宅不一樣，住宅買了地、蓋了房子賣了就完事，而商場在房子蓋起來之后問題才開始，甚至你開張的那天問題才開始。產(chǎn)業(yè)和商業(yè)也一樣，所以我們說產(chǎn)業(yè)升級是城市更新的核心驅(qū)動與內(nèi)在動力。深圳當(dāng)年也是被動搞升級的，被動做高科技，一路發(fā)展成今天的產(chǎn)業(yè)，不管主動還是被動，你都要走上這條路，城市產(chǎn)業(yè)總是要升級，所以這是城市更新的一個核心的驅(qū)動與內(nèi)在的動力。

一個城市產(chǎn)業(yè)升級怎么升？昨天有一個記者采訪我，說東莞有工改工的政策，我說東莞如果光承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，它是成功不了的，產(chǎn)業(yè)也不會在那里聚集，產(chǎn)業(yè)聚集有它的規(guī)律。

我們做了一個服務(wù)平臺叫comp@ss。我們談的產(chǎn)業(yè)升級，我的答案是從客戶的角度出發(fā)，我們要想客戶的痛點是什么，這些產(chǎn)業(yè)為什么在一起，我們問那些企業(yè)家，企業(yè)家的痛點是什么？產(chǎn)業(yè)聚集一個最大的理由就是大家聚集起來生意能不能好做，這才是核心我們要談的話題。如果你不回答這個問題，產(chǎn)業(yè)聚集不了。我們的核心希望打造一個生態(tài)，資金、技術(shù)、人才、市場是我們要談的，我們希望從這一塊來打造一個服務(wù)平臺，來完成一個產(chǎn)業(yè)集聚。

我下面通過一些案例來給大家做一個介紹。這一塊我不細說，我先說一個觀點。

談到產(chǎn)業(yè)集聚，談到我們打造一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，其實不同的產(chǎn)業(yè)是不一樣的，可能我的創(chuàng)業(yè)起點不一樣，我的所有的園區(qū)產(chǎn)業(yè)都是單一的，我做不了大雜燴的東西，我不知道大雜燴的園區(qū)能提供什么服務(wù)。經(jīng)常有人問我，你跟別人有什么區(qū)別，我覺得這是一個區(qū)別，就是我只會做單一的園區(qū)，比如說智能制造，我的園區(qū)就只做智能制造，我能給大家提供他們需要的服務(wù)，不同的行業(yè)需要的服務(wù)是不一樣的，這個我們稱為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這都是我們有所區(qū)別的。

這是我們和碧桂園合作的一個項目，半年完成了25萬平米的招商，實際上我并沒有做招商，我一直認為招商是一個偽命題，你們仔細想想，你憑什么招商？你有什么理由去招商，說服客戶到你這兒來？你說政策優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠，那不是你的，那是政府的。除此以外你還有什么手段？你說我搞食堂、搞商業(yè)服務(wù)，這是一個理由，但是還不充分。招商僅僅是政府行為，企業(yè)無法招商，因為你沒有理由吸引企業(yè)到你的園區(qū)來。

所以在這一塊，我做了一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，我們做了人才中心，做影響力中心，做物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，做國家研發(fā)中心，我們搞職業(yè)教育機構(gòu)，搞加速器、中試研發(fā)?，F(xiàn)在我們跟碧桂園正在談，要在這里做物聯(lián)網(wǎng)的交易市場，這是產(chǎn)業(yè)生態(tài)非常重要的部分，把這個做起來了，企業(yè)自然就來了。

機器人也是一個行業(yè)，我為了做機器人的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，我在寶安租了40萬平米的廠房，在東莞又租了40萬平米的廠房，全部做智能制造。談產(chǎn)業(yè)生態(tài)，要把很多的資源放到你的園區(qū)，這樣慢慢形成產(chǎn)業(yè)的服務(wù)能力，否則這些服務(wù)平臺無法支撐。

我想重點講一下生物醫(yī)學(xué)方面，我們做一個產(chǎn)業(yè)首先從它的產(chǎn)業(yè)鏈開始，為什么這些企業(yè)要聚集在一起？你把這個產(chǎn)業(yè)鏈研究出來，例如說對醫(yī)療器械來說，從技術(shù)研發(fā)到動物實驗、臨床實驗、檢驗檢測、拿許可證、生產(chǎn)、銷售等等，這個環(huán)節(jié)的痛點是什么？

給大家舉個例子，有一個政府的園區(qū)也是國家級的，獲批了十來年，位置還不錯，但是做得一般。它為什么做得一般呢？我問他，你這里有動物實驗室嗎？他說沒有。我說你沒有動物實驗室，人家為什么到你這里來？這當(dāng)中是一個生態(tài)的概念，政府只關(guān)注招大企業(yè)，最好都是華為、騰訊，但是把大企業(yè)放在一起能成為一個園區(qū)嗎？實際上不成為一個園區(qū)。我經(jīng)常舉例，就像一個森林只有大樹，這是一個怪物，自然界沒有只有大樹的森林，下面要有灌木、花花草草。這個動物實驗室政府不愿意做，因為它沒有產(chǎn)值，也沒有稅收，它只是一個服務(wù)平臺，但是它卻是這個生態(tài)鏈非常重要的一環(huán)，你不做它，你的參天大樹就長不起來，形不成產(chǎn)業(yè)集聚。我們打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，就是希望把這套服務(wù)做出來。

這是我打造的生物醫(yī)學(xué)方面的一個公共服務(wù)平臺，從科研開始到工業(yè)設(shè)計、檢驗檢測。大家知道醫(yī)療器械的最終使用者是醫(yī)生，但是你沒拿到許可證，你的產(chǎn)品是進不了醫(yī)院的，所以我引進了這樣一個醫(yī)療器械的檢測機構(gòu)過來，這個機構(gòu)比較小，也沒有什么產(chǎn)值，但是它能吸引更多的企業(yè)過來，這對一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成非常重要。包括動物實驗、臨床實驗、注冊認證等等。

我們在深圳做動物實驗室，我們要做公共的實驗室，我們的客戶是中小企業(yè)，他們也建不起實驗室，我們搞公共實驗室給大家用，這對企業(yè)來說是非常關(guān)鍵的，沒有這些東西你談?wù)猩淌呛茈y的。我們有專家團隊，還有資金、人才、市場。就是用這套邏輯把這些資源聯(lián)系起來，然后做一個醫(yī)療器械園區(qū)，企業(yè)愿意跟著你走，因為你真能幫到他做生意。

我們有一個航空航天的園區(qū)，在機場附近，有兩棟寫字樓是做這個產(chǎn)業(yè)的。

因為時間的關(guān)系，我就重點給大家講一下產(chǎn)業(yè)生態(tài)，最后舉一個例子，可以幫助大家理解。全中國只有深圳能造手機，上海和北京造不出來，是上海和北京沒有生產(chǎn)手機的核心技術(shù)嗎？不是，而是因為手機有一大堆的東西，需要很多產(chǎn)業(yè)鏈配套，深圳是全球智能產(chǎn)業(yè)鏈的制造中心，這是深圳的優(yōu)勢。我們說華強北是山寨，但是山寨也是一個敏捷制造，你沒有這個能力怎么能那么快把它山寨出來？所以它是一個能力。

這帶來的競爭力很大，大家不要小看，我跟硅谷的一幫人開會，他們對大疆成功感到不太服氣，覺得自己的技術(shù)更牛。但是硅谷的產(chǎn)品設(shè)計出來是在深圳生產(chǎn)的，生產(chǎn)完之后再運回美國測試，測試完了之后迭代的第二代產(chǎn)品再到深圳生產(chǎn)，就這個迭代的時間就比大疆晚了半年，這就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)帶來的優(yōu)勢。你可能說大疆的成功是因為某個技術(shù)，也可以這么說，但是我更愿意說大疆的成功是得益于深圳良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，沒有這個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這個大樹長不出來。

所以我們光盯著大樹是很危險的，希望形成一個良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，做一個產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，這樣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的問題才能解決，否則就是偽命題。