觀點鏗鏘行：“小年”如何過？
主持嘉賓：麥格理集團(tuán)首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡偉俊
對話嘉賓：旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長林中；寶能集團(tuán)高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁余英；陽光100集團(tuán)總裁林少洲；中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明；中國金茂高級副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙
胡偉?。?/strong>非常高興可以跟各位在一線的大佬交流房地產(chǎn)這個話題，大家聽我講可能還是隔靴搔癢，接下來跟各位大佬交流，他們可以給大家很多的干貨。
我們這個話題是在房地產(chǎn)的小年下面如何過，我首先想問各位大佬一個問題，各位大佬認(rèn)為今年是大年還是小年？
林中：我認(rèn)為今年不是大年也不是小年，是正常的年份，今年中國房地產(chǎn)可能是調(diào)控這么多年來最好的一年，從全國來看，中國可能很難看到大年和小年，因為有些城市不行，有些城市在上漲，綜合來看就是比較平穩(wěn)的年，未來幾年可能我認(rèn)為中國都會是比較平穩(wěn)的。回到具體的城市可能有大年和小年，這個城市今年好，可能過一兩年不好。
余英：大年、小年這個話題是前一段時間看到微信朋友圈里有人發(fā)，當(dāng)時我就在想，怎么突然有個小年、大年呢？以前我們開玩笑說調(diào)控把中國的房地產(chǎn)調(diào)成了農(nóng)業(yè)，有大年、小年，下藥比較狠的時候就影響了銷售?，F(xiàn)在有這么多大佬站出來說大年、小年，我覺得有點不太準(zhǔn)確了，可能對個別房企來講，今年可能是小年，可能對個別的城市，今年可能受到了一些影響，比如說北京，國家的調(diào)控、限價等等，導(dǎo)致銷售額有一些變化。但是你看今年一季度，去年前三名今年一季度表現(xiàn)都比去年表現(xiàn)好，大家也注意到保利地產(chǎn)說要重回前三名，銷售額也會上升，所以我想應(yīng)該不會出現(xiàn)大年、小年。
林少洲：大小年講的是波動和分化，在一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，整體的房地產(chǎn)今年可能成交面積有可能會略微回落，但是整體上還是比較穩(wěn)定的。另外對不同的企業(yè)來說，可能大的企業(yè)今年還是一個大年，小的企業(yè)今年可能是一個小年，行業(yè)的洗牌在加劇。更值得期待的可能是在房地產(chǎn)的創(chuàng)新模式方面，一些新型的企業(yè)今年可能會是一個大年，在洗牌的階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，所以我覺得創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會是一個持續(xù)的大年。
劉愛明：大家談小年主要還是覺得今年政策比較嚴(yán)、資金會比較緊。從我的了解來看，前20強(qiáng)我接觸了五六家，像林總這樣的，他嘴上不說，估計30%的增長他都覺得少了，所以我覺得今年可能不是小年，而是大年，我們看總量也不是小年。現(xiàn)在房地產(chǎn)有一個背景，集中度在提高，大企業(yè)能力很強(qiáng)，也許市場比較嚴(yán)峻，它產(chǎn)出還很高，因為大企業(yè)表現(xiàn)很強(qiáng)，現(xiàn)在集中度越來越高，基本上不上千億都不能談，所以我覺得今年很有可能是一個大年。
另外確實就像前面幾位談的，區(qū)域是不平衡的，公司也不平衡，產(chǎn)品也不平衡。另外我們看大年、小年，還要看供應(yīng)是大還是小，今年沒供應(yīng)，可能又是一個小年。搞房地產(chǎn)這么多年，每年都喊挺難的，但是每年大家日子都挺好，所以我覺得還是地產(chǎn)人自己的努力是最重要的，越是大企業(yè)越努力，這也是地產(chǎn)行業(yè)一個非常好的現(xiàn)象，給整個經(jīng)濟(jì)增加了非常大的穩(wěn)定因素。
魏浙：這是一個相對的概念。我今天從佛山過來，跟那邊的一個朋友交流了一下，他是做陶瓷的，佛山有幾十家企業(yè)做馬桶，假如說去年做了100個馬桶，前10位的做了50個，后面的企業(yè)做了50個，今年可能只有80個馬桶可以做，但是前10名做完了，后面的企業(yè)沒有做的了，所以對大企業(yè)來說可能是一個大年，對小企業(yè)來說是一個小年。
胡偉俊：聽了各位大佬的說法，我覺得剛才這個問題還是很有必要的，雖然我們的標(biāo)題是小年，但是聊下來各位大佬沒有覺得今年是一個小年，都覺得今年有可能是平穩(wěn)，甚至是一個大年，在明年我們再坐到一塊的時候，可以再回過頭來看一下，但至少這是現(xiàn)在市場的共識，大家覺得今年應(yīng)該是比較平穩(wěn)的，大的開發(fā)商的市場份額會越來越大。
假設(shè)今年是比較平穩(wěn)，甚至有可能是一個大年的話，中國的房地產(chǎn)市場，大家很多時候會看一二線還是三四線，我們知道在2012、2013年的時候，一二線城市是明星，但是去年我們看到三四線城市的房地產(chǎn)銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們想象的要強(qiáng)很多。所以我下一個問題就想請問各位大佬，在今年這種房地產(chǎn)市場情況下，今年是一二線城市好，還是三四線城市好？
余英：今年一線肯定會比較差一點，因為好多房子能賣6萬的，只能按3.8萬的售價去賣，企業(yè)如果不是有銷售的壓力，或者資金鏈的問題，他是不會賣的，所以一線城市的銷售量肯定會下降。今年我們比較看好的是一些省會城市，等一下我的報告里面也會介紹到，我認(rèn)為未來幾年得到高鐵紅利的城市有非常大的機(jī)會，所以我比較看好三四線城市。因為還有棚改的原因，還有農(nóng)村孩子一定要在縣城買一套房子娶媳婦。四五線城市前段時間也比較火，但是我總覺得四五線城市的量到一定階段也差不多了，所以我還是看好省會城市和一些比較強(qiáng)的三線城市。
林中：中國的城市分化得非常厲害，一線城市就四個，但是都受到了比較嚴(yán)厲的調(diào)控，二線城市已經(jīng)分化成很多類，三四線城市的類別更多，今年肯定是有些城市好，有些城市不好，總的來說城市好有幾個共同的特征，第一是城市的基本面好，第二是有沒有政策支持，有些三四線城市基本面好，又有大量的棚改，第三是房價有沒有過快的上漲過，第四是沒有新政調(diào)控，今年可能最好的就是這樣的城市。
當(dāng)然不同的城市在今年會有不同的表現(xiàn)。作為企業(yè)應(yīng)該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機(jī)會，對我們來說，好的城市多賣樓，差的城市多買地，表現(xiàn)好我們也很高興，回落我們也很高興，我們就希望在不同的城市進(jìn)行不同的資源配置。
林少洲：房地產(chǎn)分化差異還是挺大的，籠統(tǒng)談一個話題的實際意義不大。我想今年一二線新增的供應(yīng)還是會受到很大的限制，不管是量還是價都受到政策嚴(yán)厲的調(diào)控，所以今年不會有特別火爆的表現(xiàn)，一二線可能更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地，非傳統(tǒng)的產(chǎn)品可能會有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房，這些創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會有更多的表現(xiàn)的機(jī)會。三四線今年還會是主力供應(yīng)，包括可能會有更多的三四線會完成一輪補(bǔ)漲、補(bǔ)供應(yīng)、補(bǔ)消費的過程。
劉愛明：其實我有一個感受，我總覺得個別城市資產(chǎn)價格上漲太快，加速了中國城市化的過程，村里面一看不行了就去鎮(zhèn)里面買，鎮(zhèn)里面不行了到縣城里面買，所以中國三四線城市會有一個不太短的發(fā)展機(jī)會，現(xiàn)在不是所有人都集中在一二線城市，原來這個過程會比較慢，但是現(xiàn)在一看迅速的變化，大量的人從農(nóng)村去了縣城，從縣城去了省城。這是我的一個觀察。
另外再加上這一輪高鐵、城市群規(guī)劃的變化，很多縣一級的城市都做出了很大的規(guī)劃，這個規(guī)劃也會吸引人才的聚集，原來縣城的人去省城，現(xiàn)在很多縣城的規(guī)劃也很漂亮，只要有足夠的人口和財政的支撐，這個事是玩得轉(zhuǎn)的，因為中國的人口數(shù)量很大，所以我覺得未來比較長的一段時間內(nèi)，三線和個別的四線還是會有一定的發(fā)展機(jī)會。
魏浙：現(xiàn)在應(yīng)該不是傳統(tǒng)意義的一二線城市，一線城市主要是受到限購、限價政策的影響，但是城市發(fā)展的趨向性是不變的，這就變成了圍繞這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市周邊形成了城市群的概念。像這兩天在佛山有17塊土地拍賣，去了很多企業(yè)，最后包括三水這樣很偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價格都炒得非常高。這還是一個經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。有的城市經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，或者發(fā)展的趨勢在不斷下降，即便它現(xiàn)在是二線城市，它也沒有太多的吸引力，我覺得還是經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的影響。尤其我們提出的大灣區(qū)概念，它實際上是在這個城市圈里面，在這一波作用下注入了更多的想象力。
胡偉?。?/strong>我剛剛這個問題其實是希望大佬之間有些辯論，后來我發(fā)現(xiàn)大家的意見也是挺一致的，可能覺得三四線城市應(yīng)該是有機(jī)會，因為棚改的原因，一線城市因為限價、限售，包括供應(yīng)受限，可能短期之內(nèi)機(jī)會不是特別大，反而是一些省會的城市，包括一些一線城市周邊的衛(wèi)星城，它會有一些新的機(jī)會，這也是各位大佬的洞見。
剛剛我的主題演講一開始就提到，很多人都說看過去5年是沒買騰訊沒買樓，覺得很遺憾，過去5年確實中國的房價漲得非?？?，一線、二線、三線城市都在漲。去年十九大把房住不炒寫進(jìn)了十九大的決議，今年的人大開始討論房產(chǎn)稅的問題。接下來一個問題，我想請問各位大佬，大家覺得未來三年房價會不會比現(xiàn)在再上漲30%以上？比方我們看到現(xiàn)在提出的一些可能性的措施，包括房產(chǎn)稅等等，會不會對房價的上漲產(chǎn)生影響？
魏浙：我覺得應(yīng)該會產(chǎn)生分化，就像股市從1000點漲到3000點以后，有很多有機(jī)會的股票在未來還會繼續(xù)翻番，但是有的股票已經(jīng)在這時候開始下跌了，這還是跟各個城市的經(jīng)濟(jì)走向有關(guān)系，尤其現(xiàn)在國家出臺了政策因城施策，甚至有的城市會因區(qū)而施策，都會根據(jù)它自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征和財政的需求產(chǎn)生不同的政策，這樣你在這個區(qū)域里面，對你的房地產(chǎn)或者是對你產(chǎn)生什么樣的產(chǎn)品，或者是你的企業(yè)的要求就非常高。
在這種經(jīng)濟(jì)去杠桿的情況下，在錢不太多的情況下，大家如果運(yùn)用得好，企業(yè)依然會高速的發(fā)展，如果發(fā)展得不好，可能就被吃掉了，所以在這種情況下也會存在每個區(qū)域、每個城市的差異，或者甚至在一個城市里面都會產(chǎn)生分化，而不是原來的齊漲齊跌的現(xiàn)象。
胡偉?。?/strong>我問您一個數(shù)字，您覺得未來三年，全國房價每年上漲10%可能嗎？
魏浙：這個沒法說，我認(rèn)為不能這么簡單的回答。但是房價穩(wěn)定上漲的趨勢確實是不會變的，如果我們相信中國的城市化進(jìn)程，相信我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不斷地有財富的積累，而且中國的人口還是在增長的這么一個環(huán)節(jié)下，它畢竟還是在上漲的趨勢之中，這個趨勢不會變化，至于說增長比例是多少，現(xiàn)在確實沒法拍腦袋說。
劉愛明：我是房地產(chǎn)的死多派，中國人口不完成一輪聚集，城市化沒有結(jié)束，房價就還會漲。人口往哪里流動，往哪里聚集，哪里的房價就會上漲，這是一個很正常的過程。人往高處走，不可能房價還往下跌，沒有這樣的邏輯。我們現(xiàn)在最大的城市人口才3000萬，這個規(guī)模太小了，美國、日本的最大城市人口都到了3000多萬，我們最大的城市人口應(yīng)該到6000多萬，所以我們的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，現(xiàn)在把人口往外趕的城市還是少數(shù)，大量的城市還是在吸引更多的人，一個城市聚集越來越多的人，房價肯定會上漲。
我覺得房價上漲還有一個原因，政府不斷地投資，如果你不修鐵路、高速、醫(yī)院、學(xué)校，房價也不會漲，但是政府投資了這么多，它的錢怎么回來？因此房價上漲是一個結(jié)果，所以我覺得但的角度來看，我還是偏樂觀的看法，所以我是一個死多派。
現(xiàn)在很多地方的價格都由政府定，但是它不能永遠(yuǎn)定下去，它永遠(yuǎn)定下去，地價就不漲了，地價不漲，政府就會承受非常大的壓力，所以這個游戲就玩不下去了。
林少洲：從感情上我是希望房價能降，因為還有很多人希望房價便宜一點，自己可以買得起，但是從理性上房價下降很難，因為供求關(guān)系決定，在大城市的供應(yīng)量不多，很難有新的供應(yīng)，改造的成本嚇人，想來的人特別多，所以最希望降的地方恰恰最沒有可能降，因為還是有很多人想到一線城市，但是沒有多少地。現(xiàn)在三四線的房價一萬左右其實也不高，扣掉各種成本之后也沒有什么利潤。
由于政策原因、經(jīng)濟(jì)波動原因，造成房價有一定的起落，比如說燕郊由3萬變成1.5萬，這是有可能的，但是這很有可能又是給新的一波人創(chuàng)造機(jī)會。但是現(xiàn)在我們的政府采取的政策非常理性，像年輕人買房的問題，我們用租賃、人才房等等各種辦法解決他們的需求。未來的房地產(chǎn)頂多是房價不要漲得太快，漲慢一點，或者說收入的增長和經(jīng)濟(jì)的增長多漲一漲，等到收入的增長和房價的增長持平，慢慢的這個市場就會很良性了。
林中：我覺得主持人問這個問題沒什么意義，你問中國的房地產(chǎn)價格是漲還是跌，對開發(fā)商沒有意義，對個人購房者也沒有意義，因為中國是一個非常巨大分化的市場，每年有城市在漲，也有城市在跌，甚至在同一個城市，有些板塊在漲，有些板塊在跌。所以無論是企業(yè)還是個人購房者，問漲跌一定要回到具體的城市和具體的板塊，問宏觀的漲和跌沒有意義。
如果用中國的平均房價來看，未來三年肯定是溫和上漲的，可能每年漲幅也就跟GDP增速差不多，但是用那么多差異分化城市的加權(quán)平均數(shù)，對中央政府決策沒有意義，對很多微觀的企業(yè)和個人也是沒有意義的，看這個東西很難做決定，很難做判斷。
如果看中國全國平均房價未來三年會不會上漲，我想它一定是上漲的。統(tǒng)計學(xué)里面的一些數(shù)據(jù)，特別是平均數(shù)，我們要非常小心這里面的陷阱，因為你可能認(rèn)為全國平均房價漲，這個地方就會漲，實際可能不一定，有可能它會下跌。所以我們要看具體的板塊、具體的城市，我們已經(jīng)看到有些城市的板塊已經(jīng)在分化，有些板塊還在漲，可能有些板塊已經(jīng)開始跌了，所以我認(rèn)為在中國這么大的一個多元化、細(xì)分化的市場領(lǐng)域，我們應(yīng)該更多的用中觀和微觀的角度去研究某一個具體的市場，進(jìn)而去把握這種具體市場中的機(jī)會，無論是投資的機(jī)會還是置業(yè)的機(jī)會。
余英：我同意林總的觀點，房價不能全國統(tǒng)一來說，各地的情況不一樣，而且城市內(nèi)部也是在分化的，還有一個是大家沒提到的，就是物業(yè)類型的問題，我就不明白大家在五線城市買公寓有什么用？基本上沒有什么外來人口來這里出差過夜，公寓誰來?。坑植荒苌蠎艨?，又是商業(yè)水電，又不能通煤氣，想做飯都很困難。
未來還是要在幾大都市圈，特別是粵港澳大灣區(qū)、上海都市圈以及國內(nèi)的幾個省會城市，它的房價未來還不是一點點上漲，漲幅會很大。而在一些人口流出的城市，高鐵也不通，新的廠房也沒人去設(shè)，我相信買的房子就是一堆磚頭，不管你現(xiàn)在賣多少錢，如果按現(xiàn)在人民幣不貶值的情況下，那個房子也就是6000塊錢，如果你今年是16000買的，以后肯定會跌到6000，它就是一堆磚頭，它只有居住價值，沒有任何商品投資的價值。
而在像深圳這樣的城市，全球創(chuàng)業(yè)精英回國一定到深圳創(chuàng)業(yè)，可能連上海都不去，深圳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境最好，今天上午我兒子到深圳來，他轉(zhuǎn)戶口過來，大概只用了半個小時戶口就轉(zhuǎn)好了，他是海歸創(chuàng)業(yè)人員來深圳，這種辦事效率和粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我覺得這里的房價下跌是不可能的。但是我確實提醒房企在五線城市拿地一定要小心，可能哪一天售樓部門口連一個人都沒有，農(nóng)村的孩子結(jié)婚買房子買在縣城，結(jié)果兒媳婦說我才不住，我要到深圳，所以四五線城市的房地產(chǎn)投資，包括銀行貸款，包括個人購房還是要小心小心再小心。
美國、歐洲發(fā)展了這么多年，它的那些重要的城市房價還是在上漲，而且一房難求，慕尼黑都買不到什么新房。未來深圳的房地產(chǎn)供應(yīng)量可能會下降，但是深圳的房價會有很大的提升，羅湖區(qū)現(xiàn)在六七萬一平方的價格，它的舊改出來之后，我相信十來萬是可以賣到的。
胡偉?。?/strong>我差不多聽明白各位大佬的意思了，要看未來中國房地產(chǎn)的走勢，要從微觀、中觀來看，對于深圳這樣的一線城市，以及發(fā)展好的二線、三線城市，它的房價還會有所上漲。
我之所以問各位大佬這個問題，因為我參加的會議不僅是房地產(chǎn)商的會議，我也會參加一些別的會議，包括金融市場的會議，包括和政策相關(guān)的會議，從另外一個角度來看，大家可能覺得現(xiàn)在北京、上海的房價確實很高，對于剛剛畢業(yè)的大學(xué)生如果現(xiàn)在要買北京、上海的房子難度很大，讓他們覺得很難在當(dāng)?shù)芈淠_。
從政策的角度來說，我們看到過去兩年房產(chǎn)稅的呼聲也是越來越高，所以我最后一個問題請問各位大佬，大家覺得房產(chǎn)稅在什么時候會推出？會以什么樣的形式推出？會對市場有多大的影響？
魏浙：這個事大家說了好長時間，但是今年兩會開完了，它仍然不會出來，因為這是一個很復(fù)雜的事情。因為它是一個調(diào)節(jié)的長期的手段，對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)實行的政策，包括土地出讓金，需要考慮到廣大的購房者、中產(chǎn)階級或者是財富擁有者的心態(tài)，這是一個民生問題，而不是簡單地為了稅收而稅收。所以我覺得房產(chǎn)稅出來的速度不會太快，即便是出臺房產(chǎn)稅，我覺得這是一個關(guān)系國計民生的事，它也會經(jīng)過充分的討論，而不是盲目的出來。如果它真正出來的話，在那個合適的時點，它是對現(xiàn)在的房地產(chǎn)無規(guī)律性的、出現(xiàn)暴漲暴跌的情況一定會產(chǎn)生挑戰(zhàn)。
劉愛明：房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅不是一個概念，你問的可能是物業(yè)的持有稅，如果是這個稅，我覺得還需要很長一段時間，不會那么快出臺。另外這個稅的目的也不是降房價，這樣的話就打擊了一大片。其實我倒覺得這兩年很有可能會收房產(chǎn)增值稅，因為你賺錢了，收你一點稅，沒有人會反對。
胡偉?。?/strong>賣房的時候收增值稅是吧？
劉愛明：對，收這個稅至少不會帶來什么矛盾，你獲得了暴利，收你一點暴利稅是正常的，這一點我覺得是可以的，持有環(huán)節(jié)的征稅是比較復(fù)雜的，包括你剛才的報告中提到的這一點也是一個問題，我在深圳一套房子值2000萬，但是我家庭收入只有50萬，你怎么收稅？我不能把家庭收入全部交稅了，雖然我的房子很值錢。
胡偉?。?/strong>您覺得可能還需要更多的時間，即使出臺也會相對比較溫和。
林少洲：房產(chǎn)稅是一個重要的稅種，最后出臺政策是一個大概率的事件。如果把房產(chǎn)稅理解成是調(diào)節(jié)房價的工具，這肯定是錯的，因為全世界很多地方都有房產(chǎn)稅，但是它跟房價的漲跌無關(guān)，在有房產(chǎn)稅的地方，該貴的還是貴，該便宜的還是便宜，所以它基本上不會起到調(diào)節(jié)房價的作用，就像股市的交易稅，它跟股市的漲跌沒有什么太大的關(guān)系，所以它如果要征稅，它只是解決公共開支的問題，也就是政府的財政收入問題，所以它什么時候收？
政府需要這筆錢的時候，它可能會收。但是這個稅涉及到千家萬戶，而且征稅成本非常高，非常難以操作，所以我相信政府在考慮執(zhí)行這個稅的時候，他會經(jīng)過非常慎重的評估，因為這個事確實影響很大。我相信房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)大的趨勢的影響會比我們想象中小，因為大家對它寄予的希望太高了，希望它出來之后我們的房價就正常了，北京的房價就打折了，我覺得這個可能性不是太大，房價是由供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)、人口等等因素決定的。
胡偉?。?/strong>我非常同意您的看法，現(xiàn)在一線城市的房價確實非常高，民眾希望它跌一點，現(xiàn)在在一線城市大家想留下來，但是沒有房子，希望房價下跌的人，從政策的角度，您覺得最好的政策是什么，可以讓大家更多的買得起房子呢？
林少洲：其實中國的高房價很大的原因是由于土地造成的，因為土地價格的信號推升了房子的價格，如果要解決高房價的問題，就要想辦法推出便宜的土地，包括推出租賃房、自持為主的房子，你只要土地價格足夠低，對銷售對象進(jìn)行必要的限制，這樣就解決了年輕人買房的問題，你想通過打壓整體房價解決年輕人買房，這是不現(xiàn)實的，這是殺雞取卵，不可行。
林中：我認(rèn)為房地產(chǎn)稅一定會出，房地產(chǎn)稅不是用來打壓房價或調(diào)整的工具，我們不要過多的擔(dān)憂和害怕，相信黨和政府，因為人民的美好生活一定是擺在最前面的。我們從來不討論房地產(chǎn)稅，該交的大家都一起交，該買房買房，該買地買地，我們內(nèi)部從來不認(rèn)為房產(chǎn)稅是一個問題，我們也從來不討論這個問題。
余英：我一直認(rèn)為房地產(chǎn)稅不可能出來，但是如果一定要出來，出于一些需要，也可能5年內(nèi)會出來，但是出來之后就不是原來那個房地產(chǎn)稅，名字還是一個名字，但是內(nèi)容會發(fā)生變化，可能會很溫和，而且還沒有細(xì)則。
中國有很多政策以前也出現(xiàn)過，出來一個什么文件，最后不知道怎么操作，出來就放在那兒了，我也很同意大家的觀點，這個稅會非常溫和，參考國外的經(jīng)驗，沒有聽說它對房價有什么影響。我記得我中學(xué)的時候聽說過一個存款稅，嚇得大家不得了，覺得存在銀行的錢要交錢，實際上現(xiàn)在大家把存款交錢的時忘到了九霄云外，根本對大家不影響，所以房產(chǎn)稅對房價沒什么影響。
至于你說的房價的問題，北上廣深這些年輕人買不起房，深圳的房子動輒上千萬，年輕人不知道什么時候能掙到1000，租也租不起，市中心的房子得一兩萬一個月的租金，他的工資才1萬塊錢，怎么辦？問開發(fā)商，開發(fā)商一點辦法也沒有，問小業(yè)主，小業(yè)主也沒有辦法。那問誰呢？問那些企業(yè)老板。
你把工廠遷到那些地方去，那個地方房價便宜，年輕人住得下，你的企業(yè)才能活，否則你要硬在深圳，那也只有那些富二代能到你那里上班，他不用交房租，因為他可以住他爸的房子，否則只有遷走。就像多少年前我們搞規(guī)劃的時候解決北京堵的問題，怎么解決？遷國家機(jī)關(guān)和首都機(jī)關(guān)，別讓它集中在市中心，遷到外面去，進(jìn)行城市功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，才能解決首都的擁堵問題，而不是說有一位大師說北京堵是因為北京的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)堵，不是那么回事。
我相信要解決年輕人到北京創(chuàng)業(yè)，讓他們活下來，就是把他們遷到有軌道交通的城市去，那邊的房子便宜，所以華為遷到了松山湖，華為的員工盡管工資很高，在深圳也買不起房子，他們遷到了松山湖，那邊的房子便宜，這才是關(guān)鍵。
胡偉?。?/strong>我明白余總的意思，如果這個企業(yè)沒有辦法負(fù)擔(dān)那么高的成本，他最好的辦法是遷出去，然后有更高端的工作進(jìn)來，這樣的話我們這個模式才能維持下去。
現(xiàn)場提問：我有一個提問，最近各大房企都提出千億銷售額的目標(biāo)，目前樓市調(diào)控政策持續(xù)，你們覺得未來是否有實現(xiàn)千億房企彎道超車的機(jī)會？
林中：我覺得行業(yè)在未來幾年還是會有一些企業(yè)達(dá)到超千億的規(guī)模，一是未來這個行業(yè)整體的規(guī)模還是很大，現(xiàn)在還是處在一個高位平臺期，全國來看每年都會維持在十幾萬億的成交額?？赡茉龠^5年或者10年，這個高位平臺期過去，行業(yè)開始逐步回落，要逆市上漲就比較難。
二，能不能沖千億還是要看企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略以及企業(yè)的能力能不能支撐它的發(fā)展。2017年有17價銷售額超千億，未來這個數(shù)量可能還會增加，但是到2018、2019、2020年沖千億難度會比較大，特別是中小企業(yè)。首先要看你的戰(zhàn)略布局在什么地方，如果你剛好布局在這兩年市場比較好的城市難度就不大。另外是在金融去杠桿的時候，中小企業(yè)要加速發(fā)展，加杠桿的難度也很大，你不能加杠桿，你很難發(fā)展得很快。
但是目前來看未來兩三年，如果戰(zhàn)略很對、執(zhí)行力又很強(qiáng)，我認(rèn)為還是有機(jī)會的?，F(xiàn)在大家還在想規(guī)模增長，其實從2018年以后，行業(yè)內(nèi)大的企業(yè)已經(jīng)越來越不講規(guī)模增長，越來越開始講有質(zhì)量的增長，可能到2020年以后，行業(yè)講得更多的是有質(zhì)量的增長。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在大家都在談千億、5000億，但是在全國有大量的中小企業(yè)活不下去，可能拿不到地、拿不到項目，這些中小企業(yè)去杠桿、融資又比較困難，他們的出路在何方？這些中小企業(yè)的從業(yè)人員怎么辦？我們很多原來的同事或者是業(yè)內(nèi)人士，上下游企業(yè)都會說，未來5到10年工作怎么辦？路在何方？這是很多人都很困惑的，可能剛出校門的還好一定，但是35歲以上的人，在深圳如果公司倒閉的話，可能求職都很難，難道都去創(chuàng)業(yè)做老板嗎？
劉愛明：這個問題提得很好，我覺得行業(yè)集中度提高，這是無法改變的事實，在任何一個行業(yè)都是如此，說得不好聽，大魚吃小魚從來都是這樣，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)，所有行業(yè)都是這樣，這個趨勢沒法改變。
另外，作為中小企業(yè)要提前做好準(zhǔn)備就會更從容一點。地產(chǎn)是一個很本土的行業(yè)，他的客戶也很本土，所以大企業(yè)有大企業(yè)的機(jī)會，小企業(yè)也有小企業(yè)的生存之道，你搞一個酒店經(jīng)營也挺好的，在很多城市也是非常賺錢的生意，所以我覺得這才是房地產(chǎn)真正的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)上半場就是不斷地賣樓，但是現(xiàn)在再談規(guī)模增長已經(jīng)很危險了，所以下半場反而是更精彩，真正的房地產(chǎn)肯定是運(yùn)營，如果只是賣樓，現(xiàn)在沒有多少機(jī)會了。
我從企業(yè)的理解，我覺得轉(zhuǎn)型的機(jī)會是很多的，現(xiàn)在政策本身也在引導(dǎo)做長租公寓。2006年我在上海就有這個感受，我覺得這個城市已經(jīng)進(jìn)入了一個多樣化的時代，原來很多城市沒有酒店，只有招待所，后來突然出來一個五星級酒店，現(xiàn)在什么星級都有，精品酒店、五星、四星、經(jīng)濟(jì)酒店都有，這樣才精彩、多樣。所以我覺得企業(yè)談轉(zhuǎn)型是機(jī)會很多的，但是確實要主動尋求，我認(rèn)為下半場會更加精彩，會出來很多彎道超車的機(jī)會。
純粹比銷售額，你想彎道超車不容易，但是談賺錢不一定沒機(jī)會，你有很多彎道超車的機(jī)會，你轉(zhuǎn)型之后也許機(jī)會更多。另外作為行業(yè)的從業(yè)者，我們也要轉(zhuǎn)型，你不能光會賣樓，還要會經(jīng)營。所以我理解大概是這樣幾個層面。
總體來說我認(rèn)為不會像你說的那么悲慘，35歲以后都沒工作干了，我覺得會更加精彩，大家活得會各式各樣，活出個性來，會更加精彩。
胡偉?。?/strong>劉總說得非常好，非常充滿正能量，企業(yè)要轉(zhuǎn)型，個人也要轉(zhuǎn)型，其實在房地產(chǎn)的下半場，可能大家未必需要考慮太多很高大上的東西，關(guān)鍵在于自身的競爭力，自己的能力，下半場會越活越好，這可能是我們這個圓桌里面我個人最大的收獲，我相信各位聽眾也非常有收獲，因為時間的限制，我們這個圓桌到此結(jié)束，非常感謝各位大佬的參與。
