2017年，一路向好的中國(guó)房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點(diǎn)，新的一年將會(huì)是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場(chǎng)景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來(lái)的“小年”儲(chǔ)備著糧草。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來(lái)，無(wú)論周期長(zhǎng)短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢(shì)一直得以維系。在此間，無(wú)數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來(lái)，觀點(diǎn)新媒體都在努力通過(guò)與第一線企業(yè)家深入交流和對(duì)話，借此洞察中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會(huì)用怎樣的視野來(lái)詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無(wú)論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無(wú)數(shù)個(gè)弄潮時(shí)代的企業(yè)家、企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這正是觀點(diǎn)新媒體一直堅(jiān)持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點(diǎn)年度論壇即將到來(lái)之際，觀點(diǎn)新媒體翻閱過(guò)去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點(diǎn)，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點(diǎn)新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波先生，以及中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明先生。

何劍波

未來(lái)是地產(chǎn)+時(shí)代

一個(gè)人騎車(chē)可以騎得更快，一群人騎車(chē)可以騎得更遠(yuǎn)

時(shí)隔一年再見(jiàn)到何劍波，他的身形比一年前清減不少，卻更顯神采奕奕。

“瘦了一些，一直在騎行。”何劍波笑著解釋。

因?yàn)槭煜?，與何劍波之間的交流更像是好友間久別的相聚暢談，工作、生活、觀點(diǎn)、感悟……點(diǎn)點(diǎn)滴滴就在茶卷茶舒中娓娓道來(lái)。

騎行賦予了何劍波更為強(qiáng)健的體魄，也幫助他樹(shù)立更加積極健康而又富有凝聚力的團(tuán)隊(duì)。在忙碌工作日之外的閑暇時(shí)光，何劍波帶領(lǐng)五礦騎行隊(duì)在北京及周邊多地留下了足跡，“每次騎行最短都是40公里”。

“一個(gè)車(chē)手，最大的敵人就是時(shí)間”，但何劍波信奉“一個(gè)人騎車(chē)可以騎得更快，一群人騎車(chē)可以騎得更遠(yuǎn)”。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代后，何劍波要帶領(lǐng)五礦地產(chǎn)邁進(jìn)地產(chǎn)+時(shí)代。

自2016年四季度開(kāi)始便不斷加強(qiáng)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深刻的影響。身為房地產(chǎn)行業(yè)的局中人，特別是一個(gè)擁有超過(guò)10年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的央企背景的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人，何劍波對(duì)于政策、行業(yè)的變化有著自己的思考。

“2017年實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)變化很大的一年，雖然我們年年都說(shuō)今年很重要、很關(guān)鍵，但是我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)醞釀著一個(gè)很大的變化。”

何劍波認(rèn)為，首當(dāng)其沖的變化來(lái)自于政策層面，他敏銳地感覺(jué)到，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控與過(guò)去所有調(diào)控相比，有著“質(zhì)”的區(qū)別。

這個(gè)區(qū)別主要來(lái)自中央的定調(diào)——2016年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，明確了2017年中國(guó)樓市的發(fā)展方向。

在何劍波看來(lái)，后來(lái)采取的一系列調(diào)控政策，都是在為這個(gè)定位服務(wù)。

“這樣調(diào)控下去，下半年的日子會(huì)不會(huì)很難？”

聽(tīng)到這個(gè)問(wèn)題，何劍波原本平靜的神情轉(zhuǎn)為嚴(yán)肅，他的關(guān)注主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：一是力度空前的限價(jià)政策，二是土地競(jìng)自持，這兩點(diǎn)都讓市場(chǎng)的游戲規(guī)則發(fā)生了很大的變化。

“限價(jià)這一點(diǎn)是過(guò)去很多年都沒(méi)有那么大力度的，競(jìng)自持目前還只是一部分城市在做，未來(lái)會(huì)越來(lái)越多。如果這個(gè)政策持續(xù)下去的話，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有很大的影響。”

“這不一定形成一種模式和趨勢(shì)??？”我們心存疑慮。

“成為模式是有可能的。”何劍波說(shuō)道。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年一輪房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲之后，何劍波分析，政府的首要目標(biāo)是要維持市場(chǎng)的穩(wěn)定，并在此基礎(chǔ)上建立長(zhǎng)效機(jī)制，而土地如果不采取競(jìng)自持的方式，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈，價(jià)格也會(huì)被抬得很高。

“這意味著原來(lái)的模式就變了，如果說(shuō)買(mǎi)地、蓋房，然后就持有，你有再多的錢(qián)，也別再考慮要多少銷(xiāo)售規(guī)模了。”

或許是感覺(jué)氣氛過(guò)于嚴(yán)肅，何劍波轉(zhuǎn)換了話題。

“我專(zhuān)門(mén)看了一下觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的1-5月份房企銷(xiāo)售情況，分化非常厲害，第一名有2442億，到了第50名就只有120億，再到100名就只剩下30多億。”

何劍波感嘆，大企業(yè)和小企業(yè)的差距在不斷拉開(kāi)，可能未來(lái)前幾位是比較主要的地產(chǎn)商，后面的都占比較小的市場(chǎng)份額。

何劍波還留意到，在100強(qiáng)名單中，民企的發(fā)展動(dòng)力十足，國(guó)企反而比較平穩(wěn)。

“像碧桂園、恒大、融創(chuàng)都是擴(kuò)張比較快的，這幾家擴(kuò)張的動(dòng)力還是很足的，但國(guó)企卻沒(méi)有很明顯的變化。”

何劍波將出現(xiàn)這種情況的原因歸結(jié)于“體制機(jī)制的不同”，國(guó)企和民企之間迥異的政策、文化和機(jī)制要求，決定了必然是不同的發(fā)展道路。

危機(jī)感讓何劍波時(shí)刻保持求索的心態(tài)，對(duì)于政策、行業(yè)的不懈思考，最終轉(zhuǎn)化為對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展之路的思索。

采訪進(jìn)行到一半，我們留意到，相隔一年時(shí)間，懸掛在何劍波辦公室內(nèi)的題字，已經(jīng)由原來(lái)的“但問(wèn)耕耘”，換成了“積健為雄”。

“為雄”是日積月累、學(xué)深養(yǎng)到、實(shí)實(shí)在在、不可作偽，也就是“積健”的結(jié)果。

何劍波喜愛(ài)書(shū)法，題字的更替亦是其心境的映照。過(guò)去一年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了深刻的變化，何劍波也在不斷思索著。

一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，剛剛過(guò)去的2016年，五礦地產(chǎn)成立了“雄鷹計(jì)劃·五礦地產(chǎn)80班”，何劍波也由此多了一個(gè)身份——80班的“班主任”。

就在一個(gè)多月前，何劍波剛剛帶領(lǐng)80班的全體學(xué)員在南京舉行了雄鷹計(jì)劃·五礦地產(chǎn)80班2017年度第三期研習(xí)營(yíng)，請(qǐng)來(lái)重量級(jí)導(dǎo)師授課，并下沉到朗詩(shī)科技住宅展示廳、泰禾南京院子等項(xiàng)目上實(shí)地考察學(xué)習(xí)。

優(yōu)質(zhì)人才的儲(chǔ)備和培養(yǎng)，正是五礦地產(chǎn)“積健為雄”道路上的一個(gè)縮影。面向未來(lái)，何劍波認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)深刻變化的基礎(chǔ)上，房企將迎來(lái)經(jīng)營(yíng)模式上的轉(zhuǎn)變。未來(lái)在規(guī)模之外，企業(yè)盈利的、有特色的、可持續(xù)的增長(zhǎng)模式將會(huì)變得尤為重要。

2016年下半年至今年上半年期間，五礦地產(chǎn)先后進(jìn)入了香港、廣州、佛山、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)城市，同時(shí)在深耕多年的南京和北京周邊等地也增加了土地儲(chǔ)備。精準(zhǔn)的拿地眼光和合適的土地價(jià)格總讓外界驚訝五礦的好運(yùn)氣。但在運(yùn)氣之外，何劍波堅(jiān)守的一個(gè)準(zhǔn)則發(fā)揮了重要作用，那就是市場(chǎng)化思維和央企管理體制的良好平衡。

“我們積極參與，但是也要有一些原則，不是毫無(wú)原則的瘋搶。”

在穩(wěn)步提升規(guī)模之外，何劍波也思索著新形勢(shì)下五礦地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、可持續(xù)的發(fā)展方向。

“前幾年我們說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)+，我覺(jué)得下一步就是房地產(chǎn)+，從過(guò)去的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)成一個(gè)投資商或者綜合運(yùn)營(yíng)商。”

何劍波介紹，五礦地產(chǎn)去年設(shè)定的六大業(yè)務(wù)板塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建安、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)投資和地產(chǎn)服務(wù)，正是對(duì)企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所做的布局。

但這并不意味著五礦是一家一成不變的公司，面對(duì)市場(chǎng)、政策的巨大變化，何劍波就像一個(gè)敏銳的掌舵手，應(yīng)著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展機(jī)遇調(diào)整著企業(yè)的發(fā)展方向。

電影《破風(fēng)》中則提到，“當(dāng)你信心、勇氣、毅力三者具備的時(shí)候，這個(gè)世界沒(méi)有什么是你做不到的”。

“從一個(gè)更宏大的視角來(lái)看，像五礦地產(chǎn)這樣的公司要實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，必須秉承開(kāi)放共贏態(tài)度，以共享經(jīng)濟(jì)思路及合作分享意識(shí)催生出多元、多業(yè)態(tài)、全流程、全產(chǎn)業(yè)鏈的合作模式。”何劍波如是說(shuō)。

劉愛(ài)明

創(chuàng)業(yè)兩年

我做的事情都很難！沒(méi)有傳統(tǒng)的道路，就是自己不斷地摸索、總結(jié)。

一間不寬敞的辦公室，巨大根雕茶臺(tái)橫跨中央，窗臺(tái)下擺放一張木樁椅，手執(zhí)一杯香茗的劉愛(ài)明將茶杯一放，從木樁椅上站起身。

“這些都是我和楊主席（楊國(guó)強(qiáng)）一起探討的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，這個(gè)部分對(duì)接城市功能，這一塊是孵化器，這是研發(fā)中心，這邊是成規(guī)模的龍頭企業(yè)區(qū)……”

幾張潼湖科技小鎮(zhèn)的規(guī)劃圖取代了那杯仍冒熱氣的香茶，劉愛(ài)明拿圖紙高興地向大家介紹。

按照劉愛(ài)明所說(shuō)，和碧桂園合作打造的潼湖科技小鎮(zhèn)或?qū)⒊蔀橹谐切庐a(chǎn)業(yè)第一個(gè)出爐的重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

談及此，劉愛(ài)明總是面露笑容，不難看出他的欣喜，以及心中飽含著的創(chuàng)業(yè)熱情。

2015年6月26日，中城新產(chǎn)業(yè)于深圳成立，劉愛(ài)明正式開(kāi)啟創(chuàng)業(yè)人生，時(shí)至今日已過(guò)兩年。兩年間，劉愛(ài)明通過(guò)中城新產(chǎn)業(yè)持續(xù)探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而與碧桂園合作惠州潼湖科技小鎮(zhèn)，應(yīng)該算得上是他創(chuàng)業(yè)史的重要臺(tái)階。

不同于介紹潼湖科技小鎮(zhèn)的興奮，談?wù)撈饎?chuàng)業(yè)以來(lái)的兩年時(shí)光時(shí)，劉愛(ài)明顯得平靜許多，盡管創(chuàng)業(yè)之中有喜有難，他卻說(shuō)：“倒也沒(méi)覺(jué)得那么驚心動(dòng)魄。”

回想創(chuàng)業(yè)之日，劉愛(ài)明于微博所寫(xiě)的那句話：“（創(chuàng)業(yè)）需要的更多不是激情，而是冷靜和執(zhí)著。”這兩年來(lái)，他一直努力在踐行。

劉愛(ài)明愛(ài)好登山、馬拉松，他形容自己是“不安分的人”，總想接受新的挑戰(zhàn)，感受沖鋒的快意，于工作中，似乎也如此。

2015年6月成立中城新產(chǎn)業(yè)之前，劉愛(ài)明曾以職業(yè)經(jīng)理人身份依次于中海、萬(wàn)科、協(xié)信履職。20多年的職業(yè)旅程里，他的能力顯現(xiàn)令業(yè)界對(duì)其多有贊賞。至今廣為流傳的一件事是，劉愛(ài)明在協(xié)信發(fā)生意外事件時(shí)，發(fā)揮帶頭作用維持了公司的良好運(yùn)行。

因此，很多人認(rèn)為，對(duì)于劉愛(ài)明來(lái)說(shuō)，“職業(yè)經(jīng)理人”不失為一個(gè)好的選擇。但是在2015年，劉愛(ài)明還是辭職，選擇創(chuàng)業(yè)。

劉愛(ài)明曾在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)形容，中海和萬(wàn)科是“有清晰臺(tái)階的山”，自己要做的只是按照臺(tái)階往上走；協(xié)信是“一座沒(méi)有臺(tái)階的野山”，每一步需要自己去判斷。

按此來(lái)看，如今劉愛(ài)明于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)則是“一座從未被人發(fā)掘的高山”，前路需要自己開(kāi)辟。

但劉愛(ài)明是樂(lè)于此中，他曾在接受采訪時(shí)說(shuō)“（創(chuàng)業(yè)）越來(lái)越有激情”，喜歡并愿意探索產(chǎn)業(yè)，并發(fā)現(xiàn)它很精彩。在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，他也多次顯現(xiàn)對(duì)于創(chuàng)業(yè)的熱情。

“我做的事情都很難！沒(méi)有傳統(tǒng)的道路，就是自己不斷地摸索、總結(jié)。”說(shuō)這句話的時(shí)候，劉愛(ài)明臉上掛著笑容。

他樂(lè)意與旁人分享自己創(chuàng)業(yè)的成果，談到中城新產(chǎn)業(yè)的具體項(xiàng)目時(shí)，他會(huì)放下手中的茶杯，以手機(jī)圖片或?qū)嶋H圖紙展示項(xiàng)目。

兩個(gè)月以前，中城新產(chǎn)業(yè)與碧桂園合作的惠州潼湖科技小鎮(zhèn)動(dòng)工建設(shè)，談及這一項(xiàng)目，劉愛(ài)明甚至亮出與碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)一同探討過(guò)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖紙，并一一作介紹。

“我們的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)不是只停留在理論階段了，都已經(jīng)在實(shí)踐了！地拿了，圖紙畫(huà)了，都在干了！”

“你看，這是碧桂園項(xiàng)目里第一期規(guī)劃，這個(gè)是影響力中心，這一塊是孵化器，我們自己做創(chuàng)新工場(chǎng)，這片是研發(fā)中心的集群，這個(gè)是教育機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新服務(wù)區(qū)，轉(zhuǎn)型區(qū)，成規(guī)模的龍頭企業(yè)區(qū)，鞏固區(qū)，研發(fā)制造區(qū)……技術(shù)、資金、人才全在這里！”

介紹過(guò)程中，劉愛(ài)明眼里閃現(xiàn)欣喜，一瞬間甚至變身“推銷(xiāo)人員”：“我這里有技術(shù)，有好的企業(yè)，有牛人，有信息，你做生意不到我這兒來(lái)，去哪兒？楊老板就說(shuō)了，在這里喝咖啡都要比深圳好。”

劉愛(ài)明透露，和碧桂園合作的潼湖科技小鎮(zhèn)可能會(huì)成為中城新產(chǎn)業(yè)第一個(gè)出爐的重資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。此前，劉愛(ài)明曾預(yù)計(jì)，中城新產(chǎn)業(yè)自主開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的深圳坪山醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目會(huì)是他們第一個(gè)出來(lái)的重資產(chǎn)項(xiàng)目，完工預(yù)計(jì)在明年年底。但碧桂園的動(dòng)作很快，潼湖科技小鎮(zhèn)已經(jīng)開(kāi)工，或許會(huì)趕在坪山項(xiàng)目之前完工。

談及此，劉愛(ài)明不住感嘆：“碧桂園動(dòng)作實(shí)在太快了，我也承諾碧桂園，2018年年底之前一定要把這120幾萬(wàn)平米全部裝滿，楊主席為了給大家信心，第一期就要全開(kāi)，全開(kāi)肯定要全裝滿，樓空著那不是丟人嗎？”

不同于介紹潼湖科技小鎮(zhèn)的興奮，談?wù)撈饎?chuàng)業(yè)以來(lái)的兩年時(shí)光，劉愛(ài)明卻顯得平靜許多，他說(shuō)：“倒也沒(méi)覺(jué)得那么驚心動(dòng)魄，可能和我的性格有關(guān)，選擇了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)方向，然后就在這個(gè)方向深挖。”

中城新產(chǎn)業(yè)定位為中小型企業(yè)提供技術(shù)、資金、人才、市場(chǎng)等服務(wù)，他多次坦言，這條創(chuàng)業(yè)之路其實(shí)很難，沒(méi)有先行者，只能自己不斷摸索與總結(jié)，“我經(jīng)常說(shuō)，我們內(nèi)部就是時(shí)間、總結(jié)出理論，時(shí)間、總結(jié)出理論……”

對(duì)于創(chuàng)業(yè)路途中所會(huì)遇到的困境，劉愛(ài)選擇較為冷靜、理性地看待。即便對(duì)創(chuàng)業(yè)一腔熱情，在為中城新產(chǎn)業(yè)定戰(zhàn)略時(shí)，劉愛(ài)明也保持著足夠的冷靜和把握，用他自己的話來(lái)說(shuō)，是“實(shí)打?qū)?rdquo;。

比如，他不崇尚“燒錢(qián)模式”，認(rèn)為公司“第一天就要賺錢(qián)”。

“我的觀點(diǎn)可能很多人不同意，我覺(jué)得燒錢(qián)模式只會(huì)令少有的幸運(yùn)兒成功，運(yùn)用燒錢(qián)模式的企業(yè)都是失敗的多，成功的少。因?yàn)椴惶线壿?，只有你的父母?huì)這樣，做三年也不掙錢(qián)還接著給你錢(qián)。這種模式，可能只適合某一類(lèi)行業(yè)，比如互聯(lián)網(wǎng)。所以，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，第一天就要賺錢(qián)。”在冷靜之中，他也足夠執(zhí)著：“當(dāng)你想的是第一年就必須盈利，那就一定有辦法。哪怕是勉強(qiáng)不行，第二年也會(huì)盈利。”

秉持著這樣的想法，劉愛(ài)明不會(huì)勉強(qiáng)自己看得太遠(yuǎn)，他說(shuō)在創(chuàng)業(yè)中他還是屬于“邊走邊看”型，中城新產(chǎn)業(yè)如今已有的輕資產(chǎn)項(xiàng)目就是劉愛(ài)明“邊走邊看”下做的決定。

他將創(chuàng)業(yè)比喻為他最?lèi)?ài)的極限運(yùn)動(dòng)，但似乎也始終提醒自己“創(chuàng)業(yè)需要的更多不是激情，而是冷靜和執(zhí)著”。