2017年，一路向好的中國(guó)房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點(diǎn)，新的一年將會(huì)是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場(chǎng)景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來(lái)的“小年”儲(chǔ)備著糧草。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來(lái)，無(wú)論周期長(zhǎng)短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢(shì)一直得以維系。在此間，無(wú)數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來(lái)，觀點(diǎn)新媒體都在努力通過(guò)與第一線企業(yè)家深入交流和對(duì)話，借此洞察中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會(huì)用怎樣的視野來(lái)詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無(wú)論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無(wú)數(shù)個(gè)弄潮時(shí)代的企業(yè)家、企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這正是觀點(diǎn)新媒體一直堅(jiān)持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點(diǎn)年度論壇即將到來(lái)之際，觀點(diǎn)新媒體翻閱過(guò)去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點(diǎn)，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點(diǎn)新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：泰禾集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森，以及路勁基建有限公司聯(lián)席主席單偉豹。

黃其森 我的選擇

創(chuàng)立泰禾以來(lái)，黃其森多次站到了選擇的路口。

人的一生，很多選擇，其實(shí)都引起了命運(yùn)的巨變，也許作出選擇的那一日，相當(dāng)沉悶和平凡，當(dāng)時(shí)還以為是生命中普通的一天。

上世紀(jì)90年代的中國(guó)，似乎連空氣也在加速流動(dòng)，全國(guó)掀起一股辭職創(chuàng)業(yè)的熱潮。對(duì)于這群人而言，意味著要放棄穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)纳?，轉(zhuǎn)身投入不確定的未來(lái)，銀行高管黃其森就是在這個(gè)時(shí)候下的海。

1996年，剛過(guò)而立之年的黃其森出走體制，創(chuàng)立了泰禾。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展。在2013年，泰禾突然被推到了聚光燈下。

這一年，黃其森做了兩個(gè)決定。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊，連任志強(qiáng)也感慨“老黃有點(diǎn)瘋”。

后來(lái)，黃其森回憶起這段“有點(diǎn)瘋”的歲月，他更加肯定自己的選擇，“當(dāng)時(shí)是志在必得，這是基于我們對(duì)大趨勢(shì)的判斷”。

憑借開(kāi)疆?dāng)U土策略，泰禾在兩年后順利躍上百億臺(tái)階。

同一年，豪宅產(chǎn)品“院子系”開(kāi)疆?dāng)U土，并與泰禾形成水乳交融的關(guān)系，再也分不開(kāi)。

企業(yè)家的一生，做出的很多選擇其實(shí)都是企業(yè)命運(yùn)的巨變，它決定了企業(yè)今日的模樣和未來(lái)的諸多可能性。創(chuàng)立泰禾以來(lái)，黃其森多次站到了選擇的路口。

黃其森曾在多處場(chǎng)合表達(dá)過(guò)自己的對(duì)傳統(tǒng)文化的熱愛(ài)：“不知什么時(shí)候，全國(guó)各地的建筑都長(zhǎng)成了同一副面孔，歐式建筑充斥在每座中國(guó)城市。”

2014年“兩會(huì)”上，作為全國(guó)政協(xié)委員的黃其森曾設(shè)問(wèn)：“如果遍地羅馬小鎮(zhèn)、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中國(guó)人自己的鄉(xiāng)愁呢？”

之所以是“設(shè)問(wèn)”，是因?yàn)辄S其森已經(jīng)給出了自己的答案，這個(gè)答案就是他的“院子”。

如果說(shuō)黃其森1996年出走體制的決定，賦予了一家房地產(chǎn)企業(yè)以生命，那么其在豪宅產(chǎn)品里對(duì)中國(guó)文化的堅(jiān)持，便是賦予這家房地產(chǎn)企業(yè)以靈魂。

2003年，泰禾集團(tuán)在北京的代表作別墅項(xiàng)目，即后來(lái)更名為“中國(guó)院子”的“運(yùn)河岸上的院子”，奠定了泰禾集團(tuán)“院子系”產(chǎn)品的基礎(chǔ)。

這個(gè)項(xiàng)目前后歷經(jīng)十年才真正面市，其間不乏質(zhì)疑之聲，在后來(lái)的一次演講中，黃其森回憶道：“2003年我們?cè)谧鲞@個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的地段做高端大家不認(rèn)可，我們做中式，可那時(shí)候是‘歐風(fēng)美雨’，別墅豪宅都是歐美的，中式的大家放在比較低的位置。”

但不可否認(rèn)的是，也正是憑借它，當(dāng)談到中國(guó)的豪宅，再也抹不開(kāi)泰禾；并且在地產(chǎn)江湖里，黃其森也因此收獲了“黃院長(zhǎng)”這一外號(hào)。

“我們堅(jiān)持下去，堅(jiān)持了十年時(shí)間，從2003年到2013年，我們用十年時(shí)間就做了這一個(gè)院子。當(dāng)然我們的收獲也不錯(cuò)，貨值從5個(gè)億做到現(xiàn)在130多億。”黃其森說(shuō)道。

2013年，泰禾正式確立“院子系”產(chǎn)品，并在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)。截至目前，泰禾院子品牌已在全國(guó)范圍內(nèi)16個(gè)一線及二線城市落地，合計(jì)布局了24個(gè)院子系項(xiàng)目。

作為一個(gè)地產(chǎn)人，黃其森總強(qiáng)調(diào)對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的傳承，他是個(gè)被萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖稱為“追求理想、順便賺錢”的人。

盡管外界對(duì)泰禾的認(rèn)知更多停留在院子系產(chǎn)品，實(shí)際上在房企紛紛轉(zhuǎn)型的這幾年，泰禾所布局的領(lǐng)域也發(fā)生十分巨大的變化。

朝著什么方向發(fā)展？黃其森又一次站在了選擇的路口。

“不懂金融，就不懂房地產(chǎn)”，是黃其森常常掛在嘴邊的話，顯然，從泰禾的業(yè)務(wù)布局看來(lái)，銀行出身的他深刻地明白金融的重要性。

在2013年經(jīng)歷一場(chǎng)擴(kuò)張后，黃其森應(yīng)該更能意識(shí)到這一點(diǎn)。

眼看著以碧桂園、萬(wàn)科、恒大為代表的一批數(shù)千億及千億規(guī)模房企，這幾年的擴(kuò)張更加迅速，黃其森感慨道：“這是一個(gè)大象跑得比螞蟻快的時(shí)代。”

他繼而對(duì)觀點(diǎn)新媒體說(shuō)道，行業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)代，規(guī)模雖然不是萬(wàn)能，但是沒(méi)有規(guī)模似乎是萬(wàn)萬(wàn)不能的。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊。在今天看來(lái)，當(dāng)初黃其森對(duì)于規(guī)模的選擇，確實(shí)讓泰禾上了一個(gè)新的臺(tái)階。

此后的三年，泰禾的營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，同比增幅分別達(dá)到133.4%、36.61%、76.93%、39.93%，并在2015年成功躍上百億規(guī)模。

泰禾的擴(kuò)張速度仍在持續(xù)，但其土儲(chǔ)策略已發(fā)生變化，比起前幾年選擇在土地市場(chǎng)上拔劍四顧攻城略池，近兩年黃其森更傾向于并購(gòu)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2016年，泰禾共計(jì)有8個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)并購(gòu)的方式獲取，2017年截止7月份則有11個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)并購(gòu)或者合作方式取得。

黃其森認(rèn)為，近來(lái)業(yè)內(nèi)并購(gòu)的機(jī)會(huì)逐漸增多，是因?yàn)閷?duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，它們的資源獲取和快速周轉(zhuǎn)能力是中小房地產(chǎn)企業(yè)所難以達(dá)到的，部分開(kāi)發(fā)實(shí)力不足的企業(yè)正在退出。

通過(guò)收購(gòu)的方式拿地，“一方面可以避開(kāi)公開(kāi)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，破解熱點(diǎn)城市拿地困局，降低企業(yè)擴(kuò)張成本和風(fēng)險(xiǎn)，另一方面收購(gòu)項(xiàng)目通?？梢詫?shí)現(xiàn)較高的周轉(zhuǎn)率，能夠快速推出市場(chǎng)，為企業(yè)帶來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。”

黃其森表示：“未來(lái)，企業(yè)或項(xiàng)目收購(gòu)和并購(gòu)機(jī)會(huì)還會(huì)增加，泰禾將密切關(guān)注政策變化，順勢(shì)而為，在條件具備的情況下，力爭(zhēng)彎道超車。”

單偉豹 我的路勁與房地產(chǎn)

單偉豹的房地產(chǎn)行業(yè)之路，一直都不是坦途一條。

人生七十古來(lái)稀，今年已經(jīng)七十一歲的單偉豹依然精神矍鑠，出席了路勁基建2016年股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，與現(xiàn)場(chǎng)股東愉快交流。

和以往一樣，單偉豹說(shuō)話慢條斯理，語(yǔ)速不快，卻抑揚(yáng)頓挫極其分明，在表達(dá)觀點(diǎn)時(shí)也態(tài)度清晰，喜歡的就是喜歡，不認(rèn)可的就毫不掩飾地表達(dá)不滿。

這種愛(ài)憎分明、直言不諱的性子，難怪大家都以“豹哥”稱之。

在這幾天，大家最關(guān)心的還是路勁基建分拆的事情，但單偉豹并不愿多說(shuō)，直言港交所有規(guī)定，不敢亂講。

頗為可惜的是，在這次采訪之后不久，路勁基建發(fā)布公告宣布，分拆公路業(yè)務(wù)上市的計(jì)劃擱淺中止。

單偉豹的房地產(chǎn)行業(yè)之路，一直都不是坦途一條。

1946年，單偉豹出生于上海，16歲時(shí)才跟隨父母移居香港?；蛟S就是因此，和其他香港人相比，單偉豹的國(guó)語(yǔ)大抵還是流利的，并隱約還保留著當(dāng)年十里洋場(chǎng)的“軟儂”腔調(diào)。

1970年，單偉豹父親創(chuàng)立了香港知名土木工程公司：惠記集團(tuán)有限公司；2005年，該公司名列香港土木工程業(yè)第五名，此外惠記還擁有一家上市建筑公司利基控股。

1994年，惠記集團(tuán)與AIG(美國(guó)國(guó)際集團(tuán))聯(lián)手創(chuàng)立路勁基建，專事開(kāi)拓大陸的收費(fèi)公路業(yè)務(wù)，其中單偉豹擔(dān)任董事局主席，其弟單偉彪擔(dān)任執(zhí)行董事，并于1996年在香港上市。

2003年，路勁地產(chǎn)收購(gòu)雋御地產(chǎn)，趁勢(shì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

可以說(shuō)，在家族企業(yè)的基礎(chǔ)上，單偉豹完成了路勁基建公司的創(chuàng)立，并主導(dǎo)進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)。

雖然一直敢言敢說(shuō)，但在公司發(fā)展方面，單偉豹明顯“小心”多了。與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的大舉拿地行為相比，單偉豹在這方面顯然更謹(jǐn)慎。

很長(zhǎng)一段時(shí)間里，路勁的拿地模式都傾向于收購(gòu)，公司高管層坦言：“一是盤活既有的順馳資產(chǎn)就夠用很長(zhǎng)時(shí)間，二是價(jià)格問(wèn)題，畢竟招拍掛的土地價(jià)格還是比較高的。”

當(dāng)時(shí)路勁理想的土地是“體量不用太大，最好在城區(qū)，總價(jià)不要太高，5億元左右”。

定下這樣要求的原因是出于對(duì)現(xiàn)金回流與周轉(zhuǎn)的速度問(wèn)題考慮，城區(qū)相對(duì)較小的地塊，銷售和周轉(zhuǎn)的速度都比較快，可以較快實(shí)現(xiàn)資金回籠。

后來(lái)發(fā)現(xiàn)，通過(guò)收購(gòu)拿地越來(lái)越困難，路勁也開(kāi)始出現(xiàn)在一些城市的招拍掛市場(chǎng)上。

單偉豹其實(shí)很看重拿地這件事，僅以廣州為例，就親自出席坐鎮(zhèn)土地拍賣會(huì)數(shù)次。

對(duì)于目前出現(xiàn)的并購(gòu)擴(kuò)張風(fēng)潮，單偉豹有些無(wú)奈地表示：“招拍掛沒(méi)有了，舊改又太慢，最少要做四五年，甚至五六年，要發(fā)展就只有并購(gòu)了。”

他表示，有機(jī)會(huì)的話路勁也會(huì)并購(gòu)拿地，這不代表并購(gòu)劃算，只是“沒(méi)得選擇”。

單偉豹進(jìn)一步透露，未來(lái)路勁的擴(kuò)展依然會(huì)集中在一二三線城市，并對(duì)新獲取項(xiàng)目有兩個(gè)基本的要求：一是最低要求回報(bào)率是12%，二是能借到錢。

至于現(xiàn)在一些城市放出帶著各種條件的土地，如競(jìng)配建、全自持等，單偉豹態(tài)度明確，稱“絕對(duì)不碰”。

事實(shí)上，這家在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)起家的企業(yè)，如今也已經(jīng)回到香港拿地，與老牌港資開(kāi)發(fā)商和其他進(jìn)入的中資房企一較高下。

2017年2月底，路勁聯(lián)手平安不動(dòng)產(chǎn)成功競(jìng)得香港黃竹坑站第一期物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)消息指，項(xiàng)目補(bǔ)地價(jià)金額逾46億港元，即每平方呎補(bǔ)價(jià)8100多元，港鐵要求項(xiàng)目分紅比例為35%。項(xiàng)目住宅樓面上限逾57萬(wàn)平方呎，可興建兩座住宅、共800伙。

對(duì)于這次拿地，單偉豹有些得意，也有些意外。

在路勁香港海港城寫字樓上的會(huì)議室里，單偉豹指著窗外的維港及密密麻麻的中環(huán)大廈，向觀點(diǎn)新媒體介紹：“我們黃竹坑的地就在這個(gè)邊上不遠(yuǎn)，地鐵兩個(gè)站就到金鐘了。”

再后來(lái)，越來(lái)越多的中資房企涌入香港，香港的地價(jià)也越來(lái)越高。香港人和香港媒體在驚呼從內(nèi)地來(lái)的有錢人的同時(shí)，也擔(dān)憂香港的房?jī)r(jià)會(huì)因此變得越來(lái)越讓普通老百姓難以承擔(dān)。

單偉豹對(duì)此似乎并沒(méi)有那么焦慮，認(rèn)為應(yīng)該不會(huì)有更多的中資房企到香港拿地，畢竟香港現(xiàn)在的地價(jià)已經(jīng)很貴了，再來(lái)?yè)屢膊粍澦恪?/p>

另一方面，單偉豹也表示香港的房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)漲上去。

他隨手在旁邊的一張紙上畫起了坐標(biāo)圖，一邊解釋：“經(jīng)濟(jì)學(xué)都是供求問(wèn)題，現(xiàn)在香港供求不平衡，也就是說(shuō)，現(xiàn)在的價(jià)錢最多是跌一點(diǎn)，但不會(huì)跌到供求線下面，這是不可能的。”