2017年，一路向好的中國房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點(diǎn)，新的一年將會(huì)是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲(chǔ)備著糧草。

中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點(diǎn)新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對話，借此洞察中國房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會(huì)用怎樣的視野來詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無數(shù)個(gè)弄潮時(shí)代的企業(yè)家、企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這正是觀點(diǎn)新媒體一直堅(jiān)持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點(diǎn)年度論壇即將到來之際，觀點(diǎn)新媒體翻閱過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點(diǎn)，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點(diǎn)新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：凱德集團(tuán)中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓，以及今典集團(tuán)董事局聯(lián)席主席張寶全。

羅臻毓

大公司的機(jī)會(huì)

十幾年前就開始“等風(fēng)來”的凱德，或?qū)⒂瓉砗穹e薄發(fā)的時(shí)刻。

巳時(shí)一刻，上海福州路上的陽光已經(jīng)炙熱不已，如織的上班人流開始涌進(jìn)街頭來福士廣場的辦公大樓，在這棟大廈的19層，我們再一次見到了凱德集團(tuán)中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓。

多年求學(xué)和從商生涯后，這位新加坡企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者習(xí)慣了西裝革履的正式穿著。剛結(jié)束上海長寧來福士古鐘樓啟幕儀式、三個(gè)小時(shí)后又有另外一場活動(dòng)的他，看著我們笑著說：“還是來個(gè)輕松的交流吧。”

這并不是免不了生分和亟需熟絡(luò)的首次會(huì)面，在過去幾年里，羅臻毓已經(jīng)多次接受過觀點(diǎn)新媒體的約訪，而他恰到好處的幽默，總會(huì)讓這場采訪更像是有著一年之約的老友暢聊。

這也算是他繁忙工作中的一個(gè)茶歇，但同時(shí)也會(huì)讓你覺得，商界的人都有幾分相似，很多時(shí)候需要和工作保持一種若即若離的距離。

或許是因?yàn)椴煌趩渭兎康禺a(chǎn)開發(fā)的嚴(yán)謹(jǐn)和程序化，商業(yè)運(yùn)營更像是一種藝術(shù)創(chuàng)作，需要有商業(yè)的頭腦和敏感度，也更需要有煙火氣、有人文氣息的生活養(yǎng)分，而羅臻毓顯然已經(jīng)拿捏得當(dāng)。

有別于絕大多數(shù)商業(yè)高管，凱德自成體系的基金運(yùn)作模式不僅讓這個(gè)新加坡企業(yè)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界中獨(dú)樹一幟，同時(shí)也練就了羅臻毓表達(dá)中流露出來的審慎而睿智的思維方式、全面而專業(yè)的氣度。

雖然羅臻毓坦言，“凱德模式”形成之初是形勢所迫，是為了保障凱德作為亞洲房地產(chǎn)公司的國際性，但在中國房地產(chǎn)告別高增長階段而逐步成熟之際，這種深諳資產(chǎn)管理與資本運(yùn)作之道的優(yōu)勢，正是這個(gè)時(shí)代里屬于大公司的機(jī)遇。

一切事物的真實(shí)意義從來滯后于歷史行進(jìn)的步伐，這一準(zhǔn)則若放到商業(yè)江湖中，亦如此。

從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)演化至今的進(jìn)程來看，凱德進(jìn)駐中國20余年里最為成功的，不僅是在52個(gè)城市里運(yùn)營超過170個(gè)項(xiàng)目，更是前瞻性地把握住了商業(yè)地產(chǎn)的法門。

從國際投資出身到凱德中國城市拓展先頭部隊(duì)雅詩閣，再到華南區(qū)域領(lǐng)航者和兼任凱德中國基金金融事務(wù)，羅臻毓履歷變遷映射的是凱德中國版圖快速擴(kuò)張。

借此他也打破了“盲人摸象”的局限，概覽凱德全盤業(yè)務(wù)的視野讓他清晰地認(rèn)識(shí)到，“只有真正持有運(yùn)營，才是真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作”。

新加坡背景也是凱德?lián)碛锌缭街芷谘酃庖约白罱K能夠形成成熟機(jī)制的根本緣由，但不可否認(rèn)的是，即便現(xiàn)今國內(nèi)不乏對“凱德模式”的探究和學(xué)習(xí)，“PE+不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營+REITs”仍然是眾多企業(yè)可望卻難以企及的參照。

羅臻毓在回溯探源中也將凱德如今的優(yōu)勢歸因于資本的運(yùn)作，“其實(shí)凱德比較慶幸的是，一直以來我們都跟資本市場掛鉤，從2000年初我們大量發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，通過基金才能在這么多年里積累大量長期持有的物業(yè)”。

2016年，凱德集團(tuán)收入52.5億新元，稅后凈利潤11.9億新元，集團(tuán)管理資產(chǎn)總值超過3000億元，其中凱德在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元，此外還管理5支房地產(chǎn)投資信托（REITs）和15支私募基金。

雖然羅臻毓曾明確指出凱德的商業(yè)模式并沒有太多秘密，這些方程式操作起來還是得靠兩大因素，一是體系，二是員工，但在交談中可見的是，他對于凱德的體系化人員培訓(xùn)和管理的效用有著清晰地認(rèn)識(shí)。

“從企業(yè)的角度來看，我們在不斷優(yōu)化體系，有些東西不是對或錯(cuò)的問題，只是管理理念的問題。”在他看來，體系化管理的優(yōu)點(diǎn)是平衡作用，是保障每個(gè)項(xiàng)目能夠達(dá)到80分以上，因而能夠避免個(gè)別項(xiàng)目巨大落差帶來的“滑鐵盧”般的負(fù)面影響。

對于業(yè)界里不少發(fā)展商里的“凱德影子”，羅臻毓笑言：“其實(shí)這也是對我們實(shí)力的認(rèn)證，把自己當(dāng)成黃埔軍校也不錯(cuò)，當(dāng)然人員也不能流失得太多了。”

或許正是這些細(xì)節(jié)的打磨鑄就了凱德模式優(yōu)勢的高墻，在中國房地產(chǎn)行進(jìn)二十年之后，在羅臻毓看來，“隨著市場的成熟，可能有一定規(guī)模的公司、一定資金實(shí)力的公司運(yùn)作起來更能體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)，包括減少經(jīng)營成本、采購成本，有一定的優(yōu)勢的反映”。

說這番話的三天前，凱德醞釀了幾年的深圳、上海、杭州大型綜合體來福士迎來三盤齊開業(yè)，接下來蘇州中心和凱德星貿(mào)兩大綜合體也陸續(xù)開業(yè)。

這意味著，十幾年前就開始“等風(fēng)來”的凱德，或?qū)⒂瓉砗穹e薄發(fā)的時(shí)刻。

所有的不安現(xiàn)狀，在一定程度上是源于內(nèi)心潛意識(shí)里對未來的思慮。“凱德模式”的時(shí)代機(jī)遇里，也和其他大公司一樣面臨潛藏的憂慮。

羅臻毓認(rèn)為，大公司有規(guī)模的優(yōu)勢，但也可能因?yàn)橐?guī)模大，在轉(zhuǎn)變或者調(diào)整的速度中沒有小型公司的優(yōu)勢，“小公司的靈敏性和可轉(zhuǎn)變性使其可以勇于改變、勇于創(chuàng)新，去適應(yīng)不斷成熟的市場、競爭更加激烈的市場，這也是對現(xiàn)有規(guī)模的公司來說要考慮的重點(diǎn)”。

在羅臻毓看來，創(chuàng)新有兩種方式，一種是體驗(yàn)式創(chuàng)新，另一種則是從房地產(chǎn)角度出發(fā)的創(chuàng)新。

據(jù)介紹，凱德在新加坡和國內(nèi)均成立了創(chuàng)新中心，之前也在新加坡成立了1.1億新幣的C31創(chuàng)投基金，同時(shí)也考慮在國內(nèi)成立相應(yīng)的基金，并且在旗下商場里的聯(lián)合辦公的孵化項(xiàng)目中，選擇和房地產(chǎn)密切相關(guān)的投資項(xiàng)目。

羅臻毓說：“我們會(huì)關(guān)注并孵化一些跟地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的創(chuàng)新項(xiàng)目和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，如果是跟辦公、商場和服務(wù)式公寓有關(guān)的孵化項(xiàng)目，我可以拿出幾棟樓讓他實(shí)踐一下，看他的理念或者技術(shù)、或者其他東西能不能有效地去創(chuàng)造。”

不過，他也明白，即便這些動(dòng)作代表著凱德的體系會(huì)隨著市場的改變而往前走，但可能因?yàn)閯P德體系比較大，變化速度因而沒有那么快，也沒那么明顯，“但是按照時(shí)間的維度來看，我們也不會(huì)是5年前、10年前”。

對于創(chuàng)投項(xiàng)目中的盈利問題，羅臻毓表示：“我們暫時(shí)不去看利潤，這些部門至少能幫我掌舵再往前走的方向，至少前行的時(shí)候不會(huì)是往背著的方向走，否則發(fā)現(xiàn)為時(shí)已晚時(shí)就轉(zhuǎn)不過來了。”

顯然，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍疲于商業(yè)模式的探尋和實(shí)踐之時(shí)，凱德又開啟了下一個(gè)前瞻性風(fēng)口的布局。

訪談臨近結(jié)束之時(shí)，針對“凱德想要成為一個(gè)什么樣的公司”的問題，羅臻毓用描敘性的話語作出了回答：“我希望凱德是帶有一點(diǎn)國際光芒，但還是有一點(diǎn)本土味道的、能迎合整體中國市場需求去發(fā)展的公司。”

張寶全

去尋找一盞燈

“還想拍電影，不然都是白干了。”他說，這么多年兜的圈太大了，該給自己一個(gè)交代了。

盛夏的陽光穿過玻璃墻，假山上流水潺潺，遠(yuǎn)處一只鸚鵡不時(shí)地叫幾聲……

張寶全穿著印有紅樹林標(biāo)志的文化衫，坐在玻璃桌前講他的紅樹林以及“未竟的電影夢”，桌上放著一盆紫紅色的蝴蝶蘭，背后是一片嫩綠的柿子林。

張寶全這兩年不時(shí)對外界透露他就快要去拍電影了，他說，這么多年兜的圈太大了，該給自己一個(gè)交代了。這像顧城詩里那樣寫到的那樣——走了那么遠(yuǎn)，我們?nèi)ふ乙槐K燈。

90年代初，張寶全為了籌集50萬元拍電影而下海做房地產(chǎn)。25年過去，“50萬元”早已不是問題，但“誤入商海”的張寶全仍然沒有實(shí)現(xiàn)他的導(dǎo)演夢，時(shí)間對他來說是真正的奢侈品。

張寶全的內(nèi)心在進(jìn)行著自我博弈——在房地產(chǎn)與電影之間，他用時(shí)間作出了選擇，卻依舊無法忘卻電影夢；在紅樹林與傳統(tǒng)地產(chǎn)之間，他選擇了前者，也開始了一場全新商業(yè)模式的開創(chuàng)與布局。

作為一名曾經(jīng)的“文藝青年”，張寶全所創(chuàng)造的產(chǎn)品也充滿了“文藝氣息”——紅樹林是賣度假生活方式的綜合體。他說，紅樹林賣的是復(fù)合的產(chǎn)品與服務(wù)，而不是單一的酒店式商業(yè)項(xiàng)目，這種模式稱為（1+X）的4.0生活方式商業(yè)。

“2017年我們重點(diǎn)是運(yùn)營內(nèi)容的提升，簡單來講，也就是紅樹林1+X模式。”張寶全舉了兩個(gè)例子，一個(gè)是臺(tái)灣的上引水產(chǎn)，一個(gè)是意大利的eataly超市，兩者的共通之處在于，在一個(gè)特定生活場景中解決消費(fèi)者吃喝玩樂上的各種需求。

張寶全表示，紅樹林的所有產(chǎn)品，都圍繞1+X展開，帶給消費(fèi)者的是完全不同于傳統(tǒng)度假的感受。

紅樹林的打造，每一個(gè)都需要大量資金投入。重資產(chǎn)意味著前期將沉淀大量資金，那么張寶全的這筆生意又是怎么算的？答案是全球度假平臺(tái)。

張寶全透露，經(jīng)過多年的布局，紅樹林即將推出全球度假平臺(tái)，平臺(tái)上將會(huì)擁有全球3000家度假酒店、民宿。通過購買紅樹林度假卡，將實(shí)現(xiàn)全球度假、全球養(yǎng)老，這將成為紅樹林重要的商業(yè)模式。

紅樹林還為項(xiàng)目開發(fā)了一款全球首創(chuàng)的紅樹林導(dǎo)航和管家服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)、室外導(dǎo)航一體化與及時(shí)管家服務(wù)的功能，從而實(shí)現(xiàn)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、大大提高服務(wù)效率。

在上市規(guī)劃方面，張寶全稱，紅樹林可以選擇整體上市，也可以選擇其中一部分去上市。不過，相比起上市，張寶全認(rèn)為當(dāng)下最重要的任務(wù)是完善紅樹林的地面體系和空中體系。

從2009年算起，張寶全在轉(zhuǎn)型的路上探索了8年。2016年，全國房地產(chǎn)銷售額突破11萬億，出現(xiàn)了12家千億房企以及3家三千億房企的盛況。

不得不承認(rèn)的是，早早從住宅地產(chǎn)離場的今典，與這一場規(guī)?？駳g無緣。8年前，張寶全抽身轉(zhuǎn)型，大有“眾人皆醉我獨(dú)醒”的自信與勇氣。

真正的高手總是著眼未來，通觀全局，為后面10年20年乃至更長時(shí)間進(jìn)行布局。

張寶全喜歡將傳統(tǒng)房地產(chǎn)與紅樹林比喻成兩種植物——傳統(tǒng)房地產(chǎn)是草本植物，一年一收；紅樹林是木本植物，生長期可長達(dá)百年。說到底，這就是一則關(guān)于土地持有的邏輯：傳統(tǒng)思路下，房子賣出后企業(yè)需要再找地，但擁有強(qiáng)大內(nèi)生力的紅樹林則不需要。

他向觀點(diǎn)新媒體表示，紅樹林分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是用自己的錢來講一個(gè)故事，風(fēng)險(xiǎn)是故事沒講完錢沒了，前兩年就是今典投資壓力最大的時(shí)候。

2017年紅樹林模式的臺(tái)子搭完，第一階段完成了，接下來就是快速擴(kuò)張的問題。

“紅樹林看起來很傻，用重資產(chǎn)講了個(gè)故事，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是資金鏈。如果不能開業(yè)，或者第一批模式?jīng)]有做完就不能支撐下去，那就死定了。”因而，張寶全絲毫不掩飾地說，紅樹林真的需要有一些情懷的才會(huì)做。“2017年（紅樹林）是雞變鳳凰，還只是樣子長得像鳳凰，當(dāng)4.0模式真正形成后，空中系統(tǒng)運(yùn)作起來，鳳凰才飛得起來。”

張寶全前期投入了大量的資金與精力打造紅樹林模式，為未來幾十年輔就了一條康莊大道，也實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的最大化。

做了二十五年的文化商人，雖然今典兼顧了其他諸如影視、文化業(yè)務(wù)，但張寶全最大的精力投入還是紅樹林。

二十五年，張寶全“身在曹營心在漢”——惦記他的電影夢想已經(jīng)二十五年。

“還想拍電影，不然都是白干了。”他說，這么多年兜的圈太大了，該給自己一個(gè)交代了。