編者按：2017年，中國房地產(chǎn)創(chuàng)造了新的成交紀錄，“萬億時代”已走過了一半的路程。進入2018年，行業(yè)峰回路轉(zhuǎn)，看淡房地產(chǎn)的“小年”情緒繼續(xù)蔓延。

2018年3月22-23日，觀點新媒體主辦的2018觀點年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大周期”。

圍繞關(guān)鍵詞小年、周期，觀點新媒體旗下研究團隊--觀點指數(shù)觀察房企2017年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“小年的糧倉”系列深度原報道，通過分析、研究標桿房企發(fā)展情況，他們將如何應對即將到來的“小年”？

觀點指數(shù) 2016年銷售大增六成、突破千億的基礎(chǔ)上，2017年金地繼續(xù)保持較高的規(guī)模增長速度。

1月4日公告顯示，2017年金地集團累計實現(xiàn)簽約面積766.7萬平方米，同比增長16.5%；累計實現(xiàn)簽約金額1408.1億元，同比增長39.9%。

與銷售業(yè)績一同上揚的還有土地儲備，2017年1-12月，金地共在土地市場新獲74個項目，合計新增建筑面積1060.3萬平米，同比增長97.2%；總地價916.9億元，同比增長160.7%，拿地金額占當年銷售金額比例達65.1%，較2016年全年35%提升30%。

截止2017年6月30日，金地已布局37個城市，總土地儲備約3300萬平方米，權(quán)益土地儲備約1800萬平方米。

有機構(gòu)預測稱，截至2017年末，金地總土儲大約3700萬平方米，按當年銷售均價1.8萬估算對應6660億總貨值。

規(guī)模、增長的一二線

邁過千億之后的金地，在2017年并未放緩步伐。從單月銷售來看，由于3月及6月推售的高端項目較多，在銷售金額與均價上，均有明顯好轉(zhuǎn)。

最后一個月，金地有著明顯的沖刺跡象，單月實現(xiàn)簽約面積109萬平方米，同比增長166.5%，環(huán)比增長124.28%；實現(xiàn)簽約金額196.3億元，同比增長167.1%，環(huán)比增長107.51%，成為2017年錄得銷售金額最高的月份。

 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

銷售業(yè)績的飄紅與積極推盤緊密相關(guān)，據(jù)觀點指數(shù)了解，除1月份新推或加推項目數(shù)量在20個以下外，其余的月份，金地推盤均達30個以上，5-9月期間，更是達到了每月40多個項目同時推售的情況。

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除此之外，1400億成績單中，子公司金地商置的貢獻也功不可沒。得益于廣電項目的陸續(xù)推售，2017年財政年度，金地商置銷售金額同比增長125%至452.76億元，累計銷售總面積約247.79萬平方米。

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隨著合約銷售逐漸增長，金地的銷售均價也有所提升，觀點指數(shù)翻閱歷年報告，2013年至2016年，金地銷售均價分別為1.25萬/平方米、1.26萬/平方米、1.38萬/平方米、1.53萬/平方米，呈現(xiàn)不斷攀升的態(tài)勢。2017年，這一數(shù)據(jù)達到了1.83萬/平方米。

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銷售與均價的雙雙增長或許要從金地近年來的投資布局說起，據(jù)觀點指數(shù)了解，自2014年起，金地就開始調(diào)整投資步調(diào)，深耕一線以及強二線城市。

2015年土地投資總額中，一二線城市占比高達90%。其中，一線城市的總投資額占比為39%，二線占比51%，三線占比10%，而三線城市中大部分位于東莞，且投資項目主要在臨深片區(qū)。

2016年，金地開始向二線城市傾斜，當年的總投資額占比中，一二三線城市占比分別為26%、63%、11%；2017年的股東會議上，金地管理層曾表示對二線城市的看重，認為經(jīng)濟和人口規(guī)模往上漲的二線城市有很大空間，因此在房地產(chǎn)業(yè)務方面還將進一步提升，加大投資。

反映在實際行動上，2017年金地共在土地市場新獲74個項目，合計新增建面1060.3萬平米，同比增長97.2%；總地價916.9億元，同比增長160.7%。其中，一線城市的總投資額占比為37%，二線投資額占比54%，三線投資額占比9%。

不過，隨著一二線城市土地溢價逐漸攀高，重倉一二線戰(zhàn)略使得金地拿地成本有所增加。2015年至2017年，金地拿地成本分別為6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米。

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值得注意的是，在不斷增長的土地規(guī)模中，金地合作項目越來越多，，從歷年公布的土儲情況來看，金地權(quán)益土地面積占比正在不斷下降，至2017年6月，權(quán)益土地面積占總土儲面積僅為54%。

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穩(wěn)健財務與融資

規(guī)模穩(wěn)步增長、土地投資逐漸加大的同時，這家房企還保持著較為穩(wěn)健的財務指標。

受益于一二線戰(zhàn)略布局調(diào)整及不斷優(yōu)化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，金地近年來毛利率保持著增長狀態(tài)。截至2017年第三季度末，金地錄得毛利52.3億元，毛利率從2016年末的29.27%提升至34.57%；凈利潤則與2016年末持平，均為15.5%，歸屬上市公司凈利潤22.60億元。

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融資方面，2017年上半年，金地主要通過銀行借款籌儲資金。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，金地籌資活動現(xiàn)金流入為111.43億元，取得借款收到的現(xiàn)金為109.48億元，占比98.25%，而通過發(fā)行債券收到的現(xiàn)金則為0元。

反映在負債上的變化，2017年6月，金地有息負債總金額由2016年底的366億元變?yōu)?13.93億元，其中銀行借款占比略微上升至53.31%，債券占比略有下降為44.51%，其他借款占比保持2.14%不變。

進入下半年，金地在資本市場的融資節(jié)奏開始加速，僅七月份就先后完成發(fā)行公司債券40億元，中期票據(jù)15億元，發(fā)行美元債2億美元，并在9月份發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃30.5億元，10月份發(fā)行超短融資券30億元。

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伴隨著融資力度加大及銷售回款的增加，截至2017年9月，金地在手貨幣資金為333.41億元，與2016年底215.65億元相比增長超過五成；與此相對應的是，2017年第三季度末，金地短期借款為27.38億元，一年內(nèi)到期非流動負債為89.19億元，債務覆蓋率高達287%。

至2017年第三季度末，金地流動負債與2016年底相比增長43%至984億元，流動資產(chǎn)增長32.64%至1654億元。流動負債增長速度大于流動資產(chǎn)增長速度，突顯在數(shù)據(jù)上，至2017年9月，金地流動比率與2016年末相比略微下跌至1.68，但因存貨上升，速動比率略有增長至0.84。整體而言，金地依然有較強的償債能力。

從另一方面來看，資本市場的進取態(tài)度也使得金地負債有所增加。2017年中期，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預收賬款后，金地實際資產(chǎn)負債率為58.45%，與年初的57.90%基本持平，而在房企更為關(guān)注的凈負債率上，則由年初的28.4%上漲至40.75%。

雖然凈負債率有所上升，但金地對于融資成本的控制一直在加強，2016年底加權(quán)融資成本降至4.52%，至2017年中期，再微降至4.48%。而在2017年下半年，在國內(nèi)融資收緊的情況下，金地債券及票據(jù)利率依然保持在5%左右。

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融資成本下降是金地近兩年對融資結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化的成果，2014年前金地融資占比中銀行借款一直獨占鰲頭，而在2015年-2016年期間，不斷通過發(fā)行公司債、中期票據(jù)獲得低息融資資金。

2015年金地先后完成發(fā)行30億元7年期公司債券、30億元3年期中票票據(jù)、45億元5年期中票票據(jù)；2016年又發(fā)行13億元6年期公司債、17億元8年期公司債及20億元5年期中期票據(jù)，最低票面利率僅為3%，最高為4.90%。

因此，從籌資活動現(xiàn)金流入情況來看，2015年開始，金地通過發(fā)行債券收到的現(xiàn)金大幅提升至105億元，2016年稍微下降至78億元，但債券在有息債券的占比卻從2015年的31.41%上升至50.66%，超過銀行借款的占比。

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變化中的這一年

房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，以商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等業(yè)務為主的“多元化”成為不少房企言必提及的轉(zhuǎn)型方向之一。

早在2010年，金地就確立了“以住宅業(yè)務為核心”、以“商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)務為兩翼”的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。但經(jīng)過多年的發(fā)展，住宅地產(chǎn)在這個主營業(yè)務依然占有絕對比重。

從商業(yè)地產(chǎn)來看，2012年9月，金地宣布，旗下全資子公司輝煌商務以16.54億港元購買了在港上市的新加坡地產(chǎn)公司星獅地產(chǎn)56.05%股份，后將其改名為金地商置，并被定位為金地的商業(yè)地產(chǎn)運營平臺。

彼時，金地宣稱，在未來3到5年內(nèi)，力爭把金地商置打造成為一個具鮮明競爭優(yōu)勢的全國性綜合體開發(fā)商和精品商業(yè)持有者。

官方資料顯示，目前金地商置旗下共有六大業(yè)務板塊，包括住宅和公寓的開發(fā)銷售，以城市綜合體為主體的商業(yè)中心投資與運營，寫字樓的運營及物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營及物業(yè)管理，超五星級酒店、精品酒店的開發(fā)與運營，ibase聯(lián)合辦公及租賃公寓。

但從歷年年報可發(fā)現(xiàn)，六大業(yè)務板塊的發(fā)展依然以住宅開發(fā)為主，主要營業(yè)收入中，來自物業(yè)銷售收入占比高達90%以上。

2017年中期，因來自大連匯泉、西安藝華年及上海山水四季城銷售確認收入減少，金地商置物業(yè)銷售收入大幅減少，但物業(yè)銷售占比仍高達84%，商業(yè)平臺屬性還不明顯。

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從整體來看，金地物業(yè)出租收入在主營業(yè)務中占比一直為2%左右；2017年中期，則是因為因房地產(chǎn)項目結(jié)算面積減少，金地實現(xiàn)營業(yè)收入127.11億元，同比減少9.77%，其中房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)收入109.38億元，同比減少14.07%，占總營業(yè)收入也下降至86.82%，相應的，金地物業(yè)出租占比上升為3%。

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具體項目上，金地有意識加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資。從公告披露的數(shù)據(jù)來看，2017年前三季度，金地在建及竣工的房地產(chǎn)項目共109個，其中非住宅項目（綜合體、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商住項目）共計13個，占比11.93%。

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對于另一翼的地產(chǎn)金融，金地于2006年設(shè)立的募基金管理公司穩(wěn)盛投資，近年來也在加大管理規(guī)模。

據(jù)觀點指數(shù)了解，截至2017年11月30日，穩(wěn)盛投資在管人民幣基金規(guī)模140億元，實現(xiàn)人民幣資產(chǎn)累計管理規(guī)模326億元，美元資產(chǎn)累計管理規(guī)模3億美元，整體累計管理規(guī)模折合人民幣347億元，與年初的301億相比，管理規(guī)模增長46億元。

商業(yè)地產(chǎn)與金融之外，物業(yè)管理在2017年同樣有所突破。

年報數(shù)據(jù)顯示，2016年金地物業(yè)服務面積已超過1億平方米，至2017年中期，服務面積已突破2億平方米。

2017年12月21日，金地物業(yè)與信達集團簽訂合作協(xié)議，雙方約定以信達集團位于陜西渭南市的信達·美墅、信達·城市之光、信達·洋墅源、信達·墅源為戰(zhàn)略合作項目，建立地產(chǎn)開發(fā)與服務運營合作模式。