2017年，一路向好的中國房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點(diǎn)，新的一年將會(huì)是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

行業(yè)正在邁入小年大周期的階段，雖然市場(chǎng)景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲(chǔ)備著糧草。

中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢(shì)一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時(shí)、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點(diǎn)新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對(duì)話，借此了解中國房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會(huì)用怎樣的視野來詮釋自身的行動(dòng)與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無數(shù)個(gè)弄潮時(shí)代的企業(yè)家甚至企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運(yùn)成為詮釋時(shí)代進(jìn)程的符號(hào)，這正是觀點(diǎn)新媒體一直堅(jiān)持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點(diǎn)年度論壇即將到來之際，觀點(diǎn)新媒體翻閱過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點(diǎn)，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點(diǎn)新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森，以及陽光100行政總裁林少洲。

胡葆森 建業(yè)求變

規(guī)模越大在市場(chǎng)中擁有更大話語權(quán)的時(shí)代，全國化布局成為越來越多房企的口號(hào)，一直以來堅(jiān)持省域化的建業(yè)地產(chǎn)，無疑是這股潮流中的少數(shù)派。

建業(yè)香港辦公室大廳右側(cè)墻上的項(xiàng)目版圖上，布局依然只在河南省范圍內(nèi)。即便如今有了更為強(qiáng)烈的規(guī)模訴求，眾多房企全國化布局呼聲也越來越高，成立已25周年的建業(yè)仍在堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略，堅(jiān)守河南市場(chǎng)。

談及此事，胡葆森再一次強(qiáng)調(diào)，未來無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，抑或是打造服務(wù)體系，河南依然是建業(yè)在國內(nèi)聚焦的戰(zhàn)場(chǎng)。

胡葆森表示，并非建業(yè)刻意不走出省域化，目前河南省人口達(dá)到1.08億，于建業(yè)而言，這樣的市場(chǎng)空間已足夠滿足其持續(xù)成長的需要。

相比全國撒網(wǎng)布局項(xiàng)目的房企，業(yè)務(wù)集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的建業(yè)也有著管理跨度優(yōu)勢(shì)，能在區(qū)域內(nèi)獲得更大的市場(chǎng)份額和品牌知名度，“當(dāng)我們?cè)谝粋€(gè)市場(chǎng)占到15%份額的時(shí)候，和在十個(gè)市場(chǎng)平均占1%或者2%的房企效應(yīng)是不一樣的。”

然而，隨著近幾年鄭州市場(chǎng)熱度漸長，外地開發(fā)商卻在不斷涌入，“排在全國前20的大地產(chǎn)商差不多都快到齊了，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)的競爭就變得更加激烈。”

因而，未來建業(yè)要從更多房企手中搶市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，就必須在保持省域化戰(zhàn)略不變的基礎(chǔ)上作出改變：“建業(yè)長期在一個(gè)市場(chǎng)，有點(diǎn)過于穩(wěn)健，已經(jīng)習(xí)慣于一種四平八穩(wěn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)不太能夠適應(yīng)競爭越來越激烈的市場(chǎng)。”

來自萬科的袁旭俊和胡平于2017年3月份宣布加盟建業(yè)，便意味著改變的開始。胡葆森稱：“我們需要注入一些新的文化、新的團(tuán)隊(duì)。”

建業(yè)新任首席執(zhí)行官袁旭俊此前曾在萬科呆了22年，擔(dān)任過上海萬科公司財(cái)務(wù)部成本核算工作，離開萬科前職位為徐州公司總經(jīng)理，首席財(cái)務(wù)官胡平亦在萬科任職長達(dá)11年。

胡葆森坦言，頗具行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的兩位新管理層將為建業(yè)帶來專業(yè)能力、工作節(jié)奏、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管控、成本管控、計(jì)劃管控等多方面的變化，注入提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合能力所需的新意識(shí)，從而應(yīng)對(duì)更大的競爭和挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，2015年開展且規(guī)?？焖僭鲩L的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，也將成為建業(yè)未來搶占市場(chǎng)和提升利潤的另一重點(diǎn)。

年報(bào)披露，截止2016年底，建業(yè)地產(chǎn)已簽定36個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，管理面積706萬平方米，去年代建及管理等業(yè)務(wù)總收入為3902.4萬元。未來三年，預(yù)計(jì)還將新增近100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

此后，建業(yè)地產(chǎn)將實(shí)行輕重并舉的擴(kuò)張方式，輕資產(chǎn)在利潤中的占比將逐步增加，但輕資產(chǎn)代建項(xiàng)目以河南縣級(jí)市為主、地級(jí)市為輔，鄭州主要還是重資產(chǎn)項(xiàng)目。

雖然2016年建業(yè)地產(chǎn)的銷售額增長了近三成，突破200億，毛利率也微漲了1.9個(gè)百分點(diǎn)，但其他數(shù)據(jù)同比呈下降態(tài)勢(shì)。

其中，收益同比減少24.4%到94.95億元，毛利為22.93億元，同比下降17.8%，核心業(yè)務(wù)毛利跌幅20.7%至21億元，權(quán)益持有人應(yīng)占溢利降低了49.7%。

對(duì)此，胡葆森直言，公司董事會(huì)對(duì)這份給股民、股東和市場(chǎng)的答卷其實(shí)也不滿意，除客觀因素外，多元化業(yè)務(wù)方面大量資金的投入，是影響建業(yè)最終業(yè)績表現(xiàn)的主要原因。

“我們的打法和別人不太一樣，但是投入和產(chǎn)出的滯后效應(yīng)需要時(shí)間，剛好2016、2017年處在投入還沒有產(chǎn)出的階段，所以在經(jīng)營上表現(xiàn)不太好。”

幾年前，胡葆森就開始思考關(guān)于市場(chǎng)競爭與行業(yè)洗牌的問題，為此給建業(yè)設(shè)立了一個(gè)新的定位——新型生活方式服務(wù)商。

圍繞著這一定位，在住宅產(chǎn)品之外，建業(yè)根據(jù)客戶消費(fèi)及投資需求打造了一個(gè)包含教育、養(yǎng)老、文旅、休閑、金融理財(cái)、購物等多元化業(yè)務(wù)的服務(wù)體系，將客戶資源轉(zhuǎn)化為新的核心競爭力。

2016年12月底，建業(yè)高調(diào)宣布出資3億參與設(shè)立從事保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、資金運(yùn)用等業(yè)務(wù)的金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，算上前后投資的電影小鎮(zhèn)、商業(yè)街、綠色基地等項(xiàng)目，從2009年第一個(gè)酒店至今六七年時(shí)間，建業(yè)已為打造服務(wù)體系投入了60多億。

投入之后，業(yè)務(wù)發(fā)展需要一個(gè)培養(yǎng)及成熟期，使得產(chǎn)出滯后，投資價(jià)值尚未能顯現(xiàn)，因而建業(yè)在新業(yè)務(wù)的資金投入與回報(bào)并未成正比。

“這個(gè)還需要兩三年的時(shí)間，才能看見過去六七年在服務(wù)體系上的投入應(yīng)該產(chǎn)生的企業(yè)綜合競爭能力。”

有失亦有得，胡葆森表示，雖然多元化業(yè)務(wù)使得建業(yè)的投資變得分散，銷售規(guī)模增長減速，但從另一方面來說，文化、旅游、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等業(yè)務(wù)，無形中幫助建業(yè)獲取了將近一千萬平方米的土地資源。

如果投入多元化業(yè)務(wù)的60多億全部用于買地的話，銷售規(guī)?？赡茉鲩L更快，但即便在達(dá)到300億規(guī)模的時(shí)候，能拿出100億買地資金，也未必會(huì)比多元化業(yè)務(wù)投入換來的土地多。

跟住宅業(yè)務(wù)一樣，建業(yè)服務(wù)體系所劃定的范圍仍在河南，借助多年積累的客戶資源開展。隨著服務(wù)體系逐漸成型，投資價(jià)值開始體現(xiàn)，未來建業(yè)多元化業(yè)務(wù)方面的投入也會(huì)有所控制，將更多資源用于獲取優(yōu)質(zhì)的土地。

在新的戰(zhàn)略構(gòu)想下，胡葆森勾畫了一個(gè)藍(lán)圖，預(yù)計(jì)2017年建業(yè)銷售規(guī)?？梢赃_(dá)到268億，增長約33%。

未來五六年，也就是建業(yè)成立30周年的時(shí)候，或能在河南市場(chǎng)占到15%以上的份額，同時(shí)在資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模、市值均突破千億大關(guān)。

林少洲 非典型標(biāo)本

簡單樸素的藍(lán)色襯衣，黑色西褲，細(xì)黑框眼鏡，儒雅的外表下每每針砭時(shí)弊時(shí)才會(huì)顯現(xiàn)一絲風(fēng)骨。如果不是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)久負(fù)盛名，大多數(shù)人會(huì)更愿意相信，坐在我們面前的林少洲，是一名學(xué)者而不是一名職業(yè)經(jīng)理人。

時(shí)間回溯到2006年，第2次出席博鰲房地產(chǎn)論壇的林少洲，演講的題目是中國房地產(chǎn)的文化責(zé)任。彼時(shí)，林少洲對(duì)自己的題目的評(píng)價(jià)是——“挺另類的”，而據(jù)他回憶，其他人的評(píng)價(jià)大體是——“不著四六”。

▲林少洲在2006年博鰲房地產(chǎn)論壇

時(shí)間靜靜流淌過房地產(chǎn)行業(yè)的十年變遷，當(dāng)“碧萬恒”紛紛以沖破3000億銷售，宣布房地產(chǎn)“巨無霸”時(shí)代來臨，再一次面對(duì)觀點(diǎn)新媒體再談起房地產(chǎn)行業(yè)，林少洲的開場(chǎng)白依然是文化。

“當(dāng)年講房地產(chǎn)文化責(zé)任，就是對(duì)中國社會(huì)的建設(shè)，包括城市風(fēng)貌、社區(qū)環(huán)境、生活方式的建設(shè)，發(fā)展商要多一些思考、多一些努力，多考慮文化、多考慮責(zé)任，而不是簡單地圈地、圈錢，簡單利用資源優(yōu)勢(shì)把自己做得無限膨脹。”

十年之后再往回看，林少洲欣慰的是，面對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)云變幻，自己從未改變，仍然不忘初心，在堅(jiān)守的同時(shí)努力成為一個(gè)讓這個(gè)行業(yè)有一點(diǎn)不同的人。

林少洲說，自己很愿意成為這個(gè)時(shí)代的非典型標(biāo)本，跟主流保持若即若離的距離。“這么大的行業(yè)都是趨同的東西，那太沒意思了。行業(yè)里面應(yīng)該有我們這些人，應(yīng)該有不同的聲音。”

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)圈、金融圈乃至投資圈都對(duì)規(guī)模趨之若鶩的時(shí)候，林少洲代表著另外一種截然不同的聲音。

“十幾年前我就講大象時(shí)代一定會(huì)到來，這是一種趨勢(shì)，但是不能全社會(huì)都是這樣的思維方式，那這個(gè)行業(yè)就沒希望了。所有人只有一個(gè)思維方式，這太可怕了。”

林少洲用腫瘤原理來形容當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)全員追規(guī)模的景象：“它就是一個(gè)單細(xì)胞復(fù)制的模式，腫瘤就是一個(gè)單細(xì)胞，不斷地在有機(jī)體內(nèi)快速繁殖，把自己做強(qiáng)做大，做到最后把這個(gè)有機(jī)體給毀了。”

林少洲認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正是因?yàn)橐恢碧幱谶^度追求規(guī)模和簡單復(fù)制的狀態(tài)，所以才“一將功成萬骨枯”，行業(yè)之路越走越窄。

說到激昂處，林少洲敲著桌面，臉上浮現(xiàn)出對(duì)于這個(gè)行業(yè)畸形發(fā)展的痛心疾首。

“規(guī)模需要的營養(yǎng)太多了，把所有陽光雨露都吸收了，就意味著把其它的多樣性、可能性消滅掉了。”

在林少洲看來，中國房地產(chǎn)界最大的問題之一是由同質(zhì)化造成的，重復(fù)建設(shè)造成了產(chǎn)能的嚴(yán)重過剩；如果能夠多做出差異化，產(chǎn)品豐富、消費(fèi)增加，市場(chǎng)的份額反而就做大了。

“房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是非常豐富、多元的，應(yīng)該包括很多小而美的公司。釋迦牟尼不做國王，去當(dāng)一個(gè)苦行僧，他一定認(rèn)為這個(gè)事更有意義。你非要去追那個(gè)1萬億，真的就那么有意思嗎？”

作為曾經(jīng)最著名的“救火隊(duì)長”，將多個(gè)樓盤“化腐朽為神奇”的存在，林少洲對(duì)于項(xiàng)目的操盤有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。但他很遺憾地發(fā)現(xiàn)，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品變化比早年弱了很多。

“現(xiàn)在社會(huì)需求變化特別快，年輕人差3歲、5歲都可以有代溝，蓋出來的房子卻好像就沒什么變化，老是那個(gè)樣子，生活方式也沒有特別大的區(qū)別。”

林少洲回憶，即使是自己還在萬科的時(shí)候，也從來沒有指望過萬科做到規(guī)模最大。

“但我們想的是要做到最好，我們的產(chǎn)品、服務(wù)要最好，項(xiàng)目要做成牛盤、神盤，我們從來沒覺得規(guī)模最大就最有意思，為了規(guī)模犧牲掉價(jià)值，這個(gè)人生就沒有意義，這個(gè)企業(yè)就沒有意義。”

作為萬科周刊的第二任主編、曾經(jīng)上海萬科、北京萬科的總經(jīng)理，時(shí)隔17年時(shí)光，沉淀掉少年意氣和恩恩怨怨，林少洲再往回看當(dāng)初離開萬科的原因，答案也變得更加清晰。

“我在時(shí)候的萬科，基本上是一張白紙，項(xiàng)目和刊物怎么去做，怎么去走出一條路，前面基本沒有先例可循，基本上都是自己去定義，是DIY的。但是，之后的萬科進(jìn)入一個(gè)大規(guī)模復(fù)制階段的時(shí)候，規(guī)定動(dòng)作越來越多，自選動(dòng)作越來越少。習(xí)慣了開創(chuàng)性的工作環(huán)境之后，很難適應(yīng)缺乏自主性的環(huán)境。”

時(shí)間回溯至2016年8月25日，這一天，陽光100委任林少洲為行政總裁，林少洲在朋友圈寫下：“從17年前放棄出任第一份上市公司總裁邀約至今，已經(jīng)過去17年個(gè)年頭。經(jīng)過歲月磨礪，當(dāng)年那個(gè)年少任性的自己已經(jīng)學(xué)會(huì)了包容和體諒。信念依舊，意氣不再，責(zé)任和使命將成為我后十年的人生動(dòng)力。”

背負(fù)著陽光100董事會(huì)和易小迪的信任，過去一年間，林少洲主要做了兩件事，首當(dāng)其沖便是在內(nèi)部推行經(jīng)營合伙人制度。

“我們一定要走這條路，要讓更多的人當(dāng)主人公，讓整個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來當(dāng)主人公，最后慢慢發(fā)展到全體員工來當(dāng)主人公。重心要下沉，把基層的活力、一線的活力激發(fā)起來，讓公司上下都充滿活力，這樣的企業(yè)才是有戰(zhàn)斗力的。”

林少洲表示，一直以來陽光100在產(chǎn)品線、文化價(jià)值觀上都是很有追求的，但在整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營制度上，企業(yè)的經(jīng)營活力釋放得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，要想完全釋放出這種活力，經(jīng)營合伙人制度勢(shì)在必行，這也被他稱為“根本性的變革”。

據(jù)林少洲介紹，陽光100版的經(jīng)營合伙人制度主要按照新老項(xiàng)目分為兩類，新項(xiàng)目類似于跟投模式，老項(xiàng)目則采用風(fēng)險(xiǎn)抵押金的模式。

“讓團(tuán)隊(duì)跟項(xiàng)目經(jīng)營成敗捆綁得更緊密，核心就是逼他們成為主人公，讓他們勇于挑戰(zhàn)，去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也勇于去創(chuàng)造更大的價(jià)值。”

在全力推行現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊的制度創(chuàng)新之后，面對(duì)房地產(chǎn)規(guī)?；笙髸r(shí)代的到來，作為“小而美”的代表企業(yè)，林少洲著手陽光100的第二項(xiàng)變革——組建文旅事業(yè)部。

“房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)會(huì)存在這種企業(yè)，我只要能拿得到這塊地，做得比你好，我在市場(chǎng)上就會(huì)有一席之地。”

抱著這樣堅(jiān)定的信念，林少洲推動(dòng)陽光100進(jìn)行經(jīng)營結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將土地估值理想的項(xiàng)目選擇轉(zhuǎn)讓和退出，更多地尋找估值較低、對(duì)運(yùn)營和操盤能力依賴性強(qiáng)的項(xiàng)目，“做體力勞動(dòng)、腦力勞動(dòng)和心力勞動(dòng)”，其中，文旅類項(xiàng)目正是當(dāng)中的核心。

“文旅板塊的核心是心的需求，它不再是一個(gè)簡單的物的需求，它不是傳統(tǒng)意義上的所謂剛需，也不是說買了房非得能掙錢，它的首要?jiǎng)訖C(jī)就是要給自己的內(nèi)心尋找一個(gè)居所，尋找一個(gè)精神家園，包括了娛樂、休閑、度假、文化、教育等功能，是這樣一個(gè)時(shí)代的需求。”

在林少洲看來，中國現(xiàn)在有兩大機(jī)會(huì)，一個(gè)是因?yàn)榈赜虿町惢蛘哒f發(fā)展先后造成的貧富分化，在那些發(fā)展落后的地區(qū)，仍然需要更有品質(zhì)的產(chǎn)品，在這方面陽光100就去那里當(dāng)先進(jìn)的生產(chǎn)力。

另一個(gè)是在大城市圈，社會(huì)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)高度發(fā)達(dá)之后產(chǎn)生了新的精神文化需求，陽光100就去滿足這些有房階層的精神文化需求。

“大家都說文旅是奢侈品，我說與眾不同就是剛需，未來的人們都追求與眾不同，所以我們?nèi)绻苷业侥莻€(gè)不一樣，找到那個(gè)與眾不同，它就是一種剛需。”

林少洲認(rèn)為，正因?yàn)殛柟?00不是簡單的復(fù)制，所以這么多年也沒把規(guī)模做大，但自己與陽光100有很多共同點(diǎn)，希望做一個(gè)不一樣的公司。