觀點網(wǎng) “養(yǎng)怡之福，可得永年。”一首《龜雖壽》喊出了曹操老當(dāng)益壯、不甘衰老的壯志豪情。得名于此的萬怡醫(yī)養(yǎng)，是北京萬科發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的運營公司，操盤幾個養(yǎng)老項目后，已在北京的養(yǎng)老市場中積攢了一定話語權(quán)。

萬怡醫(yī)養(yǎng)總經(jīng)理于永玲在學(xué)徒計劃現(xiàn)場分享▲

4月20日早晨，數(shù)十名房企高層相聚于朝陽區(qū)光熙門的怡園光熙長者公寓，他們大都是沖著萬科這幾年在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域樹立的口碑，帶著疑惑前來取經(jīng)。提問環(huán)節(jié)開始后，話筒便在臺下各位學(xué)徒的手中不停傳遞，不少學(xué)徒還列了List逐條提問。

站在臺上的導(dǎo)師是萬怡醫(yī)養(yǎng)總經(jīng)理于永玲，她在十年前加入萬科集團(tuán)，2014年主持開業(yè)了萬科集團(tuán)首個養(yǎng)老全托中心項目，并自去年初擔(dān)任北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)總經(jīng)理。

養(yǎng)老行業(yè)是一門難做的生意，這大概是大部分企業(yè)有意踏入這個行業(yè)，但又躊躇不前的心理寫照。讓房企們左右為難的是，天平的一端是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這片藍(lán)海的誘惑，另一端是跨行業(yè)所帶來的挑戰(zhàn)且投資回報期過長的尷尬。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)場上，雖然競爭者稀疏，但不代表這是一場容易攻打的戰(zhàn)役。于永玲認(rèn)為，養(yǎng)老的核心競爭力應(yīng)當(dāng)是運營和服務(wù)，萬怡醫(yī)養(yǎng)也將自己定義為提供品質(zhì)養(yǎng)老的養(yǎng)老運營服務(wù)商。

北萬闖入養(yǎng)老藍(lán)海

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年末，中國60歲以上人口2.31億，占總?cè)丝诘?6.7%；65歲以上人口1.5億，占比10.8%。以國際通用指標(biāo)來看，當(dāng)65歲及以上的人口占比達(dá)到了7%，這個國家便進(jìn)入了老齡化社會，達(dá)到14%時則進(jìn)入了老齡社會。

人口所延伸的需求及其所帶來的紅利，讓養(yǎng)老行業(yè)成為一個尚待掘金的沙場，房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司、專業(yè)運營商等紛紛入場卡位。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為整個產(chǎn)業(yè)鏈中的上游，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的載體，房企們近水樓臺先得月的優(yōu)勢不言自明。

萬科集團(tuán)作為房地產(chǎn)市場的龍頭企業(yè)，在這一領(lǐng)域的探索已有8年時間，形成的規(guī)模優(yōu)勢與產(chǎn)品研發(fā)水平，使之成為行業(yè)研究的成長案例之一。

在4月20日的城市觀點論壇北京行上，于永玲向現(xiàn)場嘉賓介紹，萬科集團(tuán)自2009年開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，首批項目開業(yè)和發(fā)展城市是杭州、北京、青島。至今，萬科已經(jīng)布局了6個核心城市，已經(jīng)開業(yè)的項目54個，籌建項目40多個。

聚焦到北京市場，這里各類大大小小的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)繁多零散，北京萬科、遠(yuǎn)洋、泰康人壽是這支隊伍中成績較為顯著的先行者。

北京怡園光熙長者公寓是北萬科在市中心位置的第一個市場化養(yǎng)老項目，由北京萬科與北控一起合作打造，兩家企業(yè)通過半年時間使項目實現(xiàn)了滿租。

在怡園光熙長者公寓的學(xué)徒計劃高層對話現(xiàn)場，于永玲簡要地介紹了這個項目的發(fā)展過程以及服務(wù)理念。坐在臺下的高層們，有相當(dāng)一部分是帶著企業(yè)探索發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的疑惑前來。他們對新業(yè)務(wù)的拓展可能帶來的風(fēng)險的慎重考察，體現(xiàn)在每一個細(xì)致的問題上。

于永玲以萬怡醫(yī)養(yǎng)的發(fā)展經(jīng)驗一一作答，但行業(yè)的普遍性問題仍然待下一個試水者去攻克。

譬如，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拓展市場形成了一定阻力；高昂的運營成本使部分企業(yè)望而生畏；專業(yè)護(hù)理人員的缺乏讓機(jī)構(gòu)陷入運營的窘境；加之各地政策環(huán)境不同，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中其他關(guān)鍵環(huán)節(jié)如醫(yī)療、護(hù)理等方面的落地面臨著截然不同的難題，若非有實力資金背景與運營拓展能力，企業(yè)便難以支撐品牌進(jìn)行可復(fù)制性的擴(kuò)張。

因而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，比起單打獨斗，企業(yè)聯(lián)合各方資源結(jié)伴同行，是降低擴(kuò)張成本、運營風(fēng)險的一種途徑。于永玲在論壇上提及，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有待各個行業(yè)涌現(xiàn)出比較有競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，從而形成良性的生態(tài)系統(tǒng)，進(jìn)而解決整個社會的養(yǎng)老問題。

其介紹到，萬科希望能夠跟不同領(lǐng)域的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行合作，聚焦客戶需求，搭建關(guān)鍵社會資源，進(jìn)而形成養(yǎng)老業(yè)務(wù)的生態(tài)系統(tǒng)。

具體來看，萬科資源的嫁接包含支付端、保險、金融產(chǎn)品的設(shè)計，以及護(hù)理學(xué)校、家政公司、醫(yī)療資源等等，從而能夠為客戶提供生活照料、精神慰藉、健康照護(hù)、康復(fù)等服務(wù)，讓產(chǎn)業(yè)進(jìn)入健康良性發(fā)展的階段。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基因：運營服務(wù)

雖曰“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”，但地產(chǎn)只是解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最開始的一環(huán)，一個項目的持續(xù)經(jīng)營，從最基礎(chǔ)的生活照料到醫(yī)療護(hù)理以及保險等產(chǎn)品的嫁接，跨行業(yè)的服務(wù)迫使開發(fā)商練就多面手的能力。

依據(jù)服務(wù)對象及內(nèi)容的差異，萬科將其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)分為三條產(chǎn)品線，即怡園、嘉園、隨園。怡園，定位為城市的全托中心，是聚焦協(xié)助型、護(hù)理型長者的專業(yè)照護(hù)機(jī)構(gòu)；嘉園，為社區(qū)嵌入式產(chǎn)品，主要為成熟社區(qū)的老人及周邊客戶提供服務(wù)；隨園，為CCRC大型養(yǎng)老社區(qū)，代表產(chǎn)品有杭州的隨園嘉樹。

目前，北京萬科已有4個項目在運營，另外還有6個項目處于籌建過程，涵蓋了以上三個產(chǎn)品線。

于永玲透露，在北京萬科打造養(yǎng)老產(chǎn)品的過程中，硬件的完善只是提供服務(wù)的必要條件之一，實際上運營管理及服務(wù)才是核心。“我們希望養(yǎng)老服務(wù)是以優(yōu)質(zhì)生活照顧為基礎(chǔ)，并以特色康復(fù)為核心競爭力的。”

在服務(wù)上，北京萬科依托專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊、采用醫(yī)院式的管理標(biāo)準(zhǔn)，著力以專業(yè)醫(yī)護(hù)為長者提供個性化的服務(wù)方案。

以怡園光熙項目為例，項目中帶有400多平方米的醫(yī)務(wù)室、1000多平方米的康復(fù)理療區(qū)，由專業(yè)的康復(fù)師設(shè)計康復(fù)方案并進(jìn)行康復(fù)活動的操作。此外，項目中還規(guī)劃了一個二級康復(fù)醫(yī)院，包括了9個科室，該醫(yī)院預(yù)計于2017年第三季度開業(yè)。

于永玲介紹，雖然項目采取醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的方式，但從實際的運營來說，養(yǎng)老公寓與醫(yī)院兩個部分是獨立運營的狀態(tài)。醫(yī)療部分還處于嘗試階段，目前希望從某個細(xì)分的業(yè)務(wù)做起，且前期還是以門診為主。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運營與服務(wù)事無巨細(xì)，僅服務(wù)內(nèi)容北京萬科便列出了四大類共計90項內(nèi)容，并通過對這些服務(wù)的滿意度調(diào)查，再進(jìn)行服務(wù)的優(yōu)化與產(chǎn)品的迭代。

于永玲分析，在產(chǎn)品迭代上，由于目前國內(nèi)的養(yǎng)老行業(yè)處于早期發(fā)展階段，對于客戶的需求、產(chǎn)品功能以及機(jī)構(gòu)運營的研究并不完善，一部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更傾向于對硬件設(shè)施進(jìn)行設(shè)計和建造，而北京萬科則更多地是以服務(wù)為導(dǎo)向，希望圍繞功能與需求來開展。

最后，談及養(yǎng)老業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理方式，于永玲介紹，北京萬科采取的是輕重并舉的方式，在重資產(chǎn)方面主動獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形成資產(chǎn)包，未來或?qū)⑼ㄟ^REITs等方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的升值。其次，萬科也在嘗試通過租賃物業(yè)的方式實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，進(jìn)行品牌、服務(wù)的輸出。