觀點指數(shù)·2017中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場報告
隨著老年人口的不斷增長，中國邁入老齡化社會。龐大且復(fù)雜的養(yǎng)老需求，供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀，已然誕生出無限的市場商機。加之房地產(chǎn)告別傳統(tǒng)單一的住宅開發(fā)模式，亟待尋求新的利益增長點，養(yǎng)老+地產(chǎn)正面臨可觀的發(fā)展前景。
在社會迅速發(fā)展以及人口規(guī)模不斷擴大中，老齡化社會大潮向我們襲來。在龐大且復(fù)雜的養(yǎng)老需求面前，是還未完善的養(yǎng)老體系以及亟待整合的養(yǎng)老資源，而這恰逢房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸告別傳統(tǒng)單一的住宅開發(fā)模式，正走在轉(zhuǎn)型升級的拐角點，急切尋求新的利益增長點，于是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”成為了市場的香餑餑，不少房企紛紛搶灘市場渴望分得一杯羹。
養(yǎng)老地產(chǎn)的興起不過短短數(shù)年時間，卻衍生出了不同業(yè)態(tài)，養(yǎng)老護理、醫(yī)療保健、服務(wù)與休閑、文旅、金融等板塊在這一時代命題下實現(xiàn)了多元化的糅合發(fā)展，在跨界合作中實現(xiàn)了產(chǎn)品及開發(fā)、運營模式的創(chuàng)新。
但是，在這個潛藏著巨大利益空間的新興市場下，房企要如何獨辟蹊徑打造創(chuàng)新的產(chǎn)品模式，在運作過程中又是如何以其人文的運營理念、極具魅力的品牌文化、先進科學的設(shè)計征服老年群體的心，在產(chǎn)品布局又是如何別具心思地為他們提供優(yōu)質(zhì)貼心的晚年生活？
養(yǎng)老地產(chǎn)成為資本的新寵，但同時又隱藏著各種暗涌和未知，身處市場漩渦中的我們到底要如何把握商機？為此，觀點指數(shù)發(fā)布《觀點指數(shù)·2017中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場報告》，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀、創(chuàng)新的產(chǎn)品開發(fā)模式、產(chǎn)品消費場景等維度進行研究，采用企業(yè)訪談、資料數(shù)據(jù)收集分析的手法，為各方企業(yè)透析當前市場發(fā)展現(xiàn)狀，洞悉行業(yè)發(fā)展趨勢和前景，助企業(yè)及時把握可貴商機，共謀劃，同成長。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景
1、“銀發(fā)浪潮”洶涌而至，養(yǎng)老問題迫在眉睫
1.1 老年人口規(guī)?？焖僭鲩L，養(yǎng)老重任亟待解決
自本世紀初國內(nèi)老年人口數(shù)量不斷增長，老齡人口占總?cè)丝诒壤粩鄶U大，中國已然進入老齡化社會。按照聯(lián)合國的傳統(tǒng)標準，一個地區(qū)65歲老人占總?cè)丝诘?%，則該地區(qū)將視為進入老齡化社會。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，中國的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增長之勢。從2012年開始人口老齡化速度明顯加快，截止到2016年底，國內(nèi)大陸總?cè)丝?38271萬人，60周歲及以上人口23086萬人，占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總?cè)丝诘?0.8%。
圖：近年來我國老年人口數(shù)量及占比
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)
隨著老年人口在總?cè)丝诒戎氐闹鹉晟仙?，將?dǎo)致勞動年齡人口撫養(yǎng)比越來越大，如果再加上對幼年子女的撫養(yǎng)，那么勞動人口的總撫養(yǎng)比將上升得更為迅速。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可知，在2010年總撫養(yǎng)比為34.2%，到了2015年已經(jīng)攀升至37%。其中老年撫養(yǎng)比也從2008年的11.3%持續(xù)上升至2015年的14.3%。人口老齡化將使得勞動年齡人口的經(jīng)濟負擔日益沉重，從社會結(jié)構(gòu)層面上看，個人、家庭乃至社會都將面臨養(yǎng)老重擔。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)
1.2 養(yǎng)老難關(guān)下不能忽視的失能、空巢老人規(guī)模上升
民政部預(yù)計，2020年我國老年人口將達到2.43億的規(guī)模。而根據(jù)2016年全國老齡辦披露的測算數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，而空巢和獨居老年人將達到1.18億。
伴隨著老齡化進程的加快，失能、高齡、空巢和獨居等養(yǎng)老服務(wù)重點對象將大幅增加，同時也成為了養(yǎng)老需求的重大出口。解決這部分弱勢老年群體的問題，將成為解決養(yǎng)老難關(guān)的關(guān)鍵，同時也是養(yǎng)老市場發(fā)展所需要關(guān)注的重點。
數(shù)據(jù)來源：民政部、全國老齡辦、觀點指數(shù)
同時，由于多年來我國實行計劃生育政策，截止2015年中國大約有1.5億個獨生子女家庭，“421”家庭數(shù)目激增。在國家衛(wèi)計委發(fā)布的《中國家庭發(fā)展報告（2015年）》中顯示，目前的家庭結(jié)構(gòu)趨向小型化，核心家庭結(jié)構(gòu)成為主流，同時單人家庭、空巢家庭也在不斷涌現(xiàn)。因此如何為不同的老年人群體提供合適的養(yǎng)老服務(wù)成為了亟待解決的問題。
1.3 養(yǎng)老需求龐大，供需失衡間的矛盾凸顯
為應(yīng)對如今的老齡化問題，國家提倡“9073”的養(yǎng)老目標，即90%的老年人居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老是指老年人在家中居住，并由社會提供養(yǎng)老服務(wù)的一種方式，既區(qū)別于機構(gòu)養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老，它是以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供解決日常生活問題為主要內(nèi)容的社會化服務(wù)。
7%的老年人社區(qū)養(yǎng)老，是指以家庭養(yǎng)老為主，機構(gòu)養(yǎng)老為輔，綜合了兩種養(yǎng)老模式的優(yōu)點，讓老年人不離開熟悉的居家環(huán)境而享受到豐富的養(yǎng)老服務(wù)，整合了正式照顧和非正式照顧資源為老年人提供基本生活照料服務(wù)、精神慰藉、家庭外的醫(yī)療保健服務(wù)等。
3%的老年人機構(gòu)養(yǎng)老，是指由專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)對老年人進行養(yǎng)老的模式。
圖：“9073”養(yǎng)老目標
制圖：觀點指數(shù)
然而在如今養(yǎng)老體系尚未完善、養(yǎng)老需求龐大的背景下，盡管有明確的養(yǎng)老目標指引，但養(yǎng)老服務(wù)的供給還是明顯不足。
根據(jù)《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》的數(shù)據(jù)披露，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施11.6萬個，比上年增長23.4 %，其中：注冊登記的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)2.8萬個，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施2.6萬個，互助型養(yǎng)老設(shè)施6.2萬個；各類養(yǎng)老床位672.7萬張，比上年增長16.4%（即每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%），其中社區(qū)留宿和日間照料床位298.1萬張。
盡管養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)及床位數(shù)都在呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，國家對養(yǎng)老服務(wù)的投入力度加大，但是距離十三五“期間所提出的每千名老年人口擁有的養(yǎng)老床位數(shù)將提升至35-40張，其中護理型床位比例不低于30%的要求還是有一定距離。
養(yǎng)老供需失衡間的矛盾，無疑是養(yǎng)老市場的留白，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展留下了無限的空間。
2、養(yǎng)老市場潛力巨大
2.1 多樣化養(yǎng)老需求拉動養(yǎng)老消費的發(fā)展
老齡化社會的來臨，既是挑戰(zhàn)，也是機遇。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國60歲以上老年人口2033年前后將翻番到4億，到2050年左右將達到全國人口的1/3。老年人口的規(guī)?；鲩L，帶來的是規(guī)?；枨笠约笆袌隹臻g。
據(jù)國家社科基金測算，2015年我國老年市場規(guī)模約達1.87萬億元，其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模達4900億元；到2050年中國老年市場規(guī)模將達48.52萬億元，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達21.95萬億元，預(yù)計老年市場和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分別將以9.74%和11.48%的年增長率高速發(fā)展。
我國老年消費市場隱藏著無限商機，不同人群的老年人消費需求及意向有所不同。
截至2015年底，全國60歲及以上老年人口22200萬人，占總?cè)丝诘?6.1%，這部分龐大的老年群體具有普遍消費需求。而低齡（60歲至69歲）老年人口占56.1%，中齡（70歲至79歲）占30.0%，這部分老年群體具有旺盛的養(yǎng)老需求和較強的消費能力，購買養(yǎng)老服務(wù)的意向強烈。高齡（80歲及以上）老年人口占13.9%，這部分群體的經(jīng)濟能力有限，社會資源不足，但仍有著剛性的養(yǎng)老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。
數(shù)據(jù)整理：全國老齡辦、民政部、財政部、觀點指數(shù)
數(shù)據(jù)整理：全國老齡辦、民政部、財政部、觀點指數(shù)
我國老年消費需求廣泛、老年人消費意愿明顯，從數(shù)據(jù)中可以看出老年人對于健康保健、精神慰藉、生活照料服務(wù)等方面的需求還是比較強烈的，老年消費需求正向高層次、高質(zhì)量、個性化、多元化的方向發(fā)展。但是老年消費產(chǎn)業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成，未來仍有許多空白市場需要填補。
2.2 政策利好促進養(yǎng)老市場的發(fā)展
隨著老齡化速度加快，國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策支持力度加大，僅最近兩年就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系構(gòu)建、養(yǎng)老金融機制、養(yǎng)老保險制度、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老等多方面指導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。
養(yǎng)老政策的利好信號鼓勵多種社會資本的進入，能在一定程度上促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的多元化發(fā)展，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)新模式。
資料整理：觀點指數(shù)
3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級新熱點
3.1 房地產(chǎn)業(yè)的困境與升級
2016年出臺的各項量化寬松政策，使得房市大漲，房地產(chǎn)銷售速度和去庫存速度加快。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全國商品房待售面積達6.95億平方米，比上年末下降3.2%，房地產(chǎn)庫存總體下降。但是需要注意到的是，房地產(chǎn)庫存數(shù)據(jù)還停留在比較高的峰值，而且從全國范圍內(nèi)客觀地分析可知，一線城市去庫存效果顯著，而二三四線城市仍存在庫存高企的問題。
2017年初始，全國多地先后出臺限購限貸政策，隨著這些緊急收口政策措施的加碼，房地產(chǎn)市場也必將在2017面臨新一輪的周期性調(diào)整。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)
面對不容樂觀的房地產(chǎn)前景，傳統(tǒng)單一的住宅銷售方式已然無法像以往成為房地產(chǎn)利潤大增的強大助推器。在市場消費結(jié)構(gòu)不斷升級、社會經(jīng)濟發(fā)展走向多樣化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)也在積極尋覓轉(zhuǎn)型升級的路徑，而養(yǎng)老地產(chǎn)市場的空白與潛力無疑引來房地產(chǎn)的下一次狂歡。
3.2 主體多元化激活養(yǎng)老地產(chǎn)市場
老齡化社會催生的”銀發(fā)經(jīng)濟“促使眾多保險企業(yè)和房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項目，通過跨界合作、資源共享創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運作模式。截止到2015年底，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)，80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過3,000億元。在前景日漸明朗的情況下，行業(yè)資金規(guī)模將繼續(xù)得到擴張，發(fā)展趨勢樂觀。
在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局上，房地產(chǎn)開發(fā)商為第一大參與主體，其擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)、強大的資金后盾、豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗、客群資源為最大的優(yōu)勢，能促進養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從房企的養(yǎng)老地產(chǎn)布局中可看出，基本以機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，結(jié)合不同的創(chuàng)新模式和產(chǎn)品概念貼近不同老年人的需求，打造復(fù)合型、生態(tài)型的綜合養(yǎng)老服務(wù)項目。
如遠洋的椿萱茂定位于高端養(yǎng)老，屬于機構(gòu)型養(yǎng)老的一種，面向全齡長者提供生活服務(wù)、生活照料服務(wù)（生活照料、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療護理）。該項目還與美國領(lǐng)先的失智照護運營商Meridian通力合作，推出最高級別的老年失智照護解決方案--”憶路同行“，為失智老人提供特別的照護服務(wù)。在國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)普遍不具備接收失智長輩的能力時，椿萱茂（北京·雙橋）老年公寓就已經(jīng)具備了國際水準的失智照護專業(yè)能力。
除此之外，復(fù)星也積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)。作為復(fù)星首個養(yǎng)老項目——星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，是中美合資的高端養(yǎng)老項目，采用的是國內(nèi)尚處試水階段的持續(xù)照料退休社區(qū)模式（CCRC），為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)。為更好地推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，復(fù)星成立了全資子公司星健。作為復(fù)星地產(chǎn)旗下的大健康投資和運營平臺，星健聚焦 “醫(yī)、康、養(yǎng)”整合式照護體系，全方位探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式的創(chuàng)新和運營能力的提升。星健嘗試尋找機構(gòu)型養(yǎng)老的效率，以及社區(qū)、小微、居家型養(yǎng)老服務(wù)客戶體驗之間的平衡，而寧波的星健蘭庭項目（CCRC）則是其養(yǎng)老服務(wù)項目代表之作。
數(shù)據(jù)整理：觀點指數(shù)
除了房地產(chǎn)開發(fā)商外，不少險資和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目。有著豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險企業(yè)一片歡騰，在地產(chǎn)征途上，養(yǎng)老地產(chǎn)可以曲線突破”限購“、”限墅“等限制，因而成為險資聚集地。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多家險企紛紛拿地，進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。險資通過與房企開發(fā)商合作或自主開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可以隨之開發(fā)養(yǎng)老保險項目、拓寬投資渠道。
而養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的加入，則是賦予了養(yǎng)老地產(chǎn)更為專業(yè)的元素，其通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、專業(yè)的技術(shù)以及團隊的組建，逐漸成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分，并擔當起了養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)配套商的角色。
數(shù)據(jù)整理：觀點指數(shù)
二、養(yǎng)老地產(chǎn)大有可為？養(yǎng)老地產(chǎn)模式透析
養(yǎng)老地產(chǎn)成為了”朝陽行業(yè)“，未來市場潛力巨大，然而養(yǎng)老地產(chǎn)興起才短短十幾年，還處于初步形成階段，尚未摸索出成型的盈利模式，其產(chǎn)品開發(fā)、運作運營模式等是各有不同，因此通過對養(yǎng)老地產(chǎn)模式的探討和分析，能夠更好地掌握市場變化，從而覺察市場商機。
1、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃
從養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的類型可以簡單地劃分為復(fù)合型、機構(gòu)型、社區(qū)型養(yǎng)老、特色主題養(yǎng)老，而從布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃的產(chǎn)品屬性上劃分，則可以再細分成各種不同的產(chǎn)品。其中綜合型的社區(qū)基本囊括了養(yǎng)老服務(wù)的所有業(yè)態(tài)，是配備齊全的生活社區(qū)，而這也是現(xiàn)今眾多房地產(chǎn)開發(fā)商及險資布局的方向，旨在營造一個養(yǎng)老生態(tài)閉環(huán)。
而其余的養(yǎng)老項目類型，如全齡社區(qū)、嵌入式服務(wù)中心、老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老、教養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等則是養(yǎng)老布局的不同形態(tài)，但這些也并非是孤立的個體，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中也會存在將以上幾種形態(tài)結(jié)合，打造多功能的產(chǎn)品項目。
表格整理：觀點指數(shù)
在養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)中，除了獨立開發(fā)之外，更多的是采用合作開發(fā)的方式，不僅可以降低成本及風險、拓寬資金渠道，同時還能整合多方資源優(yōu)勢，促使養(yǎng)老項目向?qū)I(yè)化、系統(tǒng)化、創(chuàng)新多元化的方向發(fā)展。常見的有房企與其他企業(yè)合作、房企與險資合作開發(fā)、房企與養(yǎng)老機構(gòu)合作開發(fā)、險資與養(yǎng)老機構(gòu)合作開發(fā)等類型。
表格整理：觀點指數(shù)
2、養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式
2.1 美國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式參考
因為美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式建立得最早（始于20世紀03年代），已經(jīng)形成了一個結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與老年住宅體系。因此，總結(jié)美國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式及其相關(guān)經(jīng)驗，對于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展頗具借鑒意義。
（1）太陽城模式：
太陽城模式的由地產(chǎn)商DelWebb公司開創(chuàng)的，以其項目名稱命名。上個世紀60年代，在亞利桑那州鳳凰城建立了第一個太陽城項目，并直接帶動了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。
太陽城模式是服務(wù)群體指向的是年齡在55-70歲左右的活躍健康老人，有特別定制的會所和戶外運動設(shè)施，如如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓(xùn)等。但由于是身體狀況健康的老人，因此社區(qū)內(nèi)沒有醫(yī)療、護理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的市政配套，附件一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心。
太陽城模式本質(zhì)上是屬于住宅開發(fā)性質(zhì)的項目，依靠銷售回款盈利。項目選址通常是位于郊區(qū)，占地面積大，建筑形態(tài)多為單層、獨棟或雙拼。且考慮到老年人收入水平，項目的房價往往相對便宜，老年人的購買意愿較強。
太陽城模式兼有旅游度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅游度假客戶。
太陽城模式值得我們借鑒的地方在于，項目客戶定位精準，是以健康老人為主要服務(wù)對象，明確的市場定位能夠更能貼近目標群體的需求，打造精細化個性化的產(chǎn)品，增強自身競爭力。另外不設(shè)醫(yī)療、護理等配套設(shè)施能夠降低前期的資金投入，但是這個在我國卻難以實行，因為公共醫(yī)療資源的缺乏，社區(qū)內(nèi)無法提供穩(wěn)定的醫(yī)療保健措施會影響老人入住意愿。另外，項目兼具旅游度假功能，可以通過與度假管理公司緊密合作，增加額外收益。
（2）CCRC模式：
另外一種美國主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護理退休社區(qū)（Continue Care of Retirement Community，簡稱CCRC），是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)，這相對于我國提倡的居家養(yǎng)老模式。
因而我國許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目也是采用這種模式。
由于居住的老人包括了有獨立自理能力的、需要他人照料的以及生活完全無法自理等不同類型，因此CCRC模式對管理和護理人員水平要求較高，需要具有專業(yè)的護理能力，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1：1。
CCRC模式的養(yǎng)老項目也是大多位于郊區(qū)但交通便利，以多層建筑為主，規(guī)劃布局緊湊，減少管理成本，方便對老人開展及時的護理和照料。同時在社區(qū)中也設(shè)有專屬飯?zhí)?、提供各種生活配套設(shè)施，以及充分的活動學習空間及各種設(shè)施。
和太陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢。其中，服務(wù)費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等。
美國CCRC的運營特色在于，開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離，從而實現(xiàn)了開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離，核心就是風險收益的分拆匹配。
2.2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)運作與盈利模式
（1）長期持有型
持有型養(yǎng)老地產(chǎn)是指項目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售使用權(quán)給消費者。優(yōu)勢在于投資者能夠保障項目的管理效果和服務(wù)水平，在長期的持有中根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整運營策略，積累項目口碑和知名度，投資者也能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。但劣勢在于投資回報周期長，前期資金投入壓力大。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)目前常見盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。
表格整理：觀點指數(shù)
押金制是指老年人先繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。但這種模式會導(dǎo)致前期回籠的資金很少，容易面臨資金鏈斷裂的危險，因此需要保證前期有足夠的現(xiàn)金。北京市首個”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合“試點養(yǎng)老機構(gòu)--雙井恭和苑正是采用這種模式。恭和苑是北京率先推出”喘息服務(wù)“的養(yǎng)老院，服務(wù)針對自理、失能、失智老人。在老人入住前需繳納5萬元的押金，離院則無償退回，同時也鼓勵老人長期購買服務(wù)提出優(yōu)惠，如一次性繳納幾年則可獲得打折優(yōu)惠。
表格整理：觀點指數(shù)
業(yè)內(nèi)估計養(yǎng)老地產(chǎn)的運營收益率在8%-12%之間，收益率并不是太高，致使投資回報周期會相當長。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長，則容易導(dǎo)致投資者資金缺乏退出困難。
會員制一般是前期繳納高額會費，這部分收入可以回收一部分的房屋建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型每年繳納管理費，這部分則成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要收入。這種采取會員制的管理模式，可以出售長、短租會員卡，對自理、半自理、非自理的客戶提供針對性、個別化的服務(wù)，并收取租金。其盈利是以房屋出租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。上海親和源正是典型會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，收費包括會費與年費，會員繳納一次性的入會費和每年的年費就可以入住老年公寓，享受各種設(shè)施和服務(wù)。
老年公寓會員卡分兩種，A卡可以繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地的使用年限相同，本質(zhì)上就是公寓銷售；B卡不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓，具有有效期限，如老人離院時期限未滿，剩余年份的費用退還給家屬，超過有效期限的，超過的部分免費，本質(zhì)上是公寓出租。由于該項目大多數(shù)會員持有的是B卡，這種以出租為主的運營模式投入高、回收周期長，給該項目的現(xiàn)金流帶來很大壓力，需要出售別的項目和部分公寓產(chǎn)權(quán)來獲得資金回流。
保單捆綁制則是指入住的養(yǎng)老項目與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。泰康人壽、太平人壽、合眾人壽等等都是保險產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)。如泰康人壽的”泰康之家“養(yǎng)老社區(qū)，與其綁定的是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳納高額的保金后，長者在享有保險利益的同時，還可以享受到由泰康之家提供的保證入住養(yǎng)老社區(qū)資格。保險合同產(chǎn)生的利益可用于來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。
（2）銷售型
銷售型的養(yǎng)老物業(yè)，相對于普通住宅而已增加一些適老化設(shè)計，或者在社區(qū)增加嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心，然后通過銷售物業(yè)來回籠資金，且沒有后續(xù)管理問題。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)正處於初期發(fā)展階段，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善，因此通過銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)運作模式，既能給房地產(chǎn)開發(fā)商一個試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機會，又能降低因投資回報周期過長而帶來的資金風險。如綠城烏鎮(zhèn)雅園、平安和悅·江南、天地健康城等都是此類項目。
首創(chuàng)學院式養(yǎng)老的綠城烏鎮(zhèn)雅園項目，與雅達國際共同開發(fā)打造烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，有養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假等主題，并通過整合資源打造一站式養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，使產(chǎn)品進入細分化的錯位經(jīng)營領(lǐng)域。雅達國際是專注于養(yǎng)老及健康服務(wù)業(yè)的大型投資公司，由和諧基金（IDG資本管理）、紅杉資本為主要股東共同出資成立。雅達國際擁有雄厚的股東背景和資本實力，聯(lián)合國內(nèi)外的頂級醫(yī)療資源，汲取國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成功經(jīng)驗，運用先進的運營管理理念和創(chuàng)新機制，縱深整合行業(yè)資源，拓展養(yǎng)老服務(wù)延伸產(chǎn)業(yè)鏈。其中雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園將打造中國首席復(fù)合型休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)。烏鎮(zhèn)雅園前期采用出售的形式，后期發(fā)現(xiàn)為了提供更好的養(yǎng)老服務(wù)，出租是更適合的運營方式，逐漸演變成租售并舉的方式。
（3）租售結(jié)合型
租售結(jié)合型的項目通常是包括住宅和老年公寓兩部分，住宅包括普通公寓和別墅以用來銷售，是回收資金的主力并對持有型物業(yè)形成支持，而老年公寓則嵌入到普通社區(qū)用于出租。項目社區(qū)內(nèi)通常都配備專門的養(yǎng)老設(shè)施，如護理中心、照料中心以及老年娛樂生活設(shè)施等。
如萬科幸福匯老年公寓也是采用租售并舉的方式，分為兩種業(yè)態(tài)：一是利用商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)的”活躍長者之家“，萬科作為產(chǎn)權(quán)持有者，由上海親和源負責經(jīng)營管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的”活躍長者住宅“，直接由面向市場銷售。這種模式能夠降低資金風險，并進行更為靈活的管理。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)的前景展望
1、金融工具的優(yōu)化使用，促進養(yǎng)老資本多樣化
盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景樂觀，引來了各路資本的蜂擁而上，但是需要注意到的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛起步，市場接受度需繼續(xù)提升，養(yǎng)老群體的多樣需求仍需發(fā)掘，產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)仍需完善，而盈利模式仍未清晰。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，從全球情況看,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一般利潤也就在10%左右,國內(nèi)不少養(yǎng)老企業(yè)更是連收支平衡都很難。因此，在進軍養(yǎng)老市場的路上，企業(yè)應(yīng)當優(yōu)化使用金融工具，擴寬投融資渠道，如加強政府創(chuàng)投引導(dǎo)基金或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托投資基金、養(yǎng)老債券、PPP等，促進養(yǎng)老資本多樣化。
2、創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)品，促進開發(fā)運營面向連鎖化、微型化、精細化
養(yǎng)老地產(chǎn)將逐漸進入理性、有序的發(fā)展，有萬科、遠洋、保利、綠城、泰康等先發(fā)企業(yè)為代表的養(yǎng)老地產(chǎn)將慢慢走向連鎖化運營階段。如”保利和熹健康生活館“與”保利和熹會“一起打造成保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全國布局的連鎖品牌，并逐步全面在所有保利社區(qū)里推進。
同時在互聯(lián)網(wǎng)時代，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也必將搭乘高科技的快車，充分發(fā)揮創(chuàng)新思維，打通線上線下渠道，打造O2O物業(yè)服務(wù)體系，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老地產(chǎn)。
另外，未來產(chǎn)品將更加貼近服務(wù)群體的個性化需求，向微型化、精細化發(fā)展，精準的定位和產(chǎn)品策略將成為立足于養(yǎng)老市場的主要競爭力。
3、消費場景延伸，打造全面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)除了聚焦于老年人的生活場景，同時還可以延伸至衣食住行、護理、休閑娛樂等各個消費場景，打造全面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。以養(yǎng)老服務(wù)為紐帶，上下游延伸、橫向拓展，就是一條產(chǎn)業(yè)鏈。在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，可以撬動產(chǎn)業(yè)鏈上的其它板塊，實現(xiàn)資源的整合和互補，打造全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。
