朱中一（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)）：各位下午好！很高興應(yīng)邀前來(lái)參加2017觀點(diǎn)年度論壇。

我到深圳的次數(shù)比較多，前幾年對(duì)深圳關(guān)心的是兩件事情，一件是城市改造和城市更新，因?yàn)榍皫啄晟钲谠卺j釀成立城市更新協(xié)會(huì)，當(dāng)時(shí)籌備組的人希望我擔(dān)任一個(gè)職務(wù)，我說(shuō)我不便于擔(dān)任，但是我很關(guān)心這件事情。

第二件事情就是這兩年因?yàn)樯钲诘姆績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，怎么樣使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康。三年以前我通過(guò)新華社給上面也有過(guò)一個(gè)建議，我在博鰲房地產(chǎn)論壇上也談過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)。因?yàn)槟菚r(shí)候全國(guó)在講京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，我就提出深圳老是供不應(yīng)求，惠州的商品房庫(kù)存量那么大，而且那時(shí)候房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，東莞也要產(chǎn)業(yè)升級(jí)，能不能實(shí)現(xiàn)深圳、惠州、東莞的三市聯(lián)動(dòng)和協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題。這些問(wèn)題都牽扯到一個(gè)比較大的問(wèn)題，所以這兩個(gè)問(wèn)題是我一直比較關(guān)心的。

上午我們看了華潤(rùn)的城中村改造項(xiàng)目，我覺(jué)得確實(shí)這個(gè)項(xiàng)目搞得很好，說(shuō)明深圳城市更新改造潛力很大。

這次會(huì)議，主辦方要我講一下房地產(chǎn)的一些情況，我也考慮了一下，因?yàn)槲椰F(xiàn)在是一個(gè)自由人士了，協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)已經(jīng)辭掉了，所以致辭不合適，主旨演講也不合適，我就結(jié)合大會(huì)的主題來(lái)講一下怎么樣把房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做大的問(wèn)題。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的做強(qiáng)做大，我覺(jué)得先要分析做強(qiáng)做大的有利條件，有以下幾點(diǎn)：

第一，城鎮(zhèn)化還在快速推進(jìn)當(dāng)中。2015年末，我們國(guó)家常住人口的城鎮(zhèn)化率是56.1%，戶(hù)籍人口的城市化率是39.9%，說(shuō)明我們國(guó)家城鎮(zhèn)化的路還很長(zhǎng)，我認(rèn)為這是一個(gè)最基本的因素。再加上二胎政策的放寬，以及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、旅游文化等消費(fèi)升級(jí)的需要，房地產(chǎn)包括住宅、老年住區(qū)等新業(yè)態(tài)的發(fā)展空間還是很大的。

第二，我們國(guó)家經(jīng)過(guò)一二十年房地產(chǎn)的快速發(fā)展，有一大批骨干企業(yè)已經(jīng)得到了錘煉，他們有很豐富的經(jīng)驗(yàn)。去年商品房銷(xiāo)售額過(guò)百億的131家、過(guò)千億的12家、過(guò)3000億的3家。今年肯定有更多的企業(yè)在銷(xiāo)售額上一個(gè)臺(tái)階，我覺(jué)得這也是一個(gè)重要的基礎(chǔ)性條件。

有一個(gè)問(wèn)題跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度非常大，自從中央城市工作會(huì)議以后就提出發(fā)展裝配式建筑問(wèn)題，去年9月份國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的意見(jiàn)》，今年2月又印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》，在這些意見(jiàn)里頭明確地提出，未來(lái)幾年裝配式建筑與新建建筑的比例要達(dá)到30%的目標(biāo)，要求長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300萬(wàn)以上的其它重點(diǎn)城市要重點(diǎn)推進(jìn)，而這些區(qū)域都是我們的骨干企業(yè)著力發(fā)展的地方。

這些企業(yè)下一步怎么發(fā)展，其中有一個(gè)重要的問(wèn)題，就是裝配式建筑是要重點(diǎn)發(fā)展的。

《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》里就建筑業(yè)怎么深化改革還專(zhuān)門(mén)提到，民間投資的房屋工程當(dāng)中探索由建設(shè)單位自主決定發(fā)包方式；另外也講到，裝配式建筑原則上應(yīng)采用工程總承包的模式，這就涉及到建設(shè)和承發(fā)包性質(zhì)的調(diào)整，這是一個(gè)很重大的改革。

現(xiàn)在北京已經(jīng)明確提出，政府新立的保障性住房項(xiàng)目，政府新投資的建設(shè)項(xiàng)目，以及北京的存留區(qū)和通州地區(qū)5萬(wàn)平方米以下的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其它地區(qū)10萬(wàn)平方米以下的商品房項(xiàng)目，全部要采用裝配式建筑。

這就牽扯到建設(shè)單位的問(wèn)題，牽扯到總承包單位的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題對(duì)我們要做強(qiáng)做大的企業(yè)而言，面臨的是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。希望大家認(rèn)真考慮這個(gè)問(wèn)題，能夠抓住這個(gè)機(jī)遇的企業(yè)有一個(gè)比較大的發(fā)展，如果你這個(gè)問(wèn)題遲緩了，可能就有點(diǎn)難了，我認(rèn)為這是我們最好的有利條件。

怎么樣把我們的企業(yè)做強(qiáng)做大？我認(rèn)為要把企業(yè)做強(qiáng)做大，首先就要研究開(kāi)發(fā)消費(fèi)者需求的、市場(chǎng)適銷(xiāo)對(duì)路的、質(zhì)量好的，而且能夠做好運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的產(chǎn)品，盡量減少和嚴(yán)防出現(xiàn)新的庫(kù)存。

如今的行業(yè)平均凈利潤(rùn)已經(jīng)降到10%以下，如果項(xiàng)目有10%的房子銷(xiāo)不出去、租不出去，就意味著這已經(jīng)消耗了整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，甚至危及到公司的資金層面，如果你的產(chǎn)品銷(xiāo)售得好，回籠資金自然很快，發(fā)展壯大也很快。

所以，企業(yè)要做好產(chǎn)品，如果企業(yè)有核心技術(shù)和自主知識(shí)產(chǎn)生的，本人建議要盡快申報(bào)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，讓這個(gè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我覺(jué)得這一點(diǎn)很重要，這是第一點(diǎn)。

第二，一定要提高企業(yè)的治理能力和管理能力，努力建設(shè)好一支專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍，在企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)上要區(qū)分決策層和管理層的職責(zé)。股份制企業(yè)要保持董事長(zhǎng)自身對(duì)企業(yè)的股權(quán)控制能力，我認(rèn)為這一點(diǎn)，我們一些骨干企業(yè)是有教訓(xùn)的。

鑒于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，一些骨干企業(yè)又點(diǎn)多面廣，從減少工作環(huán)節(jié)，提高工作效率出發(fā)，在產(chǎn)業(yè)鏈的合作商，建議推行橫向集成、合作共贏的模式。比如說(shuō)我們協(xié)會(huì)有一個(gè)產(chǎn)業(yè)的采購(gòu)平臺(tái)，我們的大企業(yè)也有采購(gòu)平臺(tái)。

我最近在上海參加一個(gè)會(huì)議，萬(wàn)科、朗詩(shī)發(fā)起成立了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈綠色聯(lián)盟，甚至對(duì)鋼材、水泥、鋁合金、木材、室內(nèi)裝修人造板等，都跟供應(yīng)商簽了協(xié)議書(shū)，保證這些產(chǎn)品從源頭上就是好的，這樣就減少了采購(gòu)環(huán)節(jié)，降低了采購(gòu)成本，確保了工程質(zhì)量，我認(rèn)為這也是必須要考慮的。

公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上面，我覺(jué)得要推行扁平式管理，而且這種管理人員將來(lái)要由更多的職業(yè)經(jīng)理人來(lái)?yè)?dān)當(dāng)。另外，要充分發(fā)揮這些管理人員的積極性，像萬(wàn)科、碧桂園實(shí)施了合伙人制度。

我對(duì)碧桂園的合伙人制度也是很欣賞的，他們是從拿地開(kāi)始地區(qū)公司的骨干、項(xiàng)目公司的骨干就作為投資人。過(guò)去項(xiàng)目經(jīng)理只是打工的，現(xiàn)在可以作為一個(gè)股東，從拿地開(kāi)始就是同舟共濟(jì)的，有利益共享、有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一個(gè)有機(jī)體。碧桂園這幾年發(fā)展得快，當(dāng)然還有其他因素，但是這一點(diǎn)是重要因素。

另外，目前地價(jià)不斷攀升、大企業(yè)不斷擴(kuò)展的情況下，中等企業(yè)怎么辦？我認(rèn)為必須要考慮這個(gè)問(wèn)題。做強(qiáng)做大并不只是大企業(yè)的事情，中等企業(yè)怎么辦？

我前不久到揚(yáng)州去過(guò)一次，揚(yáng)州有三家本地知名企業(yè)，而且有各自的特色產(chǎn)品，三家的市場(chǎng)占有率占到當(dāng)?shù)匾话胱笥摇榱藨?yīng)對(duì)高地價(jià)和國(guó)內(nèi)一些知名企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，他們?cè)趲讉€(gè)項(xiàng)目當(dāng)中采取了合作拿地，合作開(kāi)發(fā)的模式，信譽(yù)非常好，我覺(jué)得這些也可以借鑒。

還有小企業(yè)方面，確實(shí)面臨著下一步生存的問(wèn)題，但是小企業(yè)可能要順應(yīng)這么一種形勢(shì)：如果你有地，就主動(dòng)地合作開(kāi)發(fā)，甚至你原來(lái)是董事長(zhǎng)的，現(xiàn)在作為一個(gè)股東就行。我認(rèn)為這樣就避免防止被兼并的痛苦，大家都可以考慮。

第三，要把企業(yè)做強(qiáng)做大，既要有創(chuàng)新的觀念，充分利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，把我們的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)好。同時(shí)又要把握好企業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，平衡好發(fā)展速度、質(zhì)量和負(fù)債的關(guān)系。

第四，企業(yè)要做強(qiáng)做大，在目前的情況下，不管是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人還是骨干隊(duì)伍，都要不斷地儲(chǔ)備人才。這一點(diǎn)我跟碧桂園座談的時(shí)候，他們也覺(jué)得這是他們的重要經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人、企業(yè)的骨干不斷地學(xué)習(xí)、不斷地創(chuàng)新，再加上實(shí)干，我們的企業(yè)一定能夠做強(qiáng)做大。