觀點指數(shù) 7月最后一周，上海樓市以成交走高收尾。雖然供應(yīng)相對乏力，但7月131萬方的成交量再度超越上月，成為今年成交第三高的月份。同時，3.7萬元/平方米的成交均價刷新上海新房月度成交均價歷史紀錄。

7月25日-7月31日，上海商品住宅供應(yīng)24.02萬平方米，環(huán)比微漲6%。其中，公寓和別墅各供應(yīng)20.42萬平方米和3.6萬方平米。

在供應(yīng)方面表現(xiàn)得最為突出的是尚海灣豪庭，該項目有392套合計59564平方米房源獲批，其后的金品嘉園和嘉寶名邸亦有35150平方米和28400平方米房源拿到預售證。

上海樓市的平穩(wěn)運行也給開發(fā)商拿地壯足了膽，這一周，上海年內(nèi)總價地王和新江灣城單價地王相繼被刷新。其中，金地以88億元搶下浦東祝橋宅地，這也是金地少有的在土地市場的大手筆投資。

在融創(chuàng)、龍湖的嘴邊搶下地王，整體拿地風格相對謹慎的金地也在醞釀一輪提速。金地華東區(qū)副總、上海公司總經(jīng)理馮家生明確指出，今年上海的銷售額將力爭完成100億元，重回第一陣營。

在金地拿下總價地王的兩天后，融信以31億元搶下新江灣城地王，成為7月末上海土地市場翹尾的一種表征。

市場觀察

上海商品住宅成交延續(xù)著回升的節(jié)奏，在7月最后一周，上海住宅成交35.98萬平方米，環(huán)比增長13%，再一次呈現(xiàn)供大于求的局面。均價則上升9個百分點至40342元/平方米。

整體均價的拔高在于高端項目成交相對活躍，在成交面積排名前十的項目中，有4個項目的成交均價在5萬元/平方米以上，成交排名前兩位的文景華庭和長風名苑均價為53466元/平方米、64382元/平方米。

此外，本周上海無最新開盤，但上海周邊的啟東、昆山、嘉興各有一盤入市，其中，花橋鑫苑鑫都匯推出270套房源全部售罄，啟東恒大海上威尼斯單日銷售額高達28億元。由于上海5月、6月樓板價“地王”頻現(xiàn)，受上海輻射，周邊城市啟東、花橋市場迅速升溫，因此出現(xiàn)火爆銷售局面。

商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的成交一直都是陰晴不定，在經(jīng)歷量跌價升之后，上海商業(yè)成交旋即上演扭轉(zhuǎn)劇情。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月25日-7月31日上海商業(yè)成交3.94萬平方米，環(huán)比增長38%，而成交價格則出現(xiàn)8個百分點的下滑至23378元/平方米。

成交面積最多的項目為寶山張廟板塊的麗都雅苑，雖然該項目僅有一套成交，但單套4751平方米讓其坐實榜首。緊隨其后的為新華紅星國際廣場、崧澤華城寶龍商業(yè)廣場，該項目分別成交2332平方米和2051平方米。

供應(yīng)方面，由于前一周項目獲批體量較小，因此即便僅有3.41萬平方米的供應(yīng)，環(huán)比的增幅亦高達488%。獲批面積最大的兩個項目為華亮商業(yè)廣場和中冶錦城，分別有17256平方米和11090平方米。

此外，辦公市場呈現(xiàn)供求價齊跌態(tài)勢，成交量為8.2萬平方米，環(huán)比下滑18%，均價下滑9個百分點至23806元/平方米。供應(yīng)則為4.39萬平方米，環(huán)比下滑38%。商辦項目中成交最好的勝辛路以東、葉城路以北地塊新建商業(yè)辦公用房項目，合計成交6412平方米。

土地市場

供應(yīng)：

7月25日-7月31日，上海土地市場掛牌浦東、青浦四宗地，其中浦東唐鎮(zhèn)地塊為商品住宅用地，其余三宗為商辦和商住地塊。上述四宗地的總起始價為70.59億元。

當中最受關(guān)注的為浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊，該地塊出讓面積為5.65萬平方米，容積率為1.5，起始價25億元，起拍樓面價29499/平方米。

而兩宗商辦用地分別為青浦區(qū)西虹橋徐民東路南側(cè)39-04、40-02、41-02、43-01地塊、40-01地下空間及地塊之間連通道地塊和徐涇鎮(zhèn)徐民東路北側(cè)35-01、36-03、37-02、38-01地塊、37-01地下空間及地塊之間連通道地塊。

兩宗地的面積分別為9.35萬平方米及10.39萬平方米，起始總價各為18.7億元和20.79億元。

此外，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠中路南側(cè)25-01商住地塊出讓面積為25118.6平方米，容積率為2，起始總價6.1億元。

成交：

7月最后一周，上海土地市場迎來集中爆發(fā)，新江灣城地王與上?？們r地王均被刷新。在7月27日上海浦東祝橋鎮(zhèn)的地王車輪戰(zhàn)中，金地將融創(chuàng)、龍湖、平安等強手斬落馬下，以88億元創(chuàng)造了上海年內(nèi)總價地王。

經(jīng)測算，該地塊的成交樓板價為33023元/平方米，溢價286%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價41572元/平方米。

在金地88億拿下上海年內(nèi)總價地王的兩天后，楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊也進入到現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。最終經(jīng)過一個多小時的激烈爭搶，融信以總價31.55億元奪魁。

經(jīng)測算，該地塊的成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價92506元/平方米，未來的保本價將在10萬以上，成為新江灣城的新晉單價地王。

此外，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01C2-02地塊（73街坊）被科創(chuàng)以9.67億摘得，而達任則以1.12億元斬獲楊浦長海社區(qū)062-02地塊（五角場街道316街坊）。閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHPO-0201單元18A-01A-1B地塊被旭輝以5.9億元拿下。

政策與市

7月25日-7月31日，上海無宏觀政策出臺。

附：上海區(qū)域房地產(chǎn)項目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年7月25日-7月31日)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、觀點指數(shù)