張宏偉 8月1日下午，花樣年控股集團(tuán)有限公司和彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布聯(lián)合公告，正式宣布收購6000萬平方米萬達(dá)物業(yè)。彩生活2015年年報數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年末，彩生活在管物業(yè)面積規(guī)模達(dá)到3.221億平方米，進(jìn)駐國內(nèi)165個城市以及新加坡，在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到2001個，覆蓋人口超過1000萬。收購萬達(dá)物業(yè)之后，彩生活的物業(yè)管理面積至少達(dá)到3.8萬億平方米。

在3月3日的業(yè)績發(fā)布會上，花樣年控股董事局潘軍披露，2016年彩生活將繼續(xù)保持新增1億平方米的速度擴(kuò)張，年末總量達(dá)到4.2億平方米。如此看來，4.2億平方米的目標(biāo)也很容易實(shí)現(xiàn)。

但這僅僅是開始。在花樣年進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張的同時，萬科物業(yè)、中海物業(yè)以及正在醞釀上市的多家大型物業(yè)都在進(jìn)行規(guī)模拓展。2015年萬科物業(yè)進(jìn)入市場化元年，并拋出了野心勃勃的計(jì)劃：到2017年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到5億平方米。彩生活也不示弱，宣稱到2020年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到10億平方米。

此外，自從彩生活于2014年6月30日上市之后，陸續(xù)至少有7家物業(yè)公司在新三板上市，包括東光股份、開元物業(yè)、丹田股份、東光股份、華仁物業(yè)、盛全物業(yè)、協(xié)信物業(yè)；中海、綠城物業(yè)、中奧到家等物業(yè)公司紛紛也在港交所上市。此外，萬科、保利、碧桂園、旭輝等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上，物業(yè)管理行業(yè)正式開啟上市的大幕。

風(fēng)口來襲，物業(yè)公司開始由烏雞變鳳凰。那么，為何這些大牌房企開始付出大量精力發(fā)展原本不起眼的物業(yè)？物業(yè)公司開始由烏雞變鳳凰的背后有哪些意圖？對于這些大牌房企來講，強(qiáng)推物業(yè)公司的背后隱藏著哪些大陰謀？

【陰謀之一：物業(yè)公司上市，謀劃萬億市值大平臺】

同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，樓市將逐步進(jìn)入存量房時代。屆時，由于新增購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑，購房者（社區(qū)居民）的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升。

從目前行業(yè)競爭格局來看，2016年上半年萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利地產(chǎn)等5家房企銷售金額已經(jīng)突破千億，2016年上半年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量比去年上半年的1家（萬科）有明顯突破，增加了4家。預(yù)計(jì)2016年全年千億房企數(shù)量將在10家左右，其中，萬科預(yù)計(jì)將突破4000億的銷售金額，恒大也將突破3000億，據(jù)業(yè)內(nèi)分析，碧桂園或許也將成為今年的一匹黑馬殺入3000億的軍團(tuán)。此外，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)（經(jīng)營業(yè)績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來行業(yè)發(fā)展趨勢來看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，樓市將逐步進(jìn)入存量房時代。對于競爭格局來看，當(dāng)前已經(jīng)占據(jù)增量房領(lǐng)域優(yōu)勢的一些龍頭房企未來競爭的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。因此，上述千億房企及房企重組形成“巨無霸”聯(lián)合體之后勢必將觸角伸向存量房領(lǐng)域，在存量房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)幾何級的規(guī)模增長。而物業(yè)管理服務(wù)將成為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場，也是這些品牌房企構(gòu)建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。

以萬科為例，2015年萬科物業(yè)進(jìn)入市場化元年，并拋出了野心勃勃的計(jì)劃：到2017年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到5億平方米。與此同時，萬科曾在深圳召開股東大會，面對眾多支持者，郁亮不僅首次公布了自己在萬科內(nèi)部立下的軍令狀，也明確未來對包括物業(yè)在內(nèi)的萬億級多上市平臺控股集團(tuán)的目標(biāo)。由此可知，當(dāng)樓市進(jìn)入存量房時代，萬科旨在發(fā)力物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，鞏固自己行業(yè)老大的地位。

從資本市場對物業(yè)管理公司的認(rèn)可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，彩生活股價一路攀升，甚至市值超過花樣年，資本市場比較認(rèn)可物業(yè)公司的未來成長前景。隨后，2015年以來，浙江開元物業(yè)、北京東光物業(yè)、珠海丹田物業(yè)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)登陸新三板。中海、綠城等知名房企的物業(yè)公司也不示弱，也登陸了資本市場，物業(yè)管理行業(yè)“風(fēng)口”來臨，物業(yè)管理行業(yè)的公司尤其是品牌房企的物業(yè)管理公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺。

以萬科為例，截至2015年12月31日，整體簽約面積從2014年底的1億平方米，一躍超過2.1億平方米，雖然，該數(shù)字在全國260多億平方米的存量面前，占比并不高，但是，對于萬科來講，未來巨大的存量資產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)管理及增值服務(wù)大有可為。

可以預(yù)見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)公司完成上市，后期這些大牌企業(yè)勢必會利用資本市場的力量整合更多適合自己的物業(yè)公司來擴(kuò)大自己的規(guī)模，打造其萬億市值大平臺，并依靠增值服務(wù)來滿足客戶需求，并獲得一定的盈利。

【陰謀之二：“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險，提升利潤率】

從樓市下半場的行業(yè)特征來看，行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為“新常態(tài)”，這是大多數(shù)房企必須面對的問題。而從短期內(nèi)來看，盡管去年以來一線城市、部分二線城市市場基本面已經(jīng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的態(tài)勢，但對房企來講，利潤率并沒有出現(xiàn)明顯提升，反而出現(xiàn)下滑趨勢，甚至2016年上半年65家已經(jīng)預(yù)公告半年業(yè)績的房企當(dāng)中有20家是虧損的。從趨勢來看，今后幾年“降成本，提利潤”是主旋律，從提利潤來看，2015年上市房企凈利潤率為10%，并且隨著今年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期，房價難以出現(xiàn)持續(xù)上漲，甚至?xí)?017年出現(xiàn)下跌，利潤率還會繼續(xù)降。此時，對于房企來講，除了調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施降低成本之外，也開始探索“輕資產(chǎn)”模式。

“輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益（重資產(chǎn)模式）走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從物業(yè)管理的角度來看，由于樓市將逐步進(jìn)入存量房時代，購房者（社區(qū)居民）的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升，這意味著在存量房市場領(lǐng)域物業(yè)公司可以大有所為，并且也有利于企業(yè)提升企業(yè)利潤率、規(guī)避市場風(fēng)險。

以彩生活為例，近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績單，2011年其收入是1.47億元，2014年是3.89億元，2011年的毛利是0.69億元，2014年是3.1億元，2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤率的角度來看，2013年，全國物業(yè)管理企業(yè)的凈利潤率約為5.6%，很多物業(yè)企業(yè)面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%。

2015年彩生活全年總收入由2014年的3.893億元增加至2015年的8.276億元，同比增加112.6%。調(diào)整后利潤由2.175億元增長至3.277億元，同比增加50.7%。彩生活去年毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元，但其毛利率則減少24.7個百分點(diǎn)至54.9%（相對開發(fā)來講，仍為較高水平）。對于毛利率的下滑，彩生活方面表示，主要由于收購開元國際及其他物業(yè)公司，帶來相當(dāng)大額的包干制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及預(yù)售服務(wù)費(fèi)所致。

從上述分析可知，對于萬科、中海、綠城等品牌房企來講，要實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，提升利潤率，規(guī)避以銷售為主的規(guī)?；氖袌鲲L(fēng)險，把握資本市場“風(fēng)口”來臨的階段，布局物業(yè)管理行業(yè)及提供增值服務(wù)必不可少。

【陰謀之三：以物業(yè)服務(wù)為接口，賺取增值服務(wù)收益】

從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講，單純依靠物業(yè)管理是很難實(shí)現(xiàn)盈利的。對于開發(fā)商來講，當(dāng)前大規(guī)模布局物業(yè)管理項(xiàng)目打造萬億大平臺，其實(shí)是資本市場“風(fēng)口”來臨的階段，為了獲得更多的客戶服務(wù)接口（社區(qū)業(yè)主），為了更好的把握好C端消費(fèi)者需求的接口，從而可以在此基礎(chǔ)上為這些客戶提供增值服務(wù)，最終獲得增值服務(wù)收益。

從業(yè)主的需求來看，其實(shí)，業(yè)主的需求是繁雜的，除了最基礎(chǔ)的安保需求外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務(wù)領(lǐng)域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價值的需求，并在服務(wù)載體上緊跟時代創(chuàng)新，形成自己的增值服務(wù)的特色，是決定這個模式能否成功的關(guān)鍵。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源來講，大體上可以分為三類：

第一、社區(qū)增值服務(wù)收入分成，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。

開發(fā)商在開發(fā)階段其實(shí)就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，物業(yè)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建社區(qū)一公里微商圈。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，以此分析用戶精準(zhǔn)需求，并通過推送等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

第二、金融收入，主要是小額貸款服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。

第三、資產(chǎn)管理收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運(yùn)營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益兩方面。

總之，對于業(yè)主來講，除了基本的安保需求之外，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)、金融等方面仍然有較大的需求空間，對于物業(yè)管理公司來講，這也就成為這些企業(yè)提供增值服務(wù)并發(fā)展壯大的市場機(jī)會。并且隨著移動互聯(lián)網(wǎng)深入各行各業(yè)，越來越多的房企借助網(wǎng)絡(luò)平臺由單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，期望以此打破社區(qū)規(guī)模限制的壁壘，同時利用O2O為業(yè)務(wù)提供增值服務(wù)為自己加分。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監(jiān)

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