韋謝 7月22日上午，在“崇明撤縣設(shè)區(qū)”工作大會上，上海市副市長時光輝宣讀了《國務(wù)院關(guān)于同意上海市調(diào)整部分行政區(qū)劃的批復(fù)》?？h級體制的整體轉(zhuǎn)換和各項(xiàng)工作的銜接即將全面開展。崇明始建州于元代（1277年），到明代洪武年間改州為縣。民國時期，先后隸屬于南通、松江；解放后納入江南南通專區(qū)。1958年12月開始隸屬于上海市。長興、橫興二島原屬上海市寶山區(qū)，2005年5月劃歸崇明縣管轄。

社會經(jīng)濟(jì)概況

崇明行政區(qū)劃面積1185.49平方公里，截止2015年末共有常住人口69.6萬人，其中外來人口2.4萬人，人口密度587人/平方公里。

從收入層面看，崇明遠(yuǎn)低于上海市的平均水平，其中城鎮(zhèn)居民與上海市其他區(qū)的差距更大。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，崇明的經(jīng)濟(jì)中心正在向第三產(chǎn)業(yè)傾斜。與2014年相比，2015年崇明縣第一產(chǎn)業(yè)增加值小幅下降2.3%，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長1.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長14.3%。

區(qū)域公共資源

使用公開資料，我們可以計(jì)算崇明縣各項(xiàng)公共資源的占有情況，并且可以通過與其他區(qū)的橫向?qū)Ρ?，得到一些直觀的認(rèn)識。

上海各區(qū)縣人均公共資源指標(biāo)2014

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2015；Q房研究

上表中，紅色單元格表示數(shù)值高，綠色表示數(shù)值低。一目了然的趨勢是，上海核心區(qū)域的各項(xiàng)指標(biāo)都比較高，邊緣區(qū)縣則人均公共資源普遍較低。與一般的認(rèn)識不同，除了人口密度和人均存量房面積（指商品房）崇明都在各區(qū)縣中處于墊底位置，其他公共資源方面的指標(biāo)相比于其他邊緣區(qū)縣并不低。近幾年來，嘉青松三區(qū)作為上海人口的疏導(dǎo)地，都有“新城”的規(guī)劃，吸納了大量人口，其中也包括相當(dāng)部分的外來人口。然而崇明作為上海最后一個“縣”，人口密度最低，其中外來人口僅占當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诳偭康?.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的平均水平。

房地產(chǎn)市場

我們從上表看到，崇明縣的人均存量房面積僅有不到14平方米，這并不意味著崇明居民的居住空間狹促。因?yàn)檫@里的存量房面積主要指商品住宅，除此之外，崇明還有相當(dāng)體量的自建房。

到去年年末，崇明的非農(nóng)業(yè)人口僅有29.6萬人，人口的城鎮(zhèn)化率為42.5%，而上海全市的非農(nóng)業(yè)人口比重已經(jīng)超過90%，在城鎮(zhèn)化方面，崇明尚有巨大發(fā)展空間。我們知道，“十三五規(guī)劃”中，崇明的定位是建立世界級生態(tài)島。強(qiáng)調(diào)“生態(tài)”并非拒絕城鎮(zhèn)化，而是要用現(xiàn)代的科技和城市規(guī)劃管理理念將崇明建設(shè)成為長三角城市群的“生態(tài)中心”。那么我們關(guān)心的是，這種定位和舉措，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場會有怎樣的影響。

1.土地是否緊缺。今年上半年，上海掀起了搶地?zé)岢?。泰禾也?月19日拿下了崇明長興島的兩塊地，溢價率超過200%。從全市范圍看，土地市場更是供不應(yīng)求。

崇明新建住宅成交量&購地銷售比201501-201606

從2015年以來的新房成交情況看，崇明地區(qū)的成交面積基本穩(wěn)定在5萬平方米以下，三月底限購政策收緊后，成交面積也隨之下滑，跌幅與上海整體市場相當(dāng)。

另一個明確的跡象是，2015Q4以來，崇明縣的購地銷售比（2006年以來出讓土地的累計(jì)規(guī)劃建筑面積/累計(jì)成交面積）持續(xù)下滑，說明崇明縣的土地存量正在持續(xù)消化。當(dāng)然，從絕對值來看，購地銷售比仍然處于高位。盡管出了地王，崇明并不存在土地緊缺的問題。

2.新房庫存情況。去年9月份以后，崇明的新房存量在不斷消化，到今年上半年，出清周期已經(jīng)下滑至12個月以內(nèi)，基本處于供需平衡的狀態(tài)。相比于上海市整體的火熱樓市，崇明的新房市場顯得更加理性。

3.新房價格。新房的價格與當(dāng)前可售樓盤的區(qū)位和品類有直接關(guān)系，因此短期的新房價格具有一定偶然性，波動性也很強(qiáng)。因此使用上半年各區(qū)總體的成交均價來橫向比較上海的房價分布。

數(shù)據(jù)來源：Q房研究

顯然，崇明是上海房價最低的區(qū)域，那么在撤縣建區(qū)的重大調(diào)整背景下，未來的崇明房地產(chǎn)市場走勢如何呢？

前景

生態(tài)環(huán)境方面。在“撤縣設(shè)區(qū)”的工作會議上已經(jīng)明確了，“十三五”期間，要不斷增加崇明島生態(tài)資產(chǎn)，減少崇明島生態(tài)資產(chǎn)的負(fù)債。從目前來看，崇明是上海各區(qū)縣中生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域。

崇明縣擁有上海市四大水源地之二，青草沙和東風(fēng)西沙兩大水源地；空氣質(zhì)量也連續(xù)數(shù)年未上海最佳。2015年崇明大氣污染防治5項(xiàng)重點(diǎn)工作均居全市前列，區(qū)域降塵指標(biāo)位列全市第一，空氣質(zhì)量優(yōu)良率為74.8%。

交通方面。崇明縣目前有省道123公里，縣道459公里，島內(nèi)交通暢行無阻。同時，建區(qū)以后，崇明與上海中心城區(qū)的聯(lián)系必將更加緊密，參考滬嘉高速的先例，上海長江大橋隧橋有可能取消收費(fèi)，這使崇明居民和市區(qū)的連通更加便捷。居民的1小時可達(dá)區(qū)域可以涵蓋到浦東陸家嘴商圈，有利于高薪職業(yè)人口向崇明區(qū)域疏導(dǎo)，從而刺激崇明的樓市需求。

同時，今年上半年在啟東召開的《滬崇啟鐵路通道規(guī)劃研究報(bào)告》研討會中已經(jīng)明確，規(guī)劃中的滬崇啟鐵路北起江蘇啟東，經(jīng)崇明接入上海交通樞紐網(wǎng)絡(luò)。這條鐵路規(guī)劃的落實(shí)，無疑進(jìn)一步確立了崇明在長三角城市群中僅次于虹橋交通樞紐的戰(zhàn)略地位，對崇明未來的發(fā)展促動不可估量。

結(jié)論

無疑，撤縣建區(qū)對于崇明來說是重大的發(fā)展利好。一方面與上海的聯(lián)系更加緊密；另一方面，作為長三角唯一的世界級生態(tài)島，崇明承載了上海樹立未來城市生態(tài)標(biāo)桿的重任。

我們現(xiàn)在已經(jīng)看到，土地已經(jīng)成為上海最為搶手的資源之一，在未來，更加緊缺的是什么？是純凈的水，是干凈的空氣，是城市綠地，是蟲鳴啾啾、飛鳥暢翔的生態(tài)氛圍。尤其在上海這樣承載數(shù)千萬人生活的都市，這樣的資源更是可遇不可求。結(jié)合崇明的生態(tài)定位，可以預(yù)期的是，未來崇明的住房產(chǎn)品的關(guān)鍵詞是“低密度”和“豪宅”。

這樣的未來何時到來？我們來看看“兄弟區(qū)縣”的歷史：金山1997年撤縣建區(qū)；松江1998年撤縣建區(qū)；青浦1999年撤縣建區(qū)；奉賢2001年撤縣建區(qū)。如今已經(jīng)歷了15-20年，這些區(qū)域目前的發(fā)展之滯后也是有目共睹。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，加上“十三五”規(guī)劃的驅(qū)動，以及長三角世界級城市群宏偉目標(biāo)，崇明的生態(tài)島建設(shè)會快一點(diǎn)。不過仍然，崇明這個美好的未來或許十年才來。

韋謝 Q房網(wǎng)新房事業(yè)部研究總監(jiān)

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