王巍立 剛剛過去的7月，上海在連續(xù)40度的高溫天里度過了10天，讓幾乎所有人在朋友圈里吐槽“這條命是空調(diào)給的”！

每逢夏天，當(dāng)魔都啟動燒烤模式的時候，一般樓市往往進(jìn)入淡季，因?yàn)楫吘官I房這件事情還是要頂著大太陽到樓盤現(xiàn)場一遍遍看房子的。大多數(shù)人這個時候?qū)幵高x擇孵空調(diào)?？?016年7月，這個規(guī)律遭遇顛覆，而且是在號稱史上最嚴(yán)新政“3.25”滬九條實(shí)施3個多月以后，單月成交量再度攀上了130萬平方米。

—— 看市要看量 ——

巍立經(jīng)常被人問樓市的走勢或者溫度，其實(shí)判斷市場的冷熱，最直接的方式還就是看成交量，并不是看均價的起伏。因?yàn)榫鶅r收到成交權(quán)重的干擾較大，而“量”則代表著市場動能，是我們判斷市場當(dāng)前形勢和未來價格趨勢的最重要指標(biāo)。

130萬平方住宅月成交，大家可能沒有感覺，那巍立告訴大家，在過去5年當(dāng)中，正常的月度成交量在80萬平方，上個月比均量多出62%。

這樣的月成交量如果放到2011、2012、2014這樣的樓市小年里，那么大多數(shù)房企的操盤手則要笑得合不攏嘴。

這樣的月成交量，在3.25新政實(shí)施后，再度出現(xiàn)，對于政府來說，實(shí)在不是什么和諧的信號，如果在此能級再成交幾個月，庫存量再度告急，價格面臨暴漲風(fēng)險，調(diào)控后招隨時會出臺。這樣的局面，可以參考2010年的上海市場調(diào)控。當(dāng)時也是出政策，市場消化3個月，然后持續(xù)走高，之后則迎來了2011年初的房產(chǎn)稅和徹底限購，市場供求關(guān)系開始扭曲。所以地王頻出不可怕，就怕市場放天量。

主力成交8萬+

連續(xù)幾個周末，幾個高端改善項(xiàng)目開盤，都是人山人海，購房者在地王情緒的煽動下，在尋求避險資產(chǎn)的驅(qū)動下，把地產(chǎn)尚海酈景、華潤華發(fā)靜安府、瑞虹新城悅庭、招商中環(huán)華府等項(xiàng)目的房子幾乎一搶而空。后兩個項(xiàng)目都是當(dāng)初的區(qū)域地王，在市場暴漲行情下，預(yù)測的所謂保本售價被輕松突破。這也給了每周在房產(chǎn)交易中心搶地的開發(fā)商，一管滿滿的雞血。

全市成交金額排行榜單中，前10名的樓盤里面，有5個項(xiàng)目即占到整體50%的單價上到80000元/平方米，對于購買一套改善型房源來講，1000萬級的公寓竟然已經(jīng)是魔都的主力熱門成交戶型了。相信在一年前，這對上海人來說，簡直不可想象。

在一堆高富帥的項(xiàng)目中，躋身成交TOP10的居然還有來自嘉定新城板塊的“花園里”項(xiàng)目，在嘉定徐行、嘉定新城土拍雙創(chuàng)新高后，該項(xiàng)目的成交單價接近35000元也不覺得貴了。上月花園里成交金額逾7.8億，成交套數(shù)211套，在嘉定區(qū)域乃至整個上海外環(huán)外排名第一，全市排名第五，甚至力壓知名樓盤大寧金茂府，后者成交金額排名全市第六。

地王發(fā)瘋，倒逼市中心成洼地

在一直被問到現(xiàn)在到底要不要買房的問題之外，巍立最會被砸到的問題就是現(xiàn)在上海哪里還有價格洼地？

每次被問到這個問題，巍立都很想反問，在當(dāng)下泗涇要賣6萬、顧村要賣7萬、周浦要賣8萬、新江灣要賣11萬的預(yù)期下，哪里還有洼地可言？

目前市場的情況是，大量持幣待購還有已經(jīng)賣了房準(zhǔn)備置換的人群，經(jīng)過一段時間觀望之后，發(fā)現(xiàn)房價并沒有想象中出現(xiàn)下跌，反而反彈跡象明顯，同時又逢拍地必地王，大家也只有加入搶房人潮一條路。這個時候，感性思維還是戰(zhàn)勝了理性。何況，絕大部分購房者的信息獲取也是相當(dāng)片面的。

再看決定市場關(guān)鍵的供需天平，在月度成交刷出130萬平方，而住宅庫存量又再度下滑到940萬平方，成交存銷比為7.2個月，房價還是面臨強(qiáng)大的上漲壓力。而市中心的虹口、靜安兩區(qū)，可售住宅已經(jīng)下降到250套和378套，真的是沒有什么房子可供大家挑選啊。

尤其是虹口區(qū)，多年缺乏新盤供應(yīng)，目前有批量在售的新房也就只有瑞虹新城悅庭和建邦16區(qū)兩個項(xiàng)目，數(shù)得上標(biāo)準(zhǔn)的僧多粥少，售價上9萬也就不稀奇了。如果有人要去占據(jù)洼地的話，在巍立看來，外環(huán)外紛紛要上6萬之后，內(nèi)環(huán)的虹口和靜安的9萬和8萬單價的房子，也可算上超高性價比了。對于有購買力的人群來說，住在市中心還是能節(jié)約大量時間，而時間，永遠(yuǎn)是最寶貴的，甚至是無價的。

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