卓越100指數(shù)周報(bào)（青島區(qū)域2016年5月16日-5月22日）：因網(wǎng)上房地產(chǎn)4月份月近80個(gè)預(yù)售證的房源對外公示，導(dǎo)致青島此前供應(yīng)陡增，本周供需回復(fù)正常，仍呈現(xiàn)出供求兩旺態(tài)勢，供應(yīng)成交均處在高位。

5月16日-5月22日，青島全市商品住宅共計(jì)成交3477套，約37.69萬平方米，環(huán)比下降49%，全市商品住宅共計(jì)新增3598套，約38.69萬平，環(huán)比下降79%。

商品住宅成交均價(jià)在上周沖破9千元/平方米之后，環(huán)比小幅下降3%至8894元/平方米。其中主城區(qū)13381元/平方米，西城區(qū)8554元/平方米，北城區(qū)7453元/平方米，近郊區(qū)6347元/平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)4822元/平方米。

存量方面，受近期市場供過于求因素影響，青島存量再度遭遇拉升。截至周末，全市存量共計(jì)14.74萬套，約1653萬平方米。按近6周的平均去化速度來看，去化周期約35個(gè)周。

市場觀察

5月16日-5月22日，青島供應(yīng)回復(fù)正常節(jié)奏，全市商品住宅共計(jì)新增3598套，約38.69萬平方米，環(huán)比下降79%。

其中，城陽區(qū)供應(yīng)量最高，突破11萬平，其他區(qū)市新增量都在8.1萬平以內(nèi)；嶗山、高新兩區(qū)零新增。

成交方面，在近期集中供應(yīng)帶動(dòng)下，青島成交量仍然處于高位，5月16日-5月22日，青3477套，約37.69萬平方米，環(huán)比下降49%。

其中，城陽區(qū)在集中供應(yīng)的帶動(dòng)下，一舉成交7.79萬平方米，穩(wěn)居全市銷冠；其他區(qū)市成交量都在6萬平以內(nèi)。

價(jià)格方面，5月16日-5月22日，市南、嶗山兩區(qū)價(jià)格高居22000-24000元/平方米之間，市內(nèi)其他三區(qū)價(jià)格在10000-15000元/平方米之間，西海岸和北城區(qū)價(jià)格在7100-9200元/平方米之間，郊區(qū)價(jià)格在4500-7200元/平方米之間。

存量方面，膠南市存量最高；西海岸和近郊區(qū)存量高企，主城區(qū)存量相對處于低位。

庫存壓力方面，近期島城成交量持續(xù)高漲，各區(qū)市庫存壓力均有不同程度的下滑。目前李滄區(qū)去化周期全市最低，為13個(gè)周；萊西為目前全市去化壓力最大的區(qū)市，去化周期77個(gè)周。

商業(yè)地產(chǎn)

5月16日-5月22日，青島商業(yè)供應(yīng)量回復(fù)正常，全市商業(yè)新增119套，供應(yīng)面積2.36萬平方米；成交仍然繼續(xù)下滑，全市成交103套，成交面積1.40萬平方米，成交面積環(huán)比下降44%。全市商業(yè)成交均價(jià)13354元/平方米，環(huán)比下降23%。

截至周末，商業(yè)存量3.36萬套，面積約563.07萬平方米，去化周期降至168個(gè)周。

5月16日-5月22日，青島辦公市場供過于求，全市新增8套，面積約0.51萬平方米；成交本周則再次大幅下降，全市辦公新增簽約80套，面積約1.06萬平方米，成交面積環(huán)比下降59%；全市簽約均價(jià)環(huán)比下降13%至10488元/平方米。

截止到周末，辦公存量1.73萬套，約285.73萬平方米，去化周期下降至233個(gè)周。

土地市場

5月16日-5月22日，青島土地市場供需兩旺。全市招拍掛商住類土地10宗，8宗拍賣出讓，2宗掛牌出讓；其中即墨市3宗，平度市3宗，原市北區(qū)、李滄區(qū)、原黃島區(qū)、原膠南市各1宗；其中住宅兼容商業(yè)用地5宗，商業(yè)用地4宗，純住宅用地1宗。

本周全市成交商住類用地8宗，全部為拍賣成交；其中原膠南市8宗，膠州市1宗；其中純住宅用地6宗，住宅兼容商業(yè)用地1宗，商業(yè)用地1宗；全部地塊均為底價(jià)成交。

其中，土地供應(yīng)方面，本周青島主城區(qū)終于有新地塊面市，市北和李滄兩宗新地塊亮相，地塊1位于李滄區(qū)青山路南、萬年泉路西，占地面積4068.2㎡，規(guī)劃建筑面積5288.66㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅和商服；拍賣起始價(jià)為4103元/㎡，競買保證金為2184.2166萬元。地塊2位于市北區(qū)臺柳路252號，占地面積5287.1㎡，建筑面積11632.62㎡，土地用途為商務(wù)金融；拍賣起始價(jià)為5525元/㎡，競買保證金為6427.0226萬元。

另外，5月20日，即墨市國土資源和房屋管理局發(fā)布最新的土地出讓公告，青島汽車產(chǎn)業(yè)新城板塊將有兩大巨幅地塊上市拍賣，這兩幅地塊都位于青島汽車產(chǎn)業(yè)新城龍泉街道龍泉路以北、濱河西路以西、規(guī)劃路以南。其中JY16-15地塊占地面積55919㎡，規(guī)劃建筑面積83878㎡，土地用途為70年住宅和40年商業(yè)；拍賣起始價(jià)為391元/㎡，競買保證金為3279.6298萬元。編號JY16-16地塊占地面積55259㎡，規(guī)劃建筑面積82888㎡，土地用途為70年住宅和40年商業(yè)；拍賣起始價(jià)為395元/㎡，競買保證金為3274.076萬元。

土地成交方面，5月17日上午黃島區(qū)中央商務(wù)區(qū)有7幅地塊成功拍賣，全部是住宅用地，土地總面積超過44萬㎡，成交總價(jià)為14.42億，競得人為山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目將建設(shè)成為中建錦繡城，在黃島區(qū)全新打造一處超級住宅大項(xiàng)目。

宏觀政策

5月17日至18日，山東省城市工作會議召開，分析了山東省城市發(fā)展面臨的新形勢，明確了當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期山東省城市工作總體要求和重點(diǎn)任務(wù)：積極推進(jìn)撤縣設(shè)區(qū)、撤縣改市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并、鎮(zhèn)改街道，試點(diǎn)新建一批小城市。撤縣設(shè)區(qū)主要針對濟(jì)南和青島，作為山東的兩個(gè)副省級城市，目前城區(qū)常住人口都還不到500萬,很難達(dá)到全國中心城市標(biāo)準(zhǔn)。要通過撤縣(市)設(shè)區(qū),建設(shè)衛(wèi)星城,形成組團(tuán)型城市，提高濟(jì)南、青島的輻射帶動(dòng)作用。

5月20日，青島市城鄉(xiāng)建委召開《青島市推進(jìn)政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)工作實(shí)施辦法》解讀會，明確了市政府購買棚改服務(wù)范圍，不限于棚改征地拆遷服務(wù)以及安置住房建設(shè)或籌集、貨幣化安置、公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，但不包括棚改項(xiàng)目中配套建設(shè)的商品房以及經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施。