觀點網(wǎng) 與萬達商業(yè)一樣，11月13日，富力地產(chǎn)在證監(jiān)會官網(wǎng)上披露其招股說明書申報稿。

值得一提的是，其招股書申報稿早于9月25日便報送，隨著近日證監(jiān)會宣布完善新股發(fā)行制度重啟IPO，富力地產(chǎn)回A計劃得以迅速推進。

招股書顯示，富力地產(chǎn)本次擬公開發(fā)行不超過10.7億股新股票，每股面值0.25元，約占發(fā)行后總股本的24.93%，募集資金總額為不超過350億元。

富力地產(chǎn)稱，本次募集資金項目將投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹橋項目、梅州富力城、哈爾濱富力城、北京富力通州運河十號、南京富力尚悅居、無錫富力十號以及佛山富力廣場9個項目。

據(jù)觀點新媒體了解，本次發(fā)行價將通過網(wǎng)下按市場詢價向投資者配售以及通過網(wǎng)上資金申購定價發(fā)行相結(jié)合的方式，或中國證監(jiān)會及中國其他相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)批準的其他方式進行。

回A招股書披露

根據(jù)招股書，經(jīng)過21年的發(fā)展，富力地產(chǎn)已成長為全國性大型房地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)租賃及酒店服務(wù)。

盈利方面，2014年度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入348.13億元，實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤為65.54億元。

富力地產(chǎn)稱，其現(xiàn)已進入廣州、北京、上海、天津、重慶、西安、沈陽、惠州、海南、昆山、太原、成都等全國25個大中型城市及地區(qū)，并在馬來西亞、澳大利亞等境外市場拓展業(yè)務(wù)。截至2015年6月30日，公司土地儲備共計4031.90萬平方米。

對于本次回A募資350億元投入9個地產(chǎn)項目，富力方面表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大、周期長的特點，雖然公司管理層已經(jīng)對募集資金投資項目進行了充分的可行性論證，本次投資的項目未來將成為公司重要的利潤增長點。

負債方面，截至2015年6月30日，富力地產(chǎn)合并資產(chǎn)負債率為73.26%，母公司資產(chǎn)負債率為79.37%，扣除預(yù)收款項后合并資產(chǎn)負債率為68.65%。報告期內(nèi)公司資產(chǎn)負債率總體處于較高水平，主要是因為近幾年公司加大銀行借款規(guī)模，并積極發(fā)行公司債及境外債券增強資金實力，使得公司負債規(guī)模有所上升。

據(jù)了解，2015年6月19日，經(jīng)中國證監(jiān)會“證監(jiān)許可[2015]1322號”文核準，富力地產(chǎn)獲準發(fā)行不超過65億元公司債券。2015年7月15日，完成發(fā)行65億元5年期公司債，票面利率為4.95%。

資產(chǎn)方面，截至2015年6月30日，該公司資產(chǎn)總額為1777.28億元，流動資產(chǎn)總額為1394.21億元，存貨資產(chǎn)總額為1033.85億元，存貨占流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)的比例分別為74.15%和58.17%。

搭建“A+H”平臺

從2007年4月首次提出配售發(fā)行A股建議時計算，截至今日，富力地產(chǎn)的A股回歸路已走過八年。

這八年的坎坷令人噓唏，不過對于富力地產(chǎn)而言，再難也要上。

富力地產(chǎn)在2015年中報中表示，集團再次積極尋求A股上市方案，已在今年8月重獲股東授權(quán)。“若能成功在A股上市，將有利于優(yōu)化集團的資本結(jié)構(gòu)。盡管上市程序涉及眾多因素，過程需時，我們定會全力加快申請步伐。”

回歸A股，通俗地說就是在境外上市的企業(yè)回到境內(nèi)發(fā)行A股進行再融資，放大融資渠道，從而吸引增量資金入市。但A+H股模式并不能任意搭建，須獲得證監(jiān)會發(fā)審委批準。

針對富力地產(chǎn)堅持回歸A股的原因，董事長李思廉在今年8月份業(yè)績會上表示主要原因與政策相關(guān)：“今年年初，證監(jiān)會才明確國內(nèi)上市房企再融資不再需要國土部門事前審查，明確這一條回歸A股才有可行性，所以我們今年重新啟動。”

李思廉續(xù)指，富力地產(chǎn)希望搭建“A+H”平臺，亦是出于股東最大利益化的考慮。

中銀國際分析指出，重啟A股上市對于富力地產(chǎn)屬于利好，如果A股能順利發(fā)行，出于房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場中可獲得較高估值，富力地產(chǎn)H股股東將從中受益。同時，若成功發(fā)行A股，富力地產(chǎn)財務(wù)狀況將獲得顯著改善，尤其體現(xiàn)在凈負債率將會得到大幅下降。

在房地產(chǎn)市場回暖和融資新機會之下，富力地產(chǎn)也被認為可能成為當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇趨勢下的最大獲益者。

“一方面公司較高的負債比率可獲改善，另一方面可售貨源充足且大部分集中在一線城市。”有證券研究機構(gòu)如是指出。

近日，證監(jiān)會宣布完善新股發(fā)行制度重啟IPO，對富力地產(chǎn)而言，無疑是最大的利好消息。不過，相較于外部環(huán)境，有分析師認為融資需求與改善財務(wù)狀況才是促使富力地產(chǎn)加速重啟A股計劃的重要原因。

高杠桿下的資金渴求

在富力地產(chǎn)披露的招股書中，值得注意的是，其多次強調(diào)需要打通融資通道，降低融資成本。

早前摩根士丹利披露報告將中國房地產(chǎn)行業(yè)的評級由有吸引力下調(diào)至謹慎，認為行業(yè)的融資風(fēng)險增加，并點名包括富力地產(chǎn)在內(nèi)的三家房企融資風(fēng)險見高。

富力地產(chǎn)也表示，因為近幾年公司加大銀行借款規(guī)模，并積極發(fā)行公司債及境外債券增強資金實力，使得公司負債規(guī)模有所上升。

另一方面，富力地產(chǎn)稱目前是H股上市公司，但作為一家注冊地和主要業(yè)務(wù)發(fā)展均在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，存在融資市場的局限性，尚無法有效利用境內(nèi)資本市場的獨特優(yōu)勢進行融資。

同時，單一資本市場上可能存在的資金價格波動風(fēng)險，以及相關(guān)市場上不同的政策管治對公司融資戰(zhàn)略及資本市場運作也會帶來不確定性。作為全國性的房地產(chǎn)公司，公司還需要進一步拓展境內(nèi)直接融資渠道，降低融資成本。

有港股分析師指出，富力目前回歸A股最大的難點，或許在于其過高的負債水平，包括永續(xù)債這些債務(wù)問題是否能夠通過相關(guān)部門的審查，將決定富力回歸A股之路能否順暢。

而事實上，緩解高杠桿資金壓力或許正是富力此時回歸A股的主要目的之一。富力地產(chǎn)2014年報顯示，由于毛利率下滑以及永續(xù)債付息，公司核心凈利率從16%下滑五個百分點至11%，并且自2005年上市十年來首次宣布不派息。

此外，在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股大多數(shù)估值被低估，這也是促使房地產(chǎn)企業(yè)回A的另一因素。

有分析師表示，富力地產(chǎn)近年來的運營模式一直受到資本市場質(zhì)疑，其酒店等持有型重資產(chǎn)比例過高、對三四線城市布局過多等問題，無一不是逆行業(yè)大勢而行，加上公司本身運營水平較一線地產(chǎn)商尚有一定差距，因此在境外資本市場難受追捧。

中銀國際分析師此前接受觀點新媒體采訪時表示，重啟A股上市對于當(dāng)前的富力地產(chǎn)來說屬于利好，有望能改善財務(wù)狀況，享受A股高估值。

截至16日發(fā)稿時間，富力地產(chǎn)H股股價為8.080港元/股，升0.75%，總市值260.37億港元。