與此前積極需求端政策背景不同，央行此次雙降稍顯被動(dòng)，一方面需求回暖效應(yīng)已經(jīng)在統(tǒng)計(jì)端顯現(xiàn)，而另一方面投資增速下降超出預(yù)期，簡單地釋放需求杠桿政策邊際效果有限，而大范圍放流動(dòng)性又難免存在助推主流城市價(jià)格之嫌，此次雙降中首次提到個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變即是央行權(quán)衡的方式。

此次降息后的貸款利率相當(dāng)于此輪降息周期前的75折，據(jù)測算，如一套房屋按100萬貸款，30%首付，30年貸款期限計(jì)算，降息后利息總額較降息周期前減少29%，每月月供減少16%，總購房成本下降13.9%。而如果按25%首付比例計(jì)算，總購房成本下降14.4%，如果考慮到實(shí)際操作過程中的首套房利率優(yōu)惠，此輪降息周期帶來的購房成本下移實(shí)質(zhì)上已經(jīng)接近15%。

政策暖風(fēng)護(hù)航四季度成交

三季度以來政策暖風(fēng)持續(xù)，首付比例下降疊加流動(dòng)性再釋放，十月份上旬由于假期因素以及推貨量的原因成交較為平淡，但隨著下旬開始推貨量的提升，截至10月24日跟蹤的重點(diǎn)城市成交同比增速已經(jīng)重回20%水平，環(huán)比增長超過30%，其中一二三線重點(diǎn)城市成交同比增速分別為19%、30%和9%，環(huán)比增速分比為42%、37%和24%。

十月成交超過9月份是大概率事件，銀十成色有望回歸，主流城市成交熱度仍有望在年內(nèi)持續(xù)。但考慮到去年四季度成交基數(shù)較高，增速回落是大概率事件。

政策仍存空間，靜待投資回暖

除去流動(dòng)性支持，從需求端改善投資端依然是房地產(chǎn)政策的主要思路，當(dāng)前管理層可以出的牌包括：首付比例再下降或者將話語權(quán)交由金融機(jī)構(gòu)（如美國、日本），二手房交易稅費(fèi)再減免，契稅差異化征收的方式調(diào)整，同時(shí)考慮到當(dāng)前商業(yè)銀行的首套房貸款利率下限已經(jīng)下降到7折，但是實(shí)際落實(shí)的情況幾乎沒有，政府通過設(shè)立專門資金池或者政策性銀行支持居民貸款需求也是一條可行的路徑。

今年穩(wěn)投資任務(wù)艱巨，需求端和投資端的政策齊齊發(fā)力，整體而言我們認(rèn)為當(dāng)前萬事俱備，只欠東風(fēng)。

房企正迎來近年環(huán)境最好的一年，資金加速回流改善同時(shí)優(yōu)化利潤以及現(xiàn)金流，另一方面股權(quán)融資和債權(quán)融資的渠道打通也顯著改善公司資產(chǎn)負(fù)債端，為補(bǔ)庫存意愿提升帶來契機(jī)，部分主流城市土地供應(yīng)也已經(jīng)箭在弦上，重申四季度房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升的觀點(diǎn)。

作者蘇雪晶為中信建投分析師；本文來源：中信建投-拒絕投資霜降

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