觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)無(wú)數(shù)青年白領(lǐng)還掙扎在“攢錢買房”的邊緣，近日一則萬(wàn)科重慶推出售樓與長(zhǎng)租房聯(lián)合營(yíng)銷“先租后買”的消息，戳中了小鎮(zhèn)青年們的命脈。

一時(shí)間，社交媒體上關(guān)于重慶西九·萬(wàn)科驛“租金抵房款”“房款抵租金”的消息刷屏不止，甚至有人士將其升級(jí)到萬(wàn)科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的至高層面。

對(duì)此，萬(wàn)科方面第一時(shí)間回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體查詢稱，這種做法目前只是在重慶試點(diǎn)，而萬(wàn)科各地公司在推廣長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬(wàn)科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬(wàn)科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。

同時(shí)，萬(wàn)科針對(duì)該事件也表示，“這不能理解為對(duì)原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開(kāi)發(fā)銷售模式。我們不排除未來(lái)探索住宅本身‘租售并舉’‘先租后售’等新的業(yè)務(wù)模式，但目前并無(wú)具體的計(jì)劃，更沒(méi)有已經(jīng)實(shí)施的案例。”

但一石激起千層浪，有市場(chǎng)資深觀察人士就認(rèn)為，無(wú)論萬(wàn)科此次是否只是一次無(wú)心的舉措，更大的意義就在于其對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期固有模式的觸動(dòng)，確實(shí)打開(kāi)了一個(gè)新的想象空間。

他們告訴觀點(diǎn)新媒體，此前內(nèi)地確實(shí)并無(wú)開(kāi)發(fā)商有過(guò)成功的案例可以與之對(duì)標(biāo)，但值得一提的是，這與五年前香港曾經(jīng)推出過(guò)的“置安心資助房屋計(jì)劃”或有異曲同工之處。

萬(wàn)科“先租后買”事件

11月8日，隨著西九·萬(wàn)科驛第一批租戶正式搬進(jìn)公寓，萬(wàn)科重慶的長(zhǎng)租生意就此落地。

據(jù)了解，西九·萬(wàn)科驛位于九龍坡區(qū)楊家坪商圈石坪橋正街9號(hào)，戶型約20-70平方米，租金由799元/月到2599元/月不等。

不過(guò)據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，想成為西九·萬(wàn)科驛的租客并沒(méi)有那么容易，需要滿足以下條件：穩(wěn)定職業(yè)、創(chuàng)業(yè)人士、單身。因此，符合條件的公寓租客大多是剛畢業(yè)大學(xué)生，年齡集中在21-30歲。另外，萬(wàn)科還會(huì)對(duì)租客進(jìn)行面試篩選，合格者才能有資格入住。

萬(wàn)科方面對(duì)此表示，在開(kāi)展重慶西九項(xiàng)目萬(wàn)科驛（長(zhǎng)租公寓）業(yè)務(wù)推廣過(guò)程中，采用了與住宅銷售聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷方式，希望通過(guò)這種方式，為客戶提供從租房到買房的全套需求關(guān)懷。

其主要內(nèi)容包括：對(duì)于成功申請(qǐng)“西九·萬(wàn)科驛”的租客，如購(gòu)買萬(wàn)科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價(jià)優(yōu)惠，如購(gòu)置重慶萬(wàn)科在售的其它樓盤住宅產(chǎn)品，可額外享受1%房款優(yōu)惠。

另外，對(duì)于因房源緊張、未能成功獲得“西九·萬(wàn)科驛”租賃權(quán)的客戶，可憑本人或其直系親屬在重慶主城區(qū)內(nèi)任意地點(diǎn)的租賃合同，享受與1年租金等額的房款優(yōu)惠（最高不超過(guò)2萬(wàn)元）。

萬(wàn)科告訴觀點(diǎn)新媒體，上述做法體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，對(duì)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展均有積極作用。

“長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)可以為住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備客戶、提前鎖定客戶；住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)節(jié)省的營(yíng)銷費(fèi)用，可以用于回饋長(zhǎng)租公寓客戶，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。但客戶租賃的公寓，和未來(lái)購(gòu)買的住宅，是兩類不同的產(chǎn)品；因此不能理解為對(duì)原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開(kāi)發(fā)銷售模式。”

現(xiàn)在，對(duì)于萬(wàn)科此次針對(duì)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)采取的“先租后買”營(yíng)銷舉措，社交媒體中有不少激進(jìn)觀點(diǎn)認(rèn)為，這不僅是在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售模式的顛覆，也是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的壟斷。

或許，萬(wàn)科并沒(méi)有預(yù)想到一次小規(guī)模的營(yíng)銷試水舉措引來(lái)如斯沸騰的激動(dòng)爭(zhēng)議，但萬(wàn)科仍然可以從5年前香港就曾經(jīng)推出過(guò)的“置安心資助房屋計(jì)劃”經(jīng)驗(yàn)中得到借鑒。

香港版“置安心”計(jì)劃

其實(shí)，“先租后買”并非萬(wàn)科首創(chuàng)。事實(shí)上，這樣的模式，在2008年以前英國(guó)已經(jīng)試行，隨后臺(tái)灣地區(qū)和愛(ài)爾蘭也曾分別在私人物業(yè)市場(chǎng)推出，該模式同樣在西班牙、美國(guó)、澳大利亞等地區(qū)普遍存在。

而香港在2010年曾經(jīng)推出過(guò)的“置安心資助房屋計(jì)劃”更是最相近的鮮活案例。

2010年10月13日，時(shí)任香港特區(qū)行政長(zhǎng)官曾蔭權(quán)發(fā)表施政報(bào)告曾宣布，特區(qū)政府將與香港房屋協(xié)會(huì)推出協(xié)助中低收入家庭首次置業(yè)的“先租后買”計(jì)劃。

根據(jù)“置安心”計(jì)劃，香港市民可以以五年期定額租金租住政府提供的住房單位，頭兩年只限租住，第三年起至搬離單位或租約期滿后的兩年內(nèi)，租戶可以選擇以市價(jià)購(gòu)入自住單位，或“置安心”計(jì)劃下其它物業(yè)，也可購(gòu)買商品房。屆時(shí)，政府返還50%的租金，資助市民支付首期房款，置業(yè)“上車”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，彼時(shí)該計(jì)劃甫一推出，市場(chǎng)不少觀點(diǎn)就認(rèn)為，這將把香港樓市推至熾熱。

香港特區(qū)運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)鄭汝樺曾提醒香港市民，不要因?yàn)樾募鲍@得優(yōu)惠而“上錯(cuò)車”或勉強(qiáng)上車，以免“被逼上車”之苦。

多數(shù)分析亦指出，五年后的房?jī)r(jià)無(wú)法預(yù)測(cè)，如果升幅超過(guò)預(yù)期，購(gòu)房者買房依然需要內(nèi)心掙扎，而該計(jì)劃能否解決香港居民住房問(wèn)題的效果也讓人懷疑。

最終，這個(gè)不被看好的政府資助房屋計(jì)劃在公眾認(rèn)為不夠公平的意見(jiàn)聲中流產(chǎn)。

對(duì)比之下，萬(wàn)科最新推出的“租金抵房款”“房款抵租金”計(jì)劃中，“租金抵房款”指，租客購(gòu)買西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價(jià)優(yōu)惠，除萬(wàn)科西九外，“西九·萬(wàn)科驛”租客如購(gòu)置重慶萬(wàn)科在售的其它樓盤住宅產(chǎn)品，可額外享受1%房款優(yōu)惠。

從內(nèi)容上看，前者讓利于租客，后者服務(wù)于業(yè)主?；蛟S如何“讓租客變業(yè)主”才真是萬(wàn)科思考的問(wèn)題。

對(duì)此，萬(wàn)科相關(guān)人士稱，“租房者大多會(huì)變?yōu)橘?gòu)房者，在他們接房入住之前往往會(huì)面臨租金與房貸的雙重壓力，我們正嘗試解決租房到買房之間的過(guò)渡問(wèn)題，期望幫助更多城市新青年從容地完成從租客到業(yè)主角色轉(zhuǎn)換。”

也許，萬(wàn)科瞄準(zhǔn)的租賃公寓市場(chǎng)行為，其實(shí)只是為“賣房子”創(chuàng)造更多的營(yíng)銷方式。萬(wàn)科董事局主席王石曾坦言，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，賣只是其中一種方式。

因?yàn)橹档米⒁獾氖?，隨著未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)變化，租房者是否有能力成為購(gòu)房者同樣是萬(wàn)科無(wú)法保證的。

資本化的長(zhǎng)租公寓

2014年，一批以“互聯(lián)網(wǎng)+”為旗號(hào)的新型創(chuàng)業(yè)公司高調(diào)切入這一領(lǐng)域。這一年，也被定義為“長(zhǎng)租公寓元年”。

國(guó)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)華創(chuàng)證券曾發(fā)布研究報(bào)告稱，長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)前正處于指數(shù)級(jí)發(fā)展的初期，國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模近8000億元，每年僅新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模就達(dá)600億元。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，全國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億元，20-30歲的青年租房者占80%以上，然而高達(dá)73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相對(duì)滿意。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰在萬(wàn)科2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上談及下半年工作重點(diǎn)時(shí)說(shuō)，“萬(wàn)科出租公寓業(yè)務(wù)今年會(huì)進(jìn)入正式擴(kuò)張階段”。

對(duì)于萬(wàn)科為何極力推進(jìn)的租賃公寓市場(chǎng)，相關(guān)分析師告訴觀點(diǎn)新媒體，“事實(shí)上，這兩年出租公寓市場(chǎng)已越來(lái)越受到資本市場(chǎng)的關(guān)注。”

公開(kāi)資料顯示，2013年賽富投資新派公寓1.6億元，華平投資魔方公寓3000萬(wàn)美元；2014年，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+國(guó)際青年社區(qū)等長(zhǎng)租公寓相繼獲得資本注入。

一位負(fù)責(zé)公寓運(yùn)營(yíng)的管理人士就表示，房企在公寓市場(chǎng)布局，就是看中了其龐大的市場(chǎng)需求，而長(zhǎng)租業(yè)務(wù)所蘊(yùn)含的無(wú)限市場(chǎng)潛力。使得相關(guān)房企可以通過(guò)租賃的形式，能夠有效地實(shí)現(xiàn)存量房的去化，這也是一種有效盤活資產(chǎn)的方式。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為，目前做租賃公寓同樣面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等等。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化，普遍被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓的出路所在。

站在風(fēng)口，誰(shuí)能飛上天？或者萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)一開(kāi)始看中的只是資本市場(chǎng)，而今選擇以另一種新的方式試水突圍，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

而對(duì)于此次“先租后買”小小的嘗試，有知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者就表示，其實(shí)這也是一種選擇！希望萬(wàn)科“有具體的計(jì)劃”，否則，星星之火，未必在自己的地盤上燎原！