觀點網(wǎng) 說起保利的豪宅，當(dāng)然繞不過上海的One56、北京的海德公園、廣州的天悅。而當(dāng)其現(xiàn)身綠城、濱江撐起半邊天的杭州豪宅圈時，折后308萬元起的總價讓市場大呼get不到要點。

近日，走在杭州城中，總能看到醒目的“中央公館即將于11月首開，首推5、6號樓共計256套房源，主力戶型為100-125方”宣傳標語。

你可能會問，“中央公館”是何許人也？答案是，保利入杭八年醞釀的首個豪宅項目。而該項目地塊則是平安不動產(chǎn)斥資26.99億元拿下的老東站地塊，保利負責(zé)品牌輸出和產(chǎn)品打造。

在一個4萬/平方米單價的包圍圈中，中央公館近3萬/平方米的起價確實可以看作是保利準備先聲奪人的一大利器，這也符合保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長余英在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上表達的“快周轉(zhuǎn)法寶”理論。

然而，當(dāng)中央公館高調(diào)發(fā)聲平價入市時，杭州的豪宅鼻祖綠城卻在離它幾公里外的錢江新城以3.5萬/平方米的單價叫賣著配有“豪宅市場中最好戶型”的留香園。

“如果與均價四五萬的華家池板塊相比，中央公館的首開價確實能抓住一部分城中改善型購房者，但如果與留香園PK的話，還是會遇到一定的壓力。因為中央公館賣的是毛坯，而留香園走的是精裝路線。”雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對觀點新媒體表示。

保利豪宅平價入市

據(jù)浙江保利片區(qū)營銷經(jīng)理祁歡介紹，目前中央公館首推的是5號樓、6號樓，主要包含了兩種戶型，即100平方米舒適三房和125平方米奢華三房，預(yù)計將于11月正式面市。

觀點新媒體查閱此前資料了解到，整個項目擬規(guī)劃有8幢住宅及5萬平方米配套商業(yè)（寫字樓、商鋪）。其中住宅部分已于10月初開放項目現(xiàn)場售樓處，并于10月18日正式啟動認籌，兩天內(nèi)接待了300多組客戶，認籌突破100組。

對保利來說，中央公館之所以能夠創(chuàng)造所謂“杭州豪宅認籌新速度”，這與其打出的308萬元“震撼”起價造成的市場轟動效應(yīng)不無關(guān)系。

按照保利方面上周釋放的開盤價格，“100平方米戶型總價308萬元左右，而125方戶型總價控制在四五百萬元。”

放眼當(dāng)下，整個武林門板塊豪宅動輒40000元/平方米以上的價格，阻斷了那些承受能力在300-500萬元卻又想回歸市中心的客戶。

這樣看來，保利中央公館總價308萬元起恰恰彌補了板塊的消費斷層。“相對市中心同類豪宅來說，基本總價區(qū)間也大多高于500萬元，保利中央公館的首批房源正彌補了城市中心豪宅在這個價格段中的缺失。”祁歡表示。

章惠芳也贊同上述觀點，其認為，雖然保利作為闖入主城豪宅圈的后來者，暫且不說其豪宅產(chǎn)品做的怎么樣，起碼這個定價是能抓住一部分低總價豪宅買家，“還是挺精準的”。

至于這個價入市是不是一樁劃算的生意，在章惠芳看來，雖然當(dāng)時平安不動產(chǎn)拿下的樓面價僅為1.42萬元/平方米，但加上配套的商業(yè)用地，中央公館的地價也要達到兩萬多每平，“這樣算下來，還是有一定的利潤空間”。

2014年12月24日，杭州主城區(qū)三宗地塊集中入市，其中，備受市場關(guān)注的杭政儲出〔2014〕37號老汽車東站地塊僅經(jīng)過一輪報價，由68號競買人平安不動產(chǎn)以總價26.993億元競得，樓面價14233.59元/平方米，溢價0.07%。

資料顯示，37號地塊為原汽車東站拆遷地塊，東至新塘路，南至嚴家弄路夏衍影視文化街區(qū)，西至四號路，北至艮山西路。規(guī)劃為住宅兼容商業(yè)商務(wù)用途，出讓面積44103平方米，地上總建面積189642.9平方米，其中包括5萬平米商業(yè)面積，出讓起價269730萬元。

在平安拿下上述地塊后，隨即找來保利負責(zé)品牌輸出和產(chǎn)品打造。對平安來說，或是看重保利在杭州8年的品牌沉淀，而對保利來說，這無疑是其借力闖入杭州主城豪宅圈的機會。

對此，陳剛表示，老汽車東站的歷史內(nèi)涵加上G20峰會、2022年亞運會的利好，是保利入杭八年后選擇在此落子豪宅的關(guān)鍵因素。

PK綠城的去化尷尬

指針回撥至2007年10月，保利地產(chǎn)的全資子公司——浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立，下設(shè)紹興保利、慈溪保利等全資子公司。

在接下來的8年時間內(nèi)，保利浙江公司在杭州共開發(fā)了11個項目，分別是保利東灣、保利江語海、保利香檳國際、保利灣天地、保利玫瑰灣、保利城市果嶺、保利霞飛郡、保利羅蘭香谷、保利唐寧十號府、保利梧桐語、保利中央公館。

“保利在全國各大城市開發(fā)了很多豪宅項目，像北京的海德公園，上海One56，廣州的天悅等，都成為一個城市的豪宅示范，在杭州也一直想做一個豪宅樣本項目。”陳剛表示，由于對地塊評判非常嚴格，此前該計劃一直被擱置，直到老汽車東站地塊的出現(xiàn)。

為了做好這個豪宅樣本，除了加入“定制精裝”“智能家居”等時尚元素外，100、125平方米的戶型設(shè)計當(dāng)然也是其順應(yīng)當(dāng)前杭州新豪宅趨勢做出的一大改變，其終極目的當(dāng)然是加速去化，而這也恰好印證了保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長余英在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上表達的“快周轉(zhuǎn)法寶”理論。

“在現(xiàn)在地價比較高的情況下，快周轉(zhuǎn)仍然是大房企發(fā)展的法寶”，彼時，余英談到，過去那種滾動式開發(fā)已經(jīng)不適合現(xiàn)在三五十億拿一塊地，半年才付清的情況，“如果你還每年幾個億去賣的話，項目賣完以后，你會發(fā)現(xiàn)一分錢沒掙”。

對此，章惠芳也對觀點新媒體分析稱，在“7090”政策未放開前，杭州的豪宅買家們隨隨便便出手就動輒上千萬，這也在一定程度上制約了部分千萬級以下的購房改善需求。而在政策放開后，杭州豪宅開發(fā)商們都瞄準了小戶型低總價豪宅市場，綠城、濱江都是這一概念的有力行動者。

無獨有偶，在保利祭出了“平價”殺手锏，還有定制精裝、智能家居等配套時，中央公館的入市偏偏遇上綠城留香園的強勢來襲。

雖然往華家池方向比較，中央公館的308萬元起價絕對力壓世茂天宸、綠地華家池1號等一眾競者，但當(dāng)其瞄準的是離它不遠處的綠城留香園時，號稱“最瘋狂認籌速度”后面掩不住淡淡的去化尷尬。

作為綠城“二代高層”的代表作，留香園首先在戶型上做了調(diào)整，共推出了8個面積段戶型，包括三房兩衛(wèi)的101平方米、109平方米、122平方米、123平方米和129平方米，到四房兩衛(wèi)的139平方米，再到四房三衛(wèi)的166平方米、175平方米。

顛覆式的戶型只是綠粉們擁躉的一大賣點，而實際單價或只有32500—33800元則被市場認為是留香園給同類競品們的致命一擊。

“留香園那邊現(xiàn)在也通地鐵，交通還是挺方便的，這個項目離中央公館也就幾公里的距離，如果綠城先出手的話，還是會對保利的項目造成一定的沖擊。”章惠芳認為，在價格相差不大的情況下，即便留香園在區(qū)域條件上稍遜中央公館，可綠城的品牌影響力在杭州遠超保利。

這樣看來，迎戰(zhàn)留香園已是躲不過的事實。但對保利來說，如何在后期不斷鞏固自己在杭州豪宅圈中的話語權(quán)，最終拼的還是買家們對其產(chǎn)品和品牌的追隨。