北京土地市場已經(jīng)進入寡頭時代，土地交易變成“豪門的游戲”。不僅外地房企進京難度越來越大，實力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

11月2日下午，在北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村組團B地塊的拍賣現(xiàn)場，最終，華僑城和華潤、招商聯(lián)合拿下這宗巨無霸地塊，代價為85億元，配建77000平方米公租房。北京土地市場向來門檻高企，但如果央企都認為“瘋狂”，那么地價著實已高到難以承受。

今年的北京土地交易中，聯(lián)合拿地比例明顯增大。其中出于“風險共擔”考慮是主要原因。風險的累積進一步抬高了北京土地市場的門檻，并使之成為大型房企的“豪門游戲”。

聯(lián)合拿地已經(jīng)成為近期北京土地市場的風潮。在10月以來北京市成交的13宗經(jīng)營性用地中，有8宗為聯(lián)合體所得。其中既有總價在80億元以上的“巨無霸”，也有不足10億元的小型地塊。

數(shù)據(jù)顯示，在今年以來北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗為企業(yè)獨立拿地，15宗為聯(lián)合拿地，聯(lián)合拿地比重為46.9%。在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。過去多年來，聯(lián)合拿地并不是北京土地市場的主流，除非出于擴大規(guī)模、借助資源等考慮。

聯(lián)合拿地通常會面臨很多問題。不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對于土地價格的承受能力也不一樣。雖然企業(yè)在組成聯(lián)合體時會約定價格上限，但一旦碰到優(yōu)質(zhì)地塊，承受能力強的一方還是會忍不住出手。近期出現(xiàn)的碧桂園退地風波，就類似于這種情況。而就在本文開頭提到的三家企業(yè)共同聯(lián)合拿地之后，日前又爆出華潤和招商的退地風波，也是基于同樣的邏輯。

隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。合作拿地多數(shù)是“國企+國企”和“國企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。

據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年至今在北京獨立拿地金額排名前十的房企中，有7家為國企性質(zhì)，只有恒大、泰禾、富力三家屬于民企；聯(lián)合拿地金額排名前十的房企中，只有融創(chuàng)一家民企，排在第8位。其余9家均為國企，其中首開、華潤、平安位居前三。期間，首開共聯(lián)合獲取14宗土地，規(guī)劃建筑面積215.79萬平方米，成為最受歡迎的合作者。

與土地市場的格局類似，多數(shù)受訪者認為，新房市場的寡頭時代也已出現(xiàn)。根據(jù)新浪樂居發(fā)布的“2015年前三季度北京樓市成交排行榜”，今年前三季度北京市銷售金額排名前十的企業(yè)中，有7家為“國字號”；銷售面積排名前十的企業(yè)中，有8家為國企。

值得注意的是，伴隨高價地而火爆的豪宅市場還將面臨另一重風險。任啟鑫認為，高價地頻繁出現(xiàn)，一方面使房企面臨巨大的資金成本壓力，另一方面也在形成艱難的去化壓力。其續(xù)稱，北京豪宅項目在短期內(nèi)暴增，但所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象。

近年來北京土地價格不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對土地出讓金繳納節(jié)點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力和市場風險加大，聯(lián)合拿地漸成主流。而聯(lián)合拿地的興起，凸顯了當前北京市場門檻高企的現(xiàn)狀。

同時，這也引發(fā)土地市場的另外兩個特點：大企業(yè)壟斷市場，國資房企借勢崛起。不僅外地房企進京難度越來越大，實力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。并且，未來在新房市場，大型房企將占據(jù)越來越多話語權(quán)，這往往意味著價格把控能力提高，由于大型房企往往資金充裕，加之成本漸高，可能會在一定程度上形成價格壟斷。

本文來源：安邦集團-20151109房地產(chǎn)行業(yè)通訊

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。