觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著證監(jiān)會(huì)宣布完善新股發(fā)行制度重啟IPO，萬達(dá)商業(yè)回歸A股的進(jìn)程也悄然加速。11月13日，這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭便在證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)上披露其招股說明書申報(bào)稿。

申報(bào)稿顯示，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃發(fā)行A股不超過2.5億股，擬募集資金或達(dá)120億元，分別投入位于南京、濟(jì)南、合肥、成都、徐州共計(jì)五個(gè)城市的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。不過，萬達(dá)并未公布登陸A股市場(chǎng)地點(diǎn)、發(fā)行價(jià)以及上市日期等內(nèi)容。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，萬達(dá)商業(yè)本次發(fā)行A股股票上市后，其股票將同時(shí)在港交所及內(nèi)地的證券交易所同時(shí)掛牌上市，成為一家新的“A+H”雙上市平臺(tái)的房地產(chǎn)公司。從2009年最初計(jì)劃A股上市，到2014年轉(zhuǎn)向H股上市，如今萬達(dá)商業(yè)又回到了曾令它遇挫的A股，輪回兜轉(zhuǎn)不免讓人唏噓。

市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，盡管近期A股市場(chǎng)遇挫，但A股上市的領(lǐng)先開發(fā)商仍享有較高估值。因此重啟IPO后，假如萬達(dá)商業(yè)上市成功，那公司將在A股市場(chǎng)享有較高的估值。

分析人士也告訴觀點(diǎn)新媒體，盡管萬達(dá)商業(yè)提出了輕資產(chǎn)模轉(zhuǎn)型，但過往形成的“以售養(yǎng)租”做法仍然是公司發(fā)展的主導(dǎo)模式。在目前物業(yè)銷售市場(chǎng)放緩的情況下，萬達(dá)商業(yè)對(duì)于資本的需求相當(dāng)迫切，其迅速發(fā)布A股招股書恰恰說明對(duì)于內(nèi)地資本市場(chǎng)平臺(tái)融資渠道拓寬的渴求。

回A股方案披露

根據(jù)萬達(dá)商業(yè)在A股招股說明書申報(bào)稿的描述，該公司是“中國(guó)最大的商業(yè)物業(yè)和豪華酒店業(yè)主”。截至2015年6月30日，其持有已開業(yè)物業(yè)面積達(dá)到2239.6萬平方米，其中購(gòu)物中心面積1843.15萬平方米。

在業(yè)務(wù)模式方面，萬達(dá)商業(yè)表示，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)、物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)是公司業(yè)務(wù)涵蓋的三大主要業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2015年上半年，萬達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入328.81億元，僅為2014年全年1145.86億元的28.7%；其中物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)比例達(dá)68%，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理貢獻(xiàn)比例為20.5%。而2014年，這兩大業(yè)務(wù)板塊的貢獻(xiàn)比例為85.1%、9.6%。

對(duì)此，萬達(dá)商業(yè)表示將對(duì)三大業(yè)務(wù)板塊收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，尤其是提升投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理的營(yíng)收占比，其認(rèn)為這是營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)萎靡的主要原因。受此影響，萬達(dá)披露2012年、2013年、2014年及2015年上半年的凈利分別為37.56億元、25.43億元、20.91億元及3.34億元。

實(shí)際上，萬達(dá)商業(yè)目前急于提升投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比，亦即“輕資產(chǎn)模式”。萬達(dá)表示，這種模式主要是通過吸引第三方投資者及社會(huì)資金投資于萬達(dá)廣場(chǎng)單體購(gòu)物中心項(xiàng)目，公司則提供拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)、品牌等服務(wù)，并與投資者按約定比例分享運(yùn)營(yíng)收益。

談及上市后三年的股東分紅回報(bào)計(jì)劃時(shí)，萬達(dá)商業(yè)則表示，公司“在上市后三年公司發(fā)展階段屬于成長(zhǎng)期且有重大資金支出安排”。

截至2015年上半年，萬達(dá)商業(yè)開業(yè)及在建的商業(yè)項(xiàng)目超過100個(gè)城市，包括北京、上海、廣州、大連、南京、合肥、南昌、武漢、成都、西安、濟(jì)南、徐州、唐山、馬德里、洛杉磯、芝加哥、黃金海岸、悉尼等中國(guó)及海外等城市。

此次回歸A股，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃發(fā)行A股不超過2.5億股，擬募集資金或達(dá)120億元，分別投入五個(gè)城市的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。若新股順利發(fā)行，公司總股本將達(dá)到47.77億股，其中A股不超過41.25億股，H股6.53億股。

在萬達(dá)商業(yè)A股新股發(fā)行之前，公司實(shí)際控制人王健林直接持有6.788%股權(quán)，并通過萬達(dá)集團(tuán)間接持有43.712股權(quán)，此外王健林妻子林寧也持有3.181%股份。因此在新股發(fā)行后，王健林仍為公司實(shí)際控制人。

另外值得一提的是，根據(jù)萬達(dá)商業(yè)股東名單，包括盧志強(qiáng)旗下泛海投資、史玉柱旗下巨人投資等民營(yíng)企業(yè)，在公司上市前夕清退了其中股份。

6年A股上市輪回

實(shí)際上，萬達(dá)商業(yè)在過去一直徘徊在內(nèi)地與香港資本市場(chǎng)之間。從A股遇挫到轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，到如今兜轉(zhuǎn)回歸A股，一晃已是六年光景。

觀點(diǎn)新媒體翻查資料得知，早在2009年，王健林便正式啟動(dòng)萬達(dá)商業(yè)的A股上市計(jì)劃。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，萬達(dá)商業(yè)以2009年12月31日為上市申報(bào)基準(zhǔn)日，完成招股說明書等上市申報(bào)材料；2010年3月-5月期間申報(bào)上市資料，通過證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核；2010年6月，實(shí)現(xiàn)在A股掛牌上市。

不過事與愿違，受2010年資本市場(chǎng)的低迷和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，萬達(dá)商業(yè)的上市計(jì)劃一再推遲。至2012年初，其上市申請(qǐng)?jiān)谧C監(jiān)會(huì)公布的相關(guān)信息表中仍處于“接受初審中”狀態(tài)。

在A股上市無果后，優(yōu)先在H股上市成了可行的選擇。2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)終于實(shí)現(xiàn)H股上市。當(dāng)時(shí)其高達(dá)280億港元規(guī)模的IPO，也成為當(dāng)年資本市場(chǎng)的年度大單。

現(xiàn)在，盡管最終完成上市大計(jì)，但萬達(dá)商業(yè)略顯傳統(tǒng)的資本故事一直無法完全贏得境外投資者青睞。據(jù)觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，萬達(dá)商業(yè)截至11月13日收盤價(jià)48.65港元/股，較剛上市時(shí)的最高報(bào)價(jià)48.2港元/股僅上浮0.93%。

在港股經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)半年多的股價(jià)不溫不火后，萬達(dá)商業(yè)最終選擇啟動(dòng)重新回歸A股的計(jì)劃。2015年7月3日，萬達(dá)商業(yè)公告宣布，擬發(fā)行不超過3億股A股，就公司所知及根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審批程序，預(yù)期將于一年內(nèi)完成建議A股發(fā)行。

8月3日，萬達(dá)商業(yè)宣布將建議發(fā)行A股股數(shù)上限由3億股下調(diào)至2.5億股。同時(shí)，該公司通過回歸A股方案，其中內(nèi)資股股東支持率100%，H股股東支持率99.8%。

在8月27日香港業(yè)績(jī)會(huì)上，萬達(dá)商業(yè)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)劉朝暉公開表態(tài)稱，雖然中國(guó)證監(jiān)會(huì)已經(jīng)暫停IPO，但公司依然會(huì)按照既定時(shí)間表排隊(duì)等待A股重啟IPO，這有助于公司重啟后更快抓住時(shí)間窗口上市。

“萬達(dá)在國(guó)內(nèi)認(rèn)知度比較高，A股股價(jià)表現(xiàn)會(huì)更好，也有助于提升H股股價(jià)表現(xiàn)。”劉朝暉如是表示。

萬達(dá)的市場(chǎng)紅利

事實(shí)上，隨著2015年內(nèi)地股市引爆資本界，除了萬達(dá)商業(yè)，包括富力地產(chǎn)等在內(nèi)的香港上市內(nèi)地地產(chǎn)公司均拋出了回歸A股計(jì)劃。對(duì)于這種現(xiàn)象，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，A股擁有更高的市盈率，回歸A股根本上是由于不同股市的估值差異所致。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，截至今年6月底，A股主板、中小板和創(chuàng)業(yè)板的平均市盈率分別為16倍、45倍和68倍，而香港主板、納斯達(dá)克和紐交所的平均市盈率分別為11倍、16倍和16倍。

具體到萬達(dá)，王健林于2014年底前后分別推動(dòng)萬達(dá)商業(yè)H股上市、萬達(dá)院線A股上市。而上市之初，萬達(dá)商業(yè)市盈率僅為8.2倍，萬達(dá)院線市盈率則達(dá)20倍，此后更是升至60倍。

因此，中銀國(guó)際在研報(bào)中指出，A股上市的領(lǐng)先開發(fā)商享有較高的估值，2015年預(yù)期市凈率為1.4-1.5倍，較萬達(dá)商業(yè)H股1.2倍的水平溢價(jià)約17-25%。“假如上市成功，那么公司將在A股市場(chǎng)享有較高的估值。”

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)就表示，萬達(dá)商業(yè)作為一個(gè)成熟的公司，相對(duì)于其它大部分同行而言有相對(duì)清晰的模式，回歸A股較容易獲得投資者青睞。

“IPO重啟對(duì)于計(jì)劃上市的企業(yè)而言是好事，可不意味著一定百分百成功上市。”王玉珂認(rèn)為，盡管近期A股企穩(wěn)，但整體市場(chǎng)仍顯脆弱，證監(jiān)會(huì)也不敢貿(mào)然放開IPO，目前只有數(shù)十個(gè)上市的名額，萬達(dá)商業(yè)仍需要經(jīng)過重重考驗(yàn)方能上市。

“IPO是否獲批，還要看公司業(yè)務(wù)是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”他對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，商業(yè)地產(chǎn)是國(guó)家為盤活資產(chǎn)而相對(duì)鼓勵(lì)的方向，因此對(duì)于萬達(dá)商業(yè)而言，回歸A股仍有一定的機(jī)會(huì)。

除此以外，王玉珂指出，商業(yè)地產(chǎn)投資額度大，回報(bào)周期長(zhǎng)，因此幾乎所有公司都面臨持有壓力。萬達(dá)商業(yè)此次回歸A股最核心是增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，避免現(xiàn)金流短缺影響開發(fā)物業(yè)的進(jìn)展，從而影響持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)其介紹，萬達(dá)商業(yè)過往主要模式是“以售養(yǎng)租”，物業(yè)銷售占據(jù)營(yíng)業(yè)收入的絕大部分，持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)比例較少。“在目前整體物業(yè)銷售市場(chǎng)放緩的情況下，萬達(dá)商業(yè)也面臨回款壓力，對(duì)于資金的需求也很迫切。”

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額612億元，僅達(dá)到2014年全年銷售額1600億元的38%；1-10月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1098億元，同比僅增長(zhǎng)2.0%，銷售面積同比則增長(zhǎng)24.0%。

談及近期二胎放開、國(guó)家推動(dòng)化解房地產(chǎn)去庫(kù)存等舉措，王玉珂認(rèn)為，這些舉措對(duì)于房地產(chǎn)而言是利好消息，包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)因此受益。“不過政策紅利需要時(shí)間逐步釋放，加上萬達(dá)商業(yè)旗下銷售物業(yè)比重較大，因此紅利需要一段時(shí)間才能反饋出來。”