觀點網(wǎng) 屹立在上海黃浦江邊的外灘金融中心·BFC項目，終于在封頂一年后，迎來紛擾近四年的纏斗大結(jié)局。

9月23日，SOHO中國有限公司與復(fù)星國際有限公司雙雙發(fā)布公告，公布了重組上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司的股東協(xié)議，重組之后，復(fù)星國際將通過上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司（證大外灘）持有外灘8-1地塊的全部股權(quán)。

老潘敗走黃浦江

根據(jù)公告，SOHO中國間接擁有50%股權(quán)的海之門，將以84.93億元的代價向股東之一復(fù)星出售證大外灘全部股權(quán)。同時，SOHO中國間接全資附屬公司證大五道口、綠城合升以及上海磐石所授予海之門的股東貸款，將悉數(shù)轉(zhuǎn)讓予上海長升，上海長升為SOHO中國的間接全資附屬公司。

據(jù)此，海之門將向上海長升清償貸款31.05億元及應(yīng)付利息14.80億元，總額約為45.85億元；復(fù)星國際亦于公告中提及，海之門也將向其歸還股東借款40.19億元以及部分利息1764.59萬元，共計40.37億元。二者相加，海之門合共需要償還的股東貸款高達(dá)86.22億元。

觀點新媒體翻閱復(fù)星國際2014年度報告發(fā)現(xiàn)，海之門繳租注冊資本10億元，流動資產(chǎn)為24.78億元，包括現(xiàn)金及銀行存款為3.94億元，其他流動資產(chǎn)20.83億元。

綜合上述股東協(xié)議，海之門雖然因出售外灘金融中心全部股權(quán)獲得84.93億元，卻需要償還86.22億元股東貸款。出售了外灘金融中心后，海之門名下再無實質(zhì)性資產(chǎn)，潘石屹當(dāng)年斥資40億元收購海之門50%股權(quán)，在四年后只剩下空殼。

另一方面，郭廣昌在四年之后終于如愿以償吞并這個外灘“皇冠上的明珠”，雖然需要支付的代價為84.93億元，但是扣除將收回的40.37億元股東貸款，實際只需要再支出44.56億元。換個角度說，潘石屹此前31.05億的貸款幫助復(fù)星國際完成了項目的建設(shè)和封頂。

此外，BFC作為上海黃浦江邊地標(biāo)式物業(yè)的價值自是不言而喻。根據(jù)去年底傳出的市場消息，項目辦公部分的報價最低為10萬元/平方米，最高達(dá)到35萬元/平方米；位于地下的商業(yè)和影劇娛樂部分，報價則為4萬元-17.5萬元；旅館部分的報價為4-10萬元。

外灘地王之往事

作為地產(chǎn)圈頗有故事的項目，外灘金融中心·BFC從誕生之時即聲名鵲起。2010年上海證大以92.2億元競得外灘8-1地塊，刷新上海地王紀(jì)錄。

日光之下無新事，歷史總是相似。正如年初戴志康因為資金問題拋售上海證大，2014年11月，彼時的證大亦因為“錢”的問題以95.7億元的價格將外灘地王出售給海之門公司。而海之門分別由復(fù)星國際、上海證大、綠城中國及上海磐石擁有50%、35%、10%及5%的權(quán)益。

在此之后，拍地階段即對外灘地王虎視眈眈的復(fù)星國際正式登堂入室，以主人翁的姿態(tài)主導(dǎo)項目開發(fā)，證大等反而淪為附屬。

又是因為資金的問題，證大和綠城急于為手中合共50%的海之門股權(quán)尋找下家，彼時意欲在上海大有作為的潘石屹旋即以40億元受讓外灘地王50%股權(quán)。

BFC的故事隨著老潘的入駐迎來高潮：一方面是復(fù)星國際表示驚訝和不滿，稱SOHO中國與證大、綠城、磐石的單邊收購侵害了其對海之門其余股權(quán)的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，違反了海之門之前的股東協(xié)議。

另一方面，SOHO中國則表示，此次收購事宜是證大和綠城主動找上來的，并且復(fù)星國際先于SOHO中國和證大、綠城商討購買8-1項目50%的權(quán)益，但三方始終沒有達(dá)成一致。

潘石屹還透露，郭廣昌在股權(quán)收購之前曾表示歡迎合作，不過合作的方式必須是SOHO中國向復(fù)星國際支付5億元的補償，以及SOHO中國多給項目公司20億元的超額股東貸款。

在局勢僵持的情況下，一心想要獨吞外灘地王的郭廣昌隨即一紙訴狀，將這起股權(quán)糾紛案件呈上了法庭。2013年4月24日，上海法院宣判復(fù)星國際勝訴。

SOHO中國、證大和綠城則隨即發(fā)布聯(lián)合聲明，表示對一審判決結(jié)果深表失望和遺憾，并稱會繼續(xù)向上海高院提起上訴，及至目前，該糾紛在法律層面并未蓋棺定論。

SOHO中國窘境

兩天前的9月21日，在一場以創(chuàng)業(yè)為主題的“潘談會”暖場下，SOHO中國的外灘SOHO正式亮相。SOHO中國首席執(zhí)行長張欣在活動上對外表示，現(xiàn)在海外樓市過于昂貴，因而SOHO中國選擇持有現(xiàn)金，停止海外樓市投資。

而且，張欣還特別指出，SOHO中國對于中國的土地投資也不感興趣，未來將會把重點放在現(xiàn)有資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)上。

在今年1月的2015冬季達(dá)沃斯論壇上，張欣就曾表示，像她這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商，過去花大把時間來買地蓋樓，現(xiàn)在需要花更多精力來考慮消費端需求。

總結(jié)SOHO中國這位女管家如今的經(jīng)營理念，停止投資新項目、專注于手中存量物業(yè)的持有以及保有大量現(xiàn)金，正在成為SOHO中國的發(fā)展方向。

為了盤活已有物業(yè)，精明的潘石屹化身互聯(lián)網(wǎng)達(dá)人，將3Q變成SOHO中國的另一個代名詞。不同于其他的聯(lián)合辦公，潘石屹還提出了新玩法，據(jù)稱國慶后大部分SOHO 3Q的定價權(quán)交給市場，采用無底價競拍。

然而無論老潘用多么堅定的語氣、無數(shù)次聲稱公司轉(zhuǎn)型成功，SOHO中國轉(zhuǎn)型后交出的成交單卻一直不能令人信服，市場上質(zhì)疑聲四起，諸多券商都將其評級調(diào)為“沽售”。

根據(jù)SOHO中國公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，今年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約為7200萬元，同比下降了約94%。其中，公司凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。

雖然有評論指出，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)正在從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，潘石屹的轉(zhuǎn)型實際上是踩對了方向，但是如果抓不住老鼠，無論黑貓還是白貓不能服人。遙想當(dāng)年上市之時，SOHO中國稱其為具有“大象基因”的公司，如今這基因安在？