陳聰、付瑜 此次政策（“831新政”）聚焦公積金貸款對于改善性需求的支持。新政降低了純公積金二套房貸的首付比例，規(guī)定結(jié)清首套房貸并再申請二套房貸的，最低首付比例可以降低至20%。

實(shí)際上，一二線城市的房價相對較高，單套房屋的總價也較高，由于公積金貸款的額度有上限，純公積金貸款的使用率并不高。限制公積金貸款利用的，通常不會是公積金貸款首付款比例規(guī)定，而是公積金資金池整體規(guī)模有限，個人公積金貸款可用額度有限。三四線城市公積金使用也不算十分普遍，三四線購房行為杠桿利用率本來就遠(yuǎn)低于一二線。

三部委發(fā)布的《全國住房公積金2014年年度報告》顯示，2014年住房公積金個人住房貸款的市場占有率為19.22%（住房公積金個人住房貸款新增余額占商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款新增余額總和的比例）。去掉混合貸的部分，則純公積金貸款的占比將低于19.22%，而若考慮付全款的購房方式，則純公積金貸款的購房比例占總體購房比例還將進(jìn)一步下降。

此外，截至2014年，全國住房公積金個人住房貸款率為68.89%，其中，東部發(fā)達(dá)省份公積金資金運(yùn)用率普遍高于平均水平，中西部地區(qū)則普遍較低。銷售較好、需求充足的區(qū)域面臨的實(shí)際問題并不是首付比例的問題，而是公積金貸款額度不足的問題。政策的直接作用并不大。

不過我們認(rèn)為，這個政策是對銷售有正面影響的。影響銷售的除了資金成本，還有購房人的預(yù)期。政策繼續(xù)確認(rèn)了寬松姿態(tài)，有助于市場在缺乏房價上漲預(yù)期的情況下繼續(xù)維持繁榮局面。我們相信，這也并不是政策的終點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來政策刺激將會是常態(tài)，而熱銷也會是常態(tài)。

我們繼續(xù)認(rèn)為，房價并無全面上漲的可能性，全國也沒有房價全面上漲的預(yù)期。但持續(xù)的寬松政策，有助于維持熱銷的局面。我們認(rèn)為，全年房地產(chǎn)銷售很可能創(chuàng)造歷史新高。住房自有率、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率、人均住房面積等長期指標(biāo)，并不會因?yàn)楣e金政策寬松而發(fā)生變化。公積金政策寬松最大意義是刺激短期銷售，而不是解決長期問題。我們認(rèn)為，開發(fā)投資增速偏低的局面不會改變。哪怕未來幾個月開發(fā)投資增速略有反彈，2016年開發(fā)投資增速或?qū)⒗^續(xù)回落。

本文作者：陳聰、付瑜 中信證券研究部分析師

本文來源：政策常刺激，銷售常繁榮

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