觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 7月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比漲幅為0.16%，較上月略有縮窄；其中，一線、二線、三線城市環(huán)比分別為2.70%、0.18%和-0.15%。同比來(lái)看，降幅繼續(xù)縮小至-4.63%，已連續(xù)三個(gè)月均價(jià)同比降幅收窄。

結(jié)合成交情況，1-7月商品房銷售面積與銷售額同比分別增長(zhǎng)6.1%和13.4%，增速較上期繼續(xù)提高。7、8月為傳統(tǒng)淡季，7月單月銷售面積和銷售額均較6月環(huán)比下降約三成，但同比增幅仍高達(dá)18.9%和33.4%，表明當(dāng)前的市場(chǎng)熱度相比去年同期仍有很大提升。

預(yù)計(jì)9月起新盤上市量加大，淡季后購(gòu)房者看房熱情也會(huì)提高，下半年第一個(gè)交易高峰將在“金九銀十”出現(xiàn)，房?jī)r(jià)向上提升動(dòng)力將增強(qiáng)；年末開(kāi)發(fā)商為沖刺業(yè)績(jī)優(yōu)惠力度通常會(huì)加大，也可能出現(xiàn)另一個(gè)小高峰。然而下半年不會(huì)再出現(xiàn)類似“330”的強(qiáng)力政策刺激，井噴式的瘋狂較難出現(xiàn)，考慮基數(shù)效應(yīng)，商品房成交量將以既定步伐穩(wěn)步提升，房?jī)r(jià)同比年內(nèi)有望轉(zhuǎn)正。

各線城市庫(kù)存消化速度差異較大。截至7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，比6月末增加521萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加221萬(wàn)平方米。總體庫(kù)存的增長(zhǎng)速度放緩，庫(kù)存問(wèn)題似有好轉(zhuǎn)，但細(xì)化分析的情況并不樂(lè)觀。

一線城市自4月起銷供比持續(xù)上升，最近一個(gè)月尤為明顯，二線城市整體則恰好相反。反映出庫(kù)存下降較快的城市多為本已供應(yīng)緊張的城市，而較高庫(kù)存城市消化速度依舊較慢。

房地產(chǎn)投資增速仍在下滑，但降幅已連續(xù)三個(gè)月縮窄。1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)4.3%，增速比上期回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。拖累房地產(chǎn)投資的負(fù)面因素主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是新開(kāi)工情況不甚理想，前7月房屋新開(kāi)工面積同比下降16.8%，降幅雖然比去年有所收窄，但兩位數(shù)的降幅依然很大；加之去年的低基數(shù)，當(dāng)前總體開(kāi)工情況并沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善，對(duì)庫(kù)存緩解作用亦有限。

二是土地市場(chǎng)交易冷清，前7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款同比去年大幅度滑坡32.0%和25.6%；單月成交似有回溫，但趨勢(shì)性尚不明朗。由于銷售確定性提升下，開(kāi)發(fā)商在一二線城市補(bǔ)庫(kù)存的意愿是具備的，因此推測(cè)造成這種局面很可能源自官方的有意控制。

好的方面也有兩個(gè)：一是占房地產(chǎn)投資比重高達(dá)67%的住宅投資同比增長(zhǎng)3.0%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，為自去年初以來(lái)的首次抬頭。二是目前商品房成交階段性企穩(wěn)已經(jīng)確立，且銷售增速回升幅度可觀，其對(duì)于資金回籠好轉(zhuǎn)、進(jìn)而改善前端投資的傳導(dǎo)效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)。

綜合起來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的是，投資增速在銷售端帶動(dòng)下將在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)觸底企穩(wěn)。

近期人民幣貶值對(duì)流動(dòng)性格局、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金面的影響值得關(guān)注。8月11-13日三個(gè)交易日內(nèi)，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)大幅貶值2848個(gè)基點(diǎn)。在過(guò)去人民幣兌美元長(zhǎng)期升值、恰逢房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)時(shí)期，相當(dāng)一部分流入國(guó)內(nèi)的避險(xiǎn)外資都沉淀在了房地產(chǎn)領(lǐng)域，若人民幣貶值預(yù)期伴隨著資本外流，則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的直接影響偏負(fù)面。

考慮到央行在大幅矯正匯率后，可能會(huì)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整并進(jìn)行反向操作，因此總的來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊預(yù)計(jì)不會(huì)太大。

作者：夏丹? 交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員

本文來(lái)源：《交通銀行：樓市淡季進(jìn)行時(shí) 量?jī)r(jià)同比不降溫》

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。