志剛房研 從去年開始，中國經(jīng)濟“新常態(tài)”成為高大上的財經(jīng)流行語，本來中國經(jīng)濟進入新常態(tài)應(yīng)該是大概率的事，但是在經(jīng)濟穩(wěn)中求進的過程中突然出現(xiàn)了一些需要應(yīng)對的新風(fēng)險和新情況：外部受到全球經(jīng)濟衰退與金融危機的沖擊；內(nèi)部隨著經(jīng)濟增速的逐步回落，過去長期高速發(fā)展中積累的一些風(fēng)險和矛盾逐步暴露，包括產(chǎn)能過剩問題嚴重，房地產(chǎn)市場分化調(diào)整，財政金融風(fēng)險上升等，整個經(jīng)濟以及房地產(chǎn)下行壓力加大。

面對這樣的形勢，有必要將經(jīng)濟新常態(tài)的戰(zhàn)略預(yù)期向后延緩，打一場穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的“持久戰(zhàn)”：一方面適應(yīng)新常態(tài)的制約性舉措如財政、金融、稅收、法律等屬于緊縮與規(guī)制性質(zhì)的政策要推后實施，可以做一些政策研討和儲備，等待時機適時推進；一方面舊常態(tài)下運用的一些政策工具還要有選擇地沿用一段時間，尤其是寬松貨幣政策、投資拉動經(jīng)濟、鼓勵內(nèi)生需求、繼續(xù)釋放傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能量等做法還要在一定的時期內(nèi)發(fā)揮作用。故此，國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)的步伐也要放慢。

國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)步入新常態(tài)是大勢所趨

上一輪城鎮(zhèn)化中國用30年時間走完了歐美二三百年的歷程，創(chuàng)造了人類歷史上最大規(guī)模、最宏偉的城市化篇章。有力的促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，2014年中國GDP首超10萬億美元名列世界第二。

但是常態(tài)下城鎮(zhèn)化是一把”雙刃劍”，與促發(fā)展相對應(yīng)的另一面卻是：不是以人為核心和大中小城市不能協(xié)調(diào)發(fā)展，導(dǎo)致人口不完全城鎮(zhèn)化、土地過度城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展失序、二三線城市產(chǎn)業(yè)空心化。因而是一個快速的城鎮(zhèn)化，粗獷型的城鎮(zhèn)化，它的發(fā)展帶來了經(jīng)濟超高速發(fā)展，也帶來了副產(chǎn)品—經(jīng)濟嚴重泡沫化，股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格嚴重偏離價值。

2013年我國工業(yè)企業(yè)產(chǎn)能利用率僅為78.2%，部分行業(yè)產(chǎn)能利用率已降至75%以下。有10%到15%的產(chǎn)能過剩，正好是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈中各種企業(yè)優(yōu)勝劣汰的需求。但有的行業(yè)產(chǎn)能過剩到了30%，甚至40%、50%，進入到全行業(yè)虧損，全行業(yè)被顛覆。

房地產(chǎn)業(yè)亦如此，過于寬泛的流動性、過于依賴土地財政、過于依靠投資拉動經(jīng)濟、背離重要產(chǎn)業(yè)定位追求過度支柱產(chǎn)業(yè)化、背離產(chǎn)業(yè)自身屬性走向過度投機化、綁架政府綁架經(jīng)濟等非常態(tài)化的政策選項和從宏觀到微觀的經(jīng)濟布局，以及經(jīng)營決策使房地產(chǎn)業(yè)伴隨著大躍進式的城鎮(zhèn)化步入長期快速發(fā)展與高位運行的通道，最終造成地方政府債務(wù)危機。

一方面房價十年九調(diào)屢調(diào)屢高，加大貧富差距、加大普通住房消費成本、加大政府住房保障的壓力；一方面又出現(xiàn)嚴重的供過于求和房地產(chǎn)業(yè)過度泡沫化等問題。

2015年4月末，90個重點城市新建商品房累計可售面積達11.15億平方米；大規(guī)模的造空城，導(dǎo)致千城一面，萬樓一型，量大質(zhì)次?，F(xiàn)在的局面是，從經(jīng)濟到房地產(chǎn)都面臨增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期的“三期疊加”。

要走出經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的困境，實現(xiàn)其穩(wěn)定、高質(zhì)量和可持續(xù)的增長，唯一的辦法是進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，降低發(fā)展速度即從高速轉(zhuǎn)為中速，消化庫存，盤活存量，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，淘汰僵尸企業(yè)及落后產(chǎn)能，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，從注重發(fā)展速度轉(zhuǎn)為注重發(fā)展質(zhì)量等。歸根結(jié)底是要引導(dǎo)經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)從舊常態(tài)走向新常態(tài)，這是一次艱難的“蝶變”，雖然要有陣痛和風(fēng)險，但這是大勢所趨，是鳳凰涅磐浴火重生。

國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)慢入新常態(tài)是迂回之策

中國經(jīng)濟在經(jīng)歷了一季度快速下滑后，二季度企穩(wěn)轉(zhuǎn)好，5、6月份經(jīng)濟積極變化較為明顯。二季度經(jīng)濟形勢總體好于預(yù)想主要得益于政府政策的大力托底，經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力仍然不足，通縮警報仍未解除。

一方面，傳統(tǒng)增長點表現(xiàn)仍較為低迷。作為傳統(tǒng)的消費熱點，汽車銷售持續(xù)低迷，上半年汽車銷量僅同比增長1.43%，比去年同期低6.93個百分點。住房消費在政策刺激下有所回暖，但并未改變房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的跌勢。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.6%，增幅比去年同期低9.5個百分點。作為房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，房屋新開工面積和土地購置面積仍然低迷，上半年分別同比下降15.8%和33.8%，與前5個月相比，降幅分別為基本持平和擴大2.8個百分點。

另一方面，新興消費熱點和新興產(chǎn)業(yè)增長也有所弱化，上半年網(wǎng)上零售額同比增長39.1%，高新產(chǎn)業(yè)增加值同比增長10.5%，分別比去年同期低9.2和1.9個百分點。就物價形勢看，上半年CPI同比上漲1.3%，漲幅比去年同期低1.0個百分點，低于3.0%的調(diào)控目標(biāo)1.7個百分點。上半年P(guān)PI同比下降4.6%，降幅比去年同期擴大2.8個百分點。PPI月度同比已連續(xù)40個月下降，月度環(huán)比已連續(xù)18個月下降，工業(yè)領(lǐng)域通縮持續(xù)時間為歷史最長。

為防止經(jīng)濟泡沫演變?yōu)榕菽?jīng)濟，避免國民經(jīng)濟及其房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)硬著陸甚至斷崖式崩塌風(fēng)險，促進經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)回暖復(fù)蘇，政府必須審時度勢，及時調(diào)整經(jīng)濟戰(zhàn)略與對策。

在這其中，第一選項應(yīng)該是客觀地實事求是地看待舊常態(tài)與新常態(tài)：舊常態(tài)拉動經(jīng)濟超高速發(fā)展，有利有弊，隨著經(jīng)濟泡沫的逐步疊加，利大于弊要轉(zhuǎn)為弊大于利，為保持經(jīng)濟良性和可持續(xù)發(fā)展，必須逐步調(diào)整到新常態(tài)。但是，目前的經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的“風(fēng)口”下行，即已從高速轉(zhuǎn)為中低速，立即轉(zhuǎn)入新常態(tài)暫不具備條件，因為新常態(tài)往往帶有緊縮與規(guī)制性特點，比如財政金融收縮、過度積壓債務(wù)泡沫、推行新稅種、遏制市場需求等做法，對本已通縮的經(jīng)濟如同傷口上撒鹽。

過早盲目地與新常態(tài)接軌將出現(xiàn)消化不良和動力衰減，且經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新步伐跟不上，調(diào)整轉(zhuǎn)型困難重重，發(fā)展缺少內(nèi)生和新生動力，這就需要讓原有的“發(fā)動機”繼續(xù)工作一段時間，以保持經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有足夠的動力引擎，這是應(yīng)對經(jīng)濟變局的迂回之策。在經(jīng)濟調(diào)整的周期內(nèi)，今天的退是為了明天的進，退一步是為了進兩步，否則改革與發(fā)展將欲速而不達。

國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)要平穩(wěn)有序銜接新舊常態(tài)

放慢國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)步入新常態(tài)的步伐，并不是拒絕新常態(tài)，形勢迫使我們要打一場經(jīng)濟調(diào)整與發(fā)展的持久戰(zhàn)，不是不戰(zhàn)和休戰(zhàn)，而是要把戰(zhàn)略預(yù)期拉長。

首先，如前所述，與新常態(tài)接軌是大勢所趨，我們不能裹足不前，更不能將其拒之門外。因為按照舊常態(tài)的路子走下去，我們的經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)最終要出問題，結(jié)果是泡沫破滅，經(jīng)濟塌陷，房地產(chǎn)市場崩盤，如同堰塞湖潰堤，整個經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)都將墜入低谷，多年一振不厥，甚至引發(fā)社會動蕩和政治動亂。可見對于讓舊常態(tài)轉(zhuǎn)向新常態(tài)要堅信不疑。

其次，我們既不能完全拒絕新常態(tài)，也不能操之過急地對接新常態(tài)，而要認真分析與比較新舊常態(tài)化。前述對舊常態(tài)要有選擇地保留選項，即不能將舊常態(tài)視為鐵板一塊的負能量，要利用其剩余的正能量。

同理，對新常態(tài)也不能不顧實際條件的許可，生搬硬套，而要分析哪些政策選項具備條件可以先行落地，哪些暫時條件不成熟，需要等待時機。

諸如調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定貨幣、平衡供需、創(chuàng)新驅(qū)動、整合資源、跨界發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級等可以漸進實施，通過培育新生事物增強發(fā)展動力，這些舉措還可以與舊常態(tài)下的一些可用之策兼蓄并收，如前述的寬松貨幣政策、投資拉動經(jīng)濟、鼓勵內(nèi)生需求、繼續(xù)釋放傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能量等將其整合起來打“組合拳”。

在整體布局上，不能指望新舊常態(tài)化在一個時點上“換崗”，更不能在新常態(tài)之“樹”還未培育起來就將舊常態(tài)的“老樹”連根拔掉。舊常態(tài)與新常態(tài)有一個此消彼長的過程，要將其逐步有序地平滑銜接，做到新舊交替平穩(wěn)過度，舊常態(tài)緩緩?fù)顺鑫枧_，新常態(tài)有的放矢跟進補缺，漸次播種發(fā)芽，生根開花結(jié)果，直至最終完全過度到新常態(tài)。

作者：志剛房研

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