觀點(diǎn)網(wǎng) 9月23日下午，廣州廣紙片區(qū)第二批地塊正式進(jìn)入競拍環(huán)節(jié)。

與首批地塊遭到冷遇不同，此次出讓的兩宗地塊一共吸引了22家房企參與爭奪，既有雅居樂、碧桂園、奧園地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等“地頭蛇”，也有旭輝、葛洲壩、金融街、電建地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)等“過江龍”。

根據(jù)公告，此次出讓的兩宗地塊包括AH050906地塊和AH051025地塊。AH050906地塊用途為二類居住用地兼容公共交通站場用地，宗地面積為16102平方米，計(jì)算容積率建筑面積（含地下）75130平方米，起始價(jià)10.14億元，折合樓面價(jià)13899元/平方米。

AH051025地塊用途為二類居住用地，宗地面積56209平方米，計(jì)算容積率建筑面積（含地下）≤107525平方米，起始價(jià)15.7億元，折合樓面價(jià)14600元/平方米。

縱觀整場土拍，多年未現(xiàn)身廣州土地市場的雅居樂拿地意愿非常強(qiáng)烈，兩宗地塊都參與了競價(jià)，最后經(jīng)過17輪競拍成功競得AH050906地塊；另一宗AH051025地塊則被去年在廣州連下四子的金融街拿下。

“龍蛇”爭霸

在房企全面回歸一二線城市的大背景下，地處廣州中心城區(qū)的廣紙地塊可謂是未拍先熱。

正式競拍前，AH050906地塊已經(jīng)獲得14次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，并達(dá)到147068萬元最高限制地價(jià)；AH051025地塊也獲得了17網(wǎng)上報(bào)價(jià)，達(dá)到227632萬元最高限制地價(jià)。因此，今天的競拍現(xiàn)場兩地塊都跳過競價(jià)，直接進(jìn)入競配建面積環(huán)節(jié)。

首先拍賣的是AH050906地塊，69號電建地產(chǎn)率先報(bào)價(jià)拉開競爭序幕，隨后96葛洲壩、98號路勁相繼入局，但路勁虛晃一槍后再無表現(xiàn)。

當(dāng)配建面積升至5840平方米時(shí)，坐觀6輪戰(zhàn)斗的80號雅居樂開始出手，并與葛洲壩展開拉鋸戰(zhàn)。進(jìn)入第15輪競價(jià)時(shí)，主持人將競價(jià)階梯增至900平方米，雙方開始變得猶豫，各自報(bào)價(jià)一次后現(xiàn)場陷入沉默。

最終，久違廣州土地市場的雅居樂打破了沉默，以14.71億元、配建11700平方米拆遷安置房的總代價(jià)競得AH050906地塊，折合樓面地價(jià)23196元/平方米。

緊接著出讓的是AH051025地塊，該地塊競爭更為激烈，共吸引了龍光、金融街、電建地產(chǎn)、路勁、蘇州耀龍、雅居樂、葛洲壩七家房企參與廝殺。

競拍上半場，該地塊競價(jià)可謂陷入混戰(zhàn)局面，各家房企應(yīng)價(jià)積極且迅速，多家房企同時(shí)舉牌的現(xiàn)象多次出現(xiàn)，以致主持人三番四次稍停片刻等待電腦系統(tǒng)更新最新報(bào)價(jià)情況。

觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場觀察，7家房企中，電建地產(chǎn)、葛洲壩、金融街這三條過江猛龍表現(xiàn)尤為積極，舉牌更是干脆利落，一家牌子還沒放下，另一家就已經(jīng)舉起來了。

據(jù)了解，在廣鋼新城拍地的時(shí)候，葛洲壩已經(jīng)有意在廣州拿地，電建地產(chǎn)則希望藉此進(jìn)入廣州市場，金融街在廣紙第一批地塊出讓前就已經(jīng)去過現(xiàn)場考察。此后，金融街相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，公司今年有意在廣紙拿地。

拿地決心堅(jiān)定的金融街在現(xiàn)場舉牌也頗有一副“不管你出什么價(jià)我都要拿下”的陣勢，在最后三輪競爭中，金融街報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到19800平方米，電建地產(chǎn)猶豫了近2分鐘后才選擇出手，但一出手即被金融街壓下去了。

錘聲敲響，失手第一宗地塊的電建地產(chǎn)再度落敗，金融街則以22.76億元拿下廣紙AH051025地塊，競配建保障房面積20700平方米，除去保障房面積，折合樓面價(jià)為26217元/平方米。

“面粉”挑戰(zhàn)

談及為何第二批土地引來如此多房企爭搶時(shí)，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在房企在加速回歸一二線城市，以及上半年樓市回暖，房企手中現(xiàn)金較為充足，拿地變得有底氣。

正因?yàn)楦偁庍^于激烈，廣紙此次出讓的兩宗地塊地價(jià)被明顯抬高了。據(jù)了解，廣紙此次出讓兩宗地最高樓面價(jià)達(dá)26217元/平方米，比今年6月綠地拿下的廣紙地塊一的16000元/平方米高了超過10000元/平方米。

因此，在競拍結(jié)果出臺后，就有廣州市場分析人士感嘆道：“今天成交的樓面價(jià)略高，開發(fā)商買貴了，難賺錢。”

囿于高昂的土地成本，廣州另一業(yè)內(nèi)人士分析道，此次出讓的地塊若要實(shí)現(xiàn)盈利，入市價(jià)至少要50000元/平方米。

但在合富輝煌分析師成朝暉看來，要實(shí)現(xiàn)5萬/平方米的入市價(jià)難度是比較大的：“現(xiàn)在那個(gè)片區(qū)價(jià)格是2萬多元/平方米，賣5萬的話等于價(jià)格要翻倍，兩年翻倍在樓市最瘋狂的時(shí)候才有可能，但現(xiàn)在市場還是比較穩(wěn)定的。”

據(jù)了解，此次出讓的兩宗地位于廣紙片區(qū)規(guī)劃邊緣，靠近石崗村，周邊多為村屋、單位宿舍，居住環(huán)境較為嘈雜，而且不是一線望江。

目前，整個(gè)片區(qū)周邊沒有新盤，二手房較為集中，包括保利紅棉花園、保利花園、綠地濱江匯，均價(jià)在1.7-2.2萬元/平方米之間，離該片區(qū)最近的在售樓盤萬科派均價(jià)28000元/平方米，鴻益華府27000元/平方米。

“那個(gè)片區(qū)入市均價(jià)3萬多元是比較合理的，5萬的話超過預(yù)期太多。”成朝暉表示，未來兩個(gè)項(xiàng)目貼著成本價(jià)賣也是很有可能的，除非樓市出現(xiàn)大漲。

如此看來，備受追捧的廣紙片區(qū)很有可能出現(xiàn)廣鋼新城目前的“尷尬情況”——9月19日，廣鋼新城首個(gè)項(xiàng)目中?；骋继栒介_盤，該項(xiàng)目樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米，但住宅最終售價(jià)僅2.8-3.2萬/平方米，而此前吹風(fēng)價(jià)是高達(dá)4萬/平方米。

盡管中?；骋继栆呀?jīng)以最低價(jià)入市，但市場人士認(rèn)為這就是市場價(jià)，購房者最終給出的反應(yīng)也只是一般，據(jù)合富輝煌監(jiān)測，該項(xiàng)目開盤當(dāng)日去化是五成。

“廣鋼、廣紙片區(qū)雖然說是老城區(qū)，很多開發(fā)商都想去搶地，但周邊競爭很大，一下子把價(jià)格抬得那么高，客戶不是那么容易接受的。”成朝暉強(qiáng)調(diào)。