觀點網(wǎng) 如期回購佛山、廣州及杭州四個合作項目后，越秀地產(chǎn)與基金聯(lián)合拿地的模式開始出現(xiàn)不一樣的走勢。

9月23日晚間，越秀地產(chǎn)公告稱，截至2015年9月20日，公司尚未行使對武漢精武路項目92%股權的認購期權，合營伙伴廣州越秀仁達四號實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）已同意將該期限延長至2016年12月31日。

在越秀地產(chǎn)與基金合營模式中，武漢精武路項目是打破預設結果的首個項目，此時距離越秀地產(chǎn)重金奪得武漢精武路項目正好兩年。

越秀地產(chǎn)的杠桿

2013年9月12日，越秀地產(chǎn)擊敗復地、世茂及金融街等對手，以90.1億元總價競得武漢精武路項目，成為當時武漢單價及總價地王。

越秀地產(chǎn)隨后于9月13日宣布，與廣州越秀仁達四號訂立協(xié)議，雙方將按照8%與92%的股權占比合資成立項目公司以開發(fā)精武路項目，并以相同股權比例支付地價。

彼時越秀地產(chǎn)表示，對精武路地塊的地價出資總額“無論如何將不超過人民幣7.208億元，即地塊地價的8%”。

同時，廣州越秀仁達四號向越秀地產(chǎn)授予認購期權，以供越秀地產(chǎn)收購由其所持項目公司的全部92%股權，認購期限截至2015年9月22日。

換言之，越秀地產(chǎn)彼時僅以不超過8%的地價撬動了武漢精武路地王，并利用92%股權引入了時長兩年的過橋資金。

因越秀地產(chǎn)及廣州越秀仁達四號控股股東均為廣州越秀集團，此種合作拿地方式也被外界認為是越秀地產(chǎn)借力集團的獨特杠桿模式。

使用同一種模式，越秀地產(chǎn)在2013年及2014年在佛山、杭州、武漢、廣州等地拿下5個項目。自2014年12月起，越秀地產(chǎn)先后按照協(xié)議向合營基金“贖回”佛山、廣州及杭州共四個項目的股權。然而，這一模式的續(xù)演卻在武漢精武路項目出現(xiàn)了“硬幣的另一面”。

截至2015年9月20日，越秀地產(chǎn)尚未行使對武漢精武路項目92%股權的認購期權，如果未能順利尋得廣州越秀仁達四號的延期同意，回購權即將在2015年9月22日失效。

精武地王的考驗

越秀地產(chǎn)的解釋是，由于精武路地塊只有一小部份獲開發(fā)或預售，董事會認為地塊的開發(fā)仍處于初步階段，因此截至2015年9月22日尚未行使認購期權。越秀地產(chǎn)認為，延長認購期權的行使期，將給予公司更多時間在決定是否須行使認購期權前評估地塊開發(fā)的進度。

在武漢精武路項目龐大的開發(fā)體量面前，越秀地產(chǎn)似乎需要更多時間來重估進度。這個建面達89萬平方米的綜合體，開發(fā)周期與難度或許超過越秀地產(chǎn)的原有預期。

精武路地塊位于武漢市江漢區(qū)，解放大道、新華路、精武四路、精武東路、江漢北路和精武一路圍合的區(qū)域，可建筑總面積為89.04萬平方米。

2014年5月，精武路地塊開工，并以案名“越秀·國際金融匯”對外亮相，規(guī)劃建設內(nèi)容包括300米的5A寫字樓、高端住宅、獨棟商業(yè)體、七星級酒店。

2015年7月，越秀·國際金融匯一期住宅啟動認籌，推出100-130平方米三房及155平方米四房產(chǎn)品。據(jù)項目方披露，8月2日首次開盤獲300組認購，8月項目累計收金6.6億元。

湖北合富輝煌市場總監(jiān)殷一戌對觀點新媒體表示，越秀·國際金融匯所在的區(qū)域為武漢市中心，周邊并沒有太多新增供應，該項目的住宅產(chǎn)品一定程度上填補了區(qū)域需求，“開盤時24000元/平方米的價格在那個位置還是比較容易被接受的，整體銷售情況比較良好”。

不過，殷一戌也表示，越秀·國際金融匯首期入市的住宅產(chǎn)品開發(fā)面積相對整個項目規(guī)模占比依然很小，更大體量的300米超高層寫字樓及商業(yè)產(chǎn)品將是越秀地產(chǎn)未來重點規(guī)劃的內(nèi)容，預計整個項目大概需要6-7年的開發(fā)周期。

越秀地產(chǎn)是否能夠在2016年12月底順利回購精武路項目還不得而知，但應該慶幸的是，基于關聯(lián)關系，廣州越秀仁達四號并不要求越秀地產(chǎn)為認購期權行使期的延長支付額外費用，合作協(xié)議條款亦維持不變，行使價格依然按照后者出資總額及不超過12%的年回報率支付。