觀點網 “沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。”十九世紀英國首相丘吉爾的名言，一度成為生意場上的金句。

引申至杭州一場大鱷云集的土拍會上，曾經的“朋友”萬科與濱江、朗詩與旭輝因一宗熱地而開啟的“敵對”爭奪模式，恰恰印證地產商們不變的關注點是“利益”。

繼萬科高溢價拿下文暉宅地后，9月15日下午，杭州主城區(qū)再推兩宅兩商，四宗地的總價達34.3億元。

據現場消息，此次土拍已吸引了招商、九龍倉、合景泰富、江蘇新城、濱江、旭輝、朗詩、方興、大家、綠城、宋都、萬科等多個買家參與競價。

率先起拍的兩宗商地分別被香港時譽地產有限公司、杭州云柯科技有限公司底價拿下，而文暉、牛田單元宅地則分別在朗詩與旭輝、萬科與招商間激起了一場惡戰(zhàn)。

朗詩入城與招商補倉

繼高溢價拔得杭州九月土拍頭籌后，萬科在此次土拍中再次成為“第一報價人”，首先叫價

杭政儲出[2015]27號宅地，或意在“連營”文暉片區(qū)。

濱江、合景、九龍倉、大家隨后加入戰(zhàn)局，至十四輪調整加價幅度前，濱江給出的報價是13.8億元，溢價率達22.35%。

之后，萬科和濱江開啟了長達19輪的拉鋸戰(zhàn)，直至第33輪，萬科出價15.01億元，折合樓面價16618.51元/平方米，溢價率已升至33.08%。

本以為萬科勝券在握的戰(zhàn)況，卻被朗詩和旭輝這兩個“闖入者”逆轉。經六輪爭奪后，朗詩以15.41億元總價將文暉宅地收入囊中，樓面價17061.37元/平方米，溢價高達36.62%。

值得一提的是，這也是“黑馬”朗詩繼2009年12月拿下田園項目后，再次進駐杭州主城，且更近市中心。對于此次“進城”，朗詩集團副總裁趙晶海在接受媒體采訪時表示：“這個價格有挑戰(zhàn)，但是在可接受范圍內。

出讓公告顯示，文暉單元F-R21-05地塊位于規(guī)劃杭氧杭鍋旅游綜合體內，占地面積41055平方米，容積率2.2，起價10.05億元，樓面起價為12488元/平方米。

對比萬科11日拿下的北地塊，朗詩此次拿下的南地塊均價稍低一點，但在業(yè)內看來卻似乎很難具備“競爭力”。

“雖然朗詩的地塊離德勝高架更遠，但地塊的不規(guī)則性也增加了其開發(fā)難度。”中原地產品牌部總監(jiān)荊海燕對觀點新媒體表示，購房者對朗詩產品品牌認知不足或將使其在未來銷售上略遜萬科一籌。

不過，在文暉南宅地敗北后，萬科又在杭政儲出[2015]28號(江干區(qū)牛田單元R21-18地塊)地塊上與招商杠上了。

經過33輪報價、3輪加價及1輪報價時間調整后，招商最終以11.288億元總價競得，樓面價10175.79元/平方米，溢價率為12.82%。

據觀點新媒體查閱，目前在上述地塊主要有招商·雍華府、交通·曉時代及世茂·東壹號三個項目，2015至今參考售價分別為16525元/平方米、16015元/平方米及17002元/平方米。

“對招商來說，此次拿地是補倉之舉，之前在該區(qū)域的雍華府項目賣得也不錯。”荊海燕對觀點新媒體稱，招商產品在杭州一直沒有什么大“驚喜”，這個項目的盈利空間也不是特別大。

被新規(guī)催熱的搶地潮

9月11日，萬科超30%高溢價拿下文暉宅地，算是正式拉開了杭州本月土地市場的序幕。本周除今日已拍下的主城四宗地外，余杭將于本周四、周五兩天連續(xù)出讓7宗地。

更有甚者，在下周的連續(xù)五個工作日內，杭州將一次性出讓24宗地塊，其中余杭區(qū)占有21宗，比例高達87.5%。

在荊海燕看來，這一波搶地潮的來襲在很大程度上是被最近的新規(guī)催熱的，其中一個便是“從今年10月1日起，申領預售證的門檻大幅度提高”。

8月初，杭州審議通過的新版《杭州市城市房地產開發(fā)經營管理若干規(guī)定》。對預售條件，《新規(guī)》要求：商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結構的施工；11層以上的，完成建筑主體結構施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，已完成建筑主體結構施工的三分之一以上，且不能低于50米。

“預售門檻的提高，也就意味著開發(fā)商的回款周期變長，財務成本提高。”荊海燕表示，在這種情況下，9月成為最后的“窗口期”，開發(fā)商都希望趕在禁令實施前拿地囤糧。

據不完全統(tǒng)計，整個9月，杭州八區(qū)共計掛牌土地49宗，其中余杭區(qū)掛牌30宗，主城區(qū)掛牌11宗，蕭山區(qū)掛牌8宗，出讓總面積達199.0萬平方米，可建面積達432萬平方米，總起價達193.4億元，有望成為杭州單月土地掛牌最多的一個月。

與九月土地市場的“瘋狂”相對應的則是上半年的相對“冷清”。據杭州透明售房網統(tǒng)計數據顯示，今年上半年杭州市區(qū)（含余杭區(qū)、蕭山區(qū)）共成交土地36宗，總出讓面積84.95萬平方米，總成交額157.28億元，同比下降71%，僅高于2009的142.7億元和2012年的93.8億元。

對此，荊海燕向觀點新媒體解釋稱，其中重要的原因是目前高庫存地區(qū)推地的嚴格限制造成的。

另外，除預售門檻提高新規(guī)的強力影響外，9月14日晚間，杭州國土局將杭政儲出[2015]29-30號、，杭政儲出[2015]31-33號地塊報名截止時間延長至出讓日上午，也在開發(fā)商中掀起熱議。

對于此次調整，業(yè)內普遍有兩種猜測。一方面，有人認為此舉將大大減少開發(fā)商所繳納的保證金的利息，或也將為招攬更多報名單位；另一方面，也有人認為報名截止時間和出讓時間縮短或為避免報名開發(fā)商談合作。

如果猜測屬實的話，這次的土拍新規(guī)也必將加劇杭州這一輪房企大戰(zhàn)搶地潮。