觀點網(wǎng) 港資地產(chǎn)商對于投資性物業(yè)的持有態(tài)度似乎正在發(fā)生微妙的變化。9月7日，港媒消息指恒基地產(chǎn)正暗盤放售旗下8個非核心工商項目，總值高達(dá)320億港元。

據(jù)悉，上述物業(yè)中半數(shù)為寫字樓項目，其中包括意向價高達(dá)97億港元的北角友邦廣場，該物業(yè)是繼太古地產(chǎn)近期擬售的九龍灣商貿(mào)項目后又一宗大額全幢放盤。

觀點新媒體就此事向恒地查詢，但截至發(fā)稿前仍未獲得回復(fù)。但可以看到的是，今年香港寫字樓市場的租賃、散售及全幢交易都正處于活躍高峰，且優(yōu)質(zhì)物業(yè)價格再觸新高。

第一太平戴維斯近期報告指，香港寫字樓市場大宗成交數(shù)字上升，以回報主導(dǎo)的投資者很可能在今年余下時間爭取達(dá)成更多交易，有望繼續(xù)支持未來幾個月本港寫字樓銷售市場。有數(shù)據(jù)顯示，目前香港十大商廈成交均價排名中，有7個是今年新成交案例。

在寫字樓市場供應(yīng)短缺、租金上揚(yáng)的升溫態(tài)勢中，一班地產(chǎn)巨頭卻已在另打算盤。

此次傳出暗盤放售消息的恒地或許就是其中之一，四叔李兆基早前表態(tài)似乎也有跡可循。今年1月，恒地主席李兆基曾公開表示，香港樓價已經(jīng)十分高，相信會陷入一段滯漲階段。6月，李兆基再談投資意向，認(rèn)為買股前景已好過買樓。

香港業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示，盡管寫字樓市場預(yù)期良好，但香港地產(chǎn)已升至高位水平，不少“心里有數(shù)”的地產(chǎn)發(fā)展商正在善價而沽，欲高估低渣另作投資。

恒地被指暗盤放售

據(jù)恒地年報，截至2014年底，其主要已建成收租物業(yè)分布于港島、九龍及新界等區(qū)域，其中工商項目包括宏基中心、鴻圖道78號、百本中心等，商業(yè)及寫字樓項目包括友邦廣場、金龍中心、宏利金融中心等。

而市傳恒地正于市場低調(diào)推出的8個工商項目，其中4個為寫字樓項目，叫價最高的北角友邦廣場，呎價約1.9萬港元。

上述消息又指，友邦廣場近日曾接獲92億港元的洽購價，但恒地依然不為所動，且由于租客AIA已續(xù)租，其有意把價格進(jìn)一步升至120億港元。而被指已收到40億港元洽購價的上環(huán)金龍中心，當(dāng)前已叫價45億港元，呎價達(dá)2.9萬港元。

恒地方面未就此作出公開回應(yīng)，但事實上，其欲出售旗下物業(yè)的消息在今年初已有顯露。今年1月，恒地旗下多項全幢商廈被傳已在與財團(tuán)洽商出售，金額最大一項物業(yè)為觀塘宏利金融中心，市場估計作價可超過150億港元。

而李兆基在1月稍早前公開表示，香港樓價已接近到達(dá)頂點，也被外界理解為恒地有意在樓市頂峰拋售。其后恒地營業(yè)部總經(jīng)理林達(dá)民對外回應(yīng)稱，集團(tuán)并無意出售上述物業(yè)，但的確有準(zhǔn)買家主動拍門洽購。

國際房地產(chǎn)顧問萊坊商業(yè)部物業(yè)洽商主任張洛寧對觀點新媒體表示，今年以來在滬港通政策刺激下，不少中資企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)涌入香港尋找據(jù)點，成為租賃或?qū)べ弻懽謽堑闹髁?，而進(jìn)入“業(yè)主市場”的地產(chǎn)發(fā)展商正可以尋機(jī)優(yōu)化資產(chǎn)。

買樓不如買股？

需求放大供應(yīng)緊缺正在讓香港甲級寫字樓租金和價格扶搖直上。萊坊8月報告指，今年七月，香港甲級寫字樓銷售市場活躍，錄得數(shù)宗全幢成交，同時寫字樓租賃表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其是中環(huán)。

“去年第四季度香港甲級寫字樓市場是相對平靜的，因為受成本太高原因企業(yè)搬遷意向不高，連帶租賃交易表現(xiàn)一般，甲級寫字樓空置率升高。”張洛寧對觀點新媒體表示，對比去年底今年香港寫字樓市場已經(jīng)發(fā)生反轉(zhuǎn)。

“大型投行及保險機(jī)構(gòu)當(dāng)前在香港辦公需求擴(kuò)張已不大，但是今年涌入不少中資企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)到香港辦公，成為香港寫字樓市場中穩(wěn)步擴(kuò)張的主力。”

“今年以來寫字樓空置明顯下降了約3%，租賃面積上升的同時寫字樓整體租金升幅達(dá)5-10%，個別大廈的租金升幅超過了30%。”

在供應(yīng)短缺、租金增長前景良好的預(yù)期之下，全幢物業(yè)大額交易也在上升。據(jù)介紹，有實力較為雄厚的中資企業(yè)選在九龍東等地自建物業(yè)或意向直接購買整幢物業(yè)。

第一太平戴維斯報告也指，不少投資者正在物色單位作長線投資，“寫字樓投資交易在今年第二季回升，個別成交金額創(chuàng)下新高，大部份為長期持有單位，由投資者以溢價承接。”

另有港媒報道則引消息人士指，經(jīng)濟(jì)前景不明朗加之股市波動，部分家族基金及投資客已經(jīng)考慮轉(zhuǎn)持“磚頭”，以致近期香港整棟物業(yè)查詢漸增。

雖然香港寫字樓市場交投兩旺，但選擇出售的業(yè)主同樣是逐利者。相較于未來預(yù)期，他們心中的桿秤標(biāo)準(zhǔn)便是回報最大化。

“賣方的出售原因，可以優(yōu)化手中資產(chǎn)配置，另尋更加優(yōu)質(zhì)的投資。另外，相信不少地產(chǎn)發(fā)展商心里已經(jīng)也有數(shù)，現(xiàn)在香港地產(chǎn)已經(jīng)到了一個高位，是個利于套現(xiàn)的時點。”

今年5月份，香港合和主席胡應(yīng)湘夫婦“天價”沽出香港中環(huán)皇后大道中9號33樓全層，呎價34861港元成交，刷新全港商廈呎價。據(jù)稱，胡氏夫婦持貨四年半，沽出后賬面大賺1.4億港元。

反觀恒地，盡管出售物業(yè)消息未獲證實，但李兆基的投資經(jīng)中，地產(chǎn)已經(jīng)不是首選。今年6月，李兆基在公司新聞發(fā)布會上表示，從投資價值的角度來看，目前香港的房價吸引力不大，只適合于自住用途。

他同時又指，股市的投資前景要較樓市更好，即使香港地產(chǎn)股前期已經(jīng)錄得可觀升幅，但認(rèn)為目前仍然是買房地產(chǎn)股好過買樓，并稱會繼續(xù)增持恒地。

事實上，據(jù)不完全統(tǒng)計，去年底至今李兆基至少已增持了百分之三的恒基地產(chǎn)股份以及接近百分之一的新鴻基地產(chǎn)股份。利用樓市和股市的估值差套利，似乎仍會是李兆基未來的投資方向。