觀點(diǎn)網(wǎng) 九月的上海，天空澄澈，畫筆繪上了朵朵白云。從世紀(jì)大道站6號(hào)口走出，抬頭左望，映入眼簾的是便是碩大的“宏嘉大廈”四個(gè)字。

鋼筋混泥土構(gòu)筑的竹園，宏嘉大廈只是其中無(wú)聲息的一幢。但當(dāng)今日得知消息，不久后它將更名為“越秀大廈”，確實(shí)帶有點(diǎn)歷史的沉重。但對(duì)越秀房托來(lái)說(shuō)，此次更名則是其十年一劍，出穗尋金的一個(gè)新起點(diǎn)。

9月8日上午，越秀房托在9月1日已完成交割的上海宏嘉大廈舉辦新聞發(fā)布會(huì)，宣布正式進(jìn)駐上海。至此，越秀房托首度完成在廣州以外的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)收購(gòu)，并同步啟動(dòng)大廈更名工作，新名字為“越秀大廈”。

資料顯示，宏嘉大廈位于上海浦東新區(qū)竹園CBD區(qū)域，建成于2010年9月，總建筑面積為62140平方米（含地下車庫(kù)），可出租建筑面積為59529平方米（其中地上部分為46026平方米）。

出穗入滬尋金

“我們對(duì)上海的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)寫字樓是升值的物業(yè)，其中甲級(jí)寫字樓空置率才5%，比其他一線城市都好。”問(wèn)及越秀房托出穗的首站為何落地上海，越秀房托行政總裁林德良用“低空置率”給出了第一條理由。

聚焦到竹園CBD，這個(gè)辦公物業(yè)集中區(qū)域的目前空置率僅為1%，“未來(lái)租金的增長(zhǎng)就是看供求關(guān)系，竹園CBD有自貿(mào)區(qū)的需求，對(duì)面那幢樓的租戶基本來(lái)自自貿(mào)區(qū)”。

顯然，未來(lái)的“潛在客戶”則是越秀房托看重的另一掘金點(diǎn)。據(jù)林德良介紹，2017年上海證券交易所會(huì)落址在離宏嘉大廈500米之內(nèi)的地方，且上海金融交易廣場(chǎng)、世紀(jì)匯等項(xiàng)目也將隨之入市。根據(jù)市場(chǎng)顧問(wèn)報(bào)告，屆時(shí)大廈寫字樓出租率接近100%，會(huì)呈現(xiàn)出滿租狀態(tài)。

在“低空置”“高需求”外，竹園CBD供地的稀缺性則是越秀房托找到的另一空白點(diǎn)。“寫字樓供給很少，而且竹園CBD未來(lái)沒(méi)有土地供應(yīng)，最后一塊土地也是兩年前拍賣的。”林德良對(duì)觀點(diǎn)新媒體等記者指出，未來(lái)在上海最新的供應(yīng)也要到前灘和后灘那邊，“在竹園CBD絕無(wú)僅有”。

在越秀房托看來(lái)，宏嘉大廈集結(jié)的諸多“天賦”無(wú)疑是未來(lái)租賃回報(bào)率的保證單之一。按照26.272億元的收購(gòu)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前宏嘉大廈的租金水平，折算這筆收購(gòu)的回報(bào)率為4.1%，再加上財(cái)務(wù)杠桿，此筆收購(gòu)的分派收益將會(huì)達(dá)到7%，遠(yuǎn)超上海寫字樓4%左右的市場(chǎng)回報(bào)率。

4%的租金回報(bào)率，7%的股東收益，兩數(shù)字背后的一大“功臣”則是僅為2.4%的低融資成本。據(jù)了解，越秀房托此次收購(gòu)采用了100%貸款的方式，其中89%來(lái)自境外銀行貸款，利率為L(zhǎng)ibor+1.7%-1.88%，整體融資成本僅2.4%。

談及此，林德良的語(yǔ)氣顯然有些歡快：“租金回報(bào)率從百分之四做到百分之七，是因?yàn)槲覀冇斜容^低的銀行融資杠桿，每個(gè)月支付的利息低，我們的利潤(rùn)就大了，利潤(rùn)大回報(bào)就高了。”

林德良的話音剛落，現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)的焦點(diǎn)瞬間轉(zhuǎn)入“越秀房托為何能拿到低利率貸款”。對(duì)此，渣打銀行大中華區(qū)暨東北亞區(qū)董事總經(jīng)理何艾文、摩根士丹利亞洲副總裁任麗達(dá)給出的解釋基本一致，其中不外乎“越秀集團(tuán)自身的實(shí)力”“越秀房托良好的運(yùn)營(yíng)及評(píng)級(jí)”以及“銀行自身放貸的需求”。

此外，為讓回報(bào)承諾不變成空頭支票，在“天賦”之外，越秀房托還將對(duì)宏嘉大廈進(jìn)行一定的變身，其中涉及的關(guān)鍵點(diǎn)則包括“業(yè)主主導(dǎo)招商”及“租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

資料顯示，截至今年6月底，宏嘉大廈的租戶以金融業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和制造業(yè)為主，其中金融業(yè)占比約為五成。“我們現(xiàn)在總共117家租戶，50%是金融企業(yè)，還有20%－30%為原來(lái)的貿(mào)易制造業(yè)。”林德良透露稱，越秀房托未來(lái)的調(diào)整方向是把100多家壓縮到80多家的過(guò)程。

五年收購(gòu)長(zhǎng)路

顯然，宏嘉大廈的更名翻開了越秀房托上海灘新篇，但從意向到落地的過(guò)程卻多少有那么點(diǎn)漫長(zhǎng)，用林德良現(xiàn)場(chǎng)的一個(gè)詞來(lái)描述則為“煎熬”。

其實(shí)，回顧今年年初越秀房托業(yè)績(jī)會(huì)，從越秀房產(chǎn)基金主席劉永杰的回答中，不難看出越秀房托在上海的大概落地點(diǎn)，“北京二三環(huán)內(nèi)及上海陸家嘴、南京西路等地區(qū)是最好的核心地段。因?yàn)橛辛薎FC的注入和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，越秀房托已有了比較成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以在收購(gòu)方面有競(jìng)爭(zhēng)力。”

上述的時(shí)間點(diǎn)僅為半年前，而翻閱越秀房托進(jìn)軍上海的征途表，可以看到的是，其首次提及入滬已是五年前的事。

“上海的商辦物業(yè)的租金上漲速度是比較快的，上半年的一個(gè)幅度是10%左右。”此時(shí)任職越秀房托行政總裁的劉永杰在2010中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，由于越秀房托在上市時(shí)有7%左右的回報(bào)率承諾，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)大好的上海成為了其異地?cái)U(kuò)張的首選。

而董事長(zhǎng)梁凝光則在業(yè)績(jī)會(huì)最后拋出“大炸彈”，“上海我們確實(shí)已經(jīng)定下了目標(biāo)，具體還不好透露，到時(shí)坐地起價(jià)就麻煩了。”

此后，關(guān)于越秀房托進(jìn)入上海則變成一個(gè)不時(shí)泛起浪潮的話題，但這個(gè)推進(jìn)的過(guò)程卻并非想象中那么順利。

“當(dāng)你去買房子發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)怎么這么貴，但租房的租金卻相對(duì)便宜，這說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題？租金和售價(jià)的租售比不合理。”問(wèn)及收購(gòu)進(jìn)程緩慢的阻礙因素，林德良用買房租房的感受向觀點(diǎn)新媒體解釋原因。

在林德良看來(lái)，在租金的增幅遠(yuǎn)低于資產(chǎn)升值的壓力下，收購(gòu)物業(yè)并不是一樁劃算的買賣。“這幾年物業(yè)回報(bào)率上升了，因?yàn)槲覀兊馁Y產(chǎn)價(jià)格相對(duì)合理，租金逐漸上升，這會(huì)給我們帶來(lái)良好的收入機(jī)會(huì)，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率上升。”

而至于未來(lái)會(huì)不會(huì)在上海有新的并購(gòu)動(dòng)作，林德良多次強(qiáng)調(diào)稱，“發(fā)展不是我們的主流，我們會(huì)找到更有成長(zhǎng)性的物業(yè)，至于說(shuō)這里還有沒(méi)有我們會(huì)密切關(guān)注。”

在林德良看來(lái)，越秀房托收購(gòu)物業(yè)的出發(fā)點(diǎn)是“保證股東利益最大化”，因此“穩(wěn)健”地發(fā)展是基本定律。“我們未來(lái)是看重一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，一定是優(yōu)質(zhì)物業(yè)才是我們的選擇。所以不一定是在上海，北京也是我們的選擇。”

基于戰(zhàn)術(shù)上的穩(wěn)健，越秀在融資方面也是“穩(wěn)扎穩(wěn)打”型的代表。林德良對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，與其他開發(fā)商不一樣，越秀房托是有項(xiàng)目才融資，“不會(huì)無(wú)緣無(wú)故把一筆錢放在這里，又支付利息，還對(duì)股東的利益造成損失”。

不難注意到，越秀房托在8月6日發(fā)給股東的通函才正式宣布了融資計(jì)劃，其將為26.27億元(4.24億美元)收購(gòu)上海宏嘉大廈尋求收購(gòu)資金，該次融資為4.42億美元雙幣貸款。