觀點(diǎn)網(wǎng) 熱熱鬧鬧的地產(chǎn)圈，除了繞不開的“漲跌”外，開發(fā)商們的大混戰(zhàn)或是明星項(xiàng)目的小波折都是眾人樂(lè)此不疲的聊天佳話。

時(shí)隔4年，杭州規(guī)劃局一紙公示讓御園這個(gè)曾經(jīng)的“頂豪”重出江湖。而7月17日規(guī)劃局召開的征求意見(jiàn)會(huì)后，調(diào)整規(guī)劃后的項(xiàng)目重啟或已幾成定局。

至此，綠城御園這一場(chǎng)已耗時(shí)4年多的“重生戰(zhàn)”也許終將落下帷幕。但時(shí)光改變的不僅是項(xiàng)目的“外觀”，也讓這個(gè)昔日地王晉升為當(dāng)下隱形的“新地王”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，御園項(xiàng)目停工4年多，每年的損失超過(guò)7000萬(wàn)元，再算上拿地價(jià)，綜合成本已超過(guò)10億元。照此計(jì)算，御園項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)已由當(dāng)初的24295元/平方米，上升至43477元/平方米，幾近一倍的漲幅讓其成為杭州不折不扣的住宅新地王。

“在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，按照這個(gè)成本價(jià)，即便可以賣到8、9萬(wàn)元每平米，項(xiàng)目的銷售還是有壓力的。”杭州業(yè)內(nèi)人士陳潔對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析，御園項(xiàng)目周邊的社區(qū)環(huán)境并不是特別理想，而且目前豪宅可供選擇面越來(lái)越廣。

隱形的新地王

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，杭州市規(guī)劃局已于7月17日召開了包括杭州市文保所、開發(fā)商參加的綠城御園項(xiàng)目重啟的征求意見(jiàn)會(huì)，不過(guò)根據(jù)披露。目前雙方分歧過(guò)大，還未最終達(dá)成一致。

會(huì)上，御園置業(yè)總經(jīng)理表示，公司當(dāng)年是通過(guò)合法程序拍得該地塊，結(jié)果卻因遺址爭(zhēng)議中途被迫停工。停工4年多，每年的損失超過(guò)7000萬(wàn)元，再算上拿地的錢，綜合成本已超過(guò)10億元。“如果不是綠城、西子房產(chǎn)這樣的大開發(fā)商，可能早就被這塊地拖死了。”

而參會(huì)的學(xué)者則堅(jiān)持“御園”項(xiàng)目所在地塊就是南宋皇宮遺址，并呼吁對(duì)南宋皇宮遺址加強(qiáng)保護(hù)，希望開發(fā)商把地退掉。

其實(shí)，早在4年前項(xiàng)目被叫停時(shí)，御園方面已提出過(guò)“退地”的意愿，和置換土地另行開發(fā)的建議，但未得接納。

對(duì)此，有杭州業(yè)內(nèi)人士就分析指出，已經(jīng)規(guī)劃公示的房產(chǎn)項(xiàng)目還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)規(guī)劃不通過(guò)并整個(gè)取消的先例，因此會(huì)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)?ldquo;地是企業(yè)花錢買來(lái)的，誰(shuí)都賠不起”。

現(xiàn)在，雖說(shuō)開發(fā)商與學(xué)者們的意見(jiàn)并未統(tǒng)一，但國(guó)家文物局則在會(huì)上首次公布了關(guān)于杭州“御園”項(xiàng)目選址的批復(fù)。

國(guó)家文物局要求御園項(xiàng)目建設(shè)方案應(yīng)做進(jìn)一步優(yōu)化，嚴(yán)格控制建筑高度、體量、面積等，并優(yōu)化外觀設(shè)計(jì)，以與遺址及其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，并建議考慮對(duì)已發(fā)掘重要遺跡予以保留并進(jìn)行適當(dāng)展示。

此外，國(guó)家文物局還要求浙江省文物局，組織專業(yè)考古研究單位在御園項(xiàng)目涉及臨安城遺址建設(shè)控制地帶的擬建設(shè)區(qū)域進(jìn)一步開展必要的考古工作，所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

而據(jù)此前杭州規(guī)劃局給出最新規(guī)劃，雖地塊位置未變動(dòng)，但杭州御園的容積率已從1.4調(diào)整為1.01，戶型則由70席平層官邸、7席法式合院改為49套排屋，而建筑風(fēng)格則由法式宮廷變?yōu)榘讐彝咧惺浇ㄖ?/p>

“企業(yè)無(wú)法完全做慈善，這些年停建損失的利息又如何解決呢？地退不了是企業(yè)和政府在經(jīng)濟(jì)利益上無(wú)法統(tǒng)一。”御園置業(yè)方面表示，新規(guī)劃中整個(gè)項(xiàng)目要少建9000平方米，企業(yè)已經(jīng)做出很大的讓步。

而浙江中原品牌總監(jiān)荊海燕早前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，“停建這么多年，項(xiàng)目也積累了大筆的財(cái)務(wù)等其他成本，規(guī)劃的調(diào)整某種程度上也算是政府對(duì)其做出的一種補(bǔ)償。”

國(guó)家文物局的批復(fù)意見(jiàn)，或許意味著御園重啟這事已塵埃落定，但項(xiàng)目開發(fā)商仍然面臨諸多無(wú)奈境地，而最突出應(yīng)是項(xiàng)目停擺后帶來(lái)實(shí)際樓面價(jià)的暴增。

按照目前給出的數(shù)據(jù)，停工4年的時(shí)間里，御園項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)已由當(dāng)初的24295元/平方米，上升至43477元/平方米，幾近一倍的漲幅讓其成為杭州不折不扣的住宅新地王。

崛起的“御園”們

或許因地處皇城根腳下，頂著“龍脈”的御園才會(huì)多次成為矚目的焦點(diǎn)。但循跡一下，其中不乏與御園有著同樣命運(yùn)的豪宅。

這些“御園”們同樣位于杭城黃金地段，同樣囿于周圍老社區(qū)，但同樣也遭遇了各方口水戰(zhàn)，綠城·元福里便是其中一例。

2013年初，一則“綠城接盤開發(fā)西湖邊稀缺地塊”的新聞引起各方關(guān)注，而文中所提到的“西湖邊稀缺地塊”就是指此前擱置多年的西湖大道十號(hào)地塊。

其實(shí)，西湖大道十號(hào)地塊最早出現(xiàn)在公眾視野，需追溯到2002年。彼時(shí)，該地塊經(jīng)政府批準(zhǔn)，依法協(xié)議出讓給杭州銀嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但此后3年一直毫無(wú)動(dòng)靜。

2005年，上述地塊與地鐵試驗(yàn)段、杭州市民中心同時(shí)出現(xiàn)在“杭州市2005年重點(diǎn)項(xiàng)目”建議名單里，但一直未有開工跡象。同年末，該地塊又出現(xiàn)在了杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌轉(zhuǎn)讓名單中，32%的股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓起始價(jià)351萬(wàn)元。

再沉寂三年后，西湖大道十號(hào)地塊案名定為“元福里”，規(guī)劃為40多套排屋。但該項(xiàng)目2009年卻意外出現(xiàn)在綠城年報(bào)中，其再次亮相已換上新衣“綠城·元福里”。

“西湖大道十號(hào)地塊目前確實(shí)是由綠城集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但并非外界所猜想的土地轉(zhuǎn)讓，而是綠城集團(tuán)直接收購(gòu)了銀嘉房產(chǎn)。”元福里相關(guān)負(fù)責(zé)人2013年在接受采訪時(shí)稱，之所以收購(gòu)事項(xiàng)遲遲未公布，是因?yàn)檎恢痹谡{(diào)整規(guī)劃。

至此，歷經(jīng)十余年之久，元福里項(xiàng)目算是步入正常軌道，并多次以“西湖邊最貴豪宅”出現(xiàn)在新聞?lì)^條中。

“位于主城區(qū)，特別是西湖邊的這些豪宅項(xiàng)目，因地塊的稀缺性及復(fù)雜性，其在拆遷及施工過(guò)程中大多會(huì)遇到各種開發(fā)問(wèn)題。”陳潔對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱，這些項(xiàng)目因其高拿地價(jià)還需要一個(gè)耗時(shí)長(zhǎng)的產(chǎn)品論證過(guò)程。

“在這個(gè)過(guò)程中，豪宅開發(fā)商需要綜合衡量產(chǎn)品的市場(chǎng)受眾群及戶型設(shè)計(jì)等，也需要等待一個(gè)成熟的入市環(huán)境。”

這樣看來(lái)，地塊本身的獨(dú)特性無(wú)疑是開發(fā)商的一把雙刃劍。然而，讓這些“御園”們焦慮的卻不只限于此，還有更為沉重的一擊則是耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的資金重壓。

作為浙江人口中的“第一豪宅”，武林壹號(hào)地處寸土寸金的武林商圈寶地，卻也在拿地后長(zhǎng)達(dá)8年的時(shí)間里尚未開發(fā)完畢。

一拖再拖的進(jìn)度，武林壹號(hào)開發(fā)所需的巨額資金對(duì)濱江及另外兩個(gè)股東綠智科技和添慧投資提出了更高的要求。公開資料顯示，開工后不久，濱江及綠智科技和添慧投資便向?yàn)I綠房地產(chǎn)公司注資10億元，注冊(cè)資本由3.89億增至13.89億。

而另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武林壹號(hào)所撬動(dòng)的各項(xiàng)貸款共計(jì)42.1億元，超7成為信托貸款，其中國(guó)投信托和興業(yè)國(guó)際信托分別提供信托貸款15.1億元和15億元，并成為開發(fā)過(guò)程中主要的融資方式。