編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 近段時間，復星連番并購海外資產(chǎn)、萬達麾下西班牙大廈撞上重建公投，綠地遭遇遠東發(fā)展搶去澳洲項目……國內(nèi)排在第一梯隊的企業(yè)，在海外物業(yè)市場發(fā)展的消息不斷傳回，昭示著出海正從熱潮漸漸轉(zhuǎn)變成為主流。

對此，高力國際華東及西南區(qū)兼中國區(qū)物業(yè)投資服務董事總經(jīng)理翁琳指出，房企出海很重要的意義在于，可以藉此滿足客戶的海外置業(yè)需求。但同時也意味著面對不熟悉的市場，可能遇上各種程序手續(xù)等不同于國內(nèi)的風險。

翁琳列舉出一組數(shù)字，大概從2008年開始首輪海外投資潮，總投資額度大概1億美金左右；而到2014年總投資額則飆升至155億美金。隨著投資額度不斷攀升，翁琳指出，對全球市場來講，中國投資的信用度也隨之在成長。為中國投資往后的繼續(xù)投資，開拓出較好的環(huán)境。

角色：創(chuàng)造專業(yè)

在國內(nèi)房企紛紛拓展海外市場同時，海外資本也越來越多涉足國內(nèi)房地產(chǎn)市場，其中商業(yè)地產(chǎn)的投資則是最為集中。

據(jù)翁琳分析，雖然國內(nèi)經(jīng)濟增長速度放緩至6到7個點，但還是高出其他很多國家。而尤其是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，沒有太大波動而且發(fā)展前景較好，成為外資投資的目標也并不意外。

翁琳指出，在不同的城市之間，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出兩極化的趨勢。一線城市的發(fā)展相當穩(wěn)健，而三四線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)則需面臨更多挑戰(zhàn)，同質(zhì)化是最大的挑戰(zhàn)。

“當政府在調(diào)配土地資源時，需要考慮到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的供需問題，長遠的計劃從而避免商業(yè)同質(zhì)化的挑戰(zhàn)。”

在翁琳看來，在當前移動互聯(lián)網(wǎng)時代下，發(fā)展商需要一個比較基本的產(chǎn)業(yè)鏈，即便并不是很先進的產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展跟互聯(lián)網(wǎng)是有點脫節(jié)的，就是沒有密切合作。隨著商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展，零售業(yè)的發(fā)展，未來發(fā)展商要發(fā)展商業(yè)，就必須能夠在整體經(jīng)營上接受以及融合互聯(lián)網(wǎng)。同時甚至可能要協(xié)助零售公司共同把線上跟線下融合在一起，這樣才能在新的商業(yè)時代站穩(wěn)腳。

“如果發(fā)展商像以前一樣，只蓋一棟樓，然后讓零售業(yè)自生自滅，下場可能是零售業(yè)會經(jīng)營不下去，發(fā)展商自己也會不好。所以在開始階段發(fā)展一定要起到帶頭的作用，而不能夠只是讓零售業(yè)自生自滅。”

而在當前的商業(yè)時代，翁琳認為作為國際代理公司，高力國際所扮演的角色，也不能被被動地把零售商介紹給業(yè)主就夠，而是必須考慮到經(jīng)營模式以及未來怎樣創(chuàng)造體驗式的消費形態(tài)。

“我們希望能為每個項目提供專業(yè)意見，如果只是把它（購物中心）裝滿然后跑掉，這樣的購物中心事實上并不成功，我們也失去了自己不同的特色。”翁琳表示，高力國際希望每個客戶的項目都能夠長期經(jīng)營下去，能夠與客戶共同成長，不管是辦公樓還是商業(yè)購物中心。

策略：不做廣而做深

在代理公司行業(yè)也正發(fā)生著巨大變革，5月11日晚，高緯環(huán)球原股東--歐洲上市投資公司ExorSpA公告宣布，戴德梁行以20.42億美元收購高緯環(huán)球。收購前Exor持有高緯環(huán)球80.1%股權(quán)，合并之后新公司在全球人員超過43000名，為全球機構(gòu)、企業(yè)及私人客戶管理物業(yè)面積達40億平方尺。

隨后戴德梁行確認，戴德梁行控股股東TPG與高緯環(huán)球（Cushman&WakefieldInc.）達成最終的合并協(xié)議，合并后的新公司將以高緯環(huán)球品牌在市場上運營，收入將達55億美元，預計交易將于今年年底完成。

對上述并購行為，翁琳認為，戴德梁行已經(jīng)經(jīng)歷過不止一次并購，這與其投資的操作模式有關(guān)。兩者規(guī)模都比較大而且在很多地方有業(yè)務上的重疊，在整合方面也存在挑戰(zhàn)性。

在與其他代理機構(gòu)的競爭中，翁琳指出其實高力國際更在乎的是，能不能替客戶實現(xiàn)項目價值最大化。而且高力國際也希望與客戶成為長期配合的伙伴，與客戶一起成長。“我們的策略也許跟其他行不一樣，不是做廣而是更喜歡做深，我們把客戶看成是長期合作的伙伴，與客戶一起成長。”

“Bigger is not better，better is better. 這是策略性不同，可能高力國際對項目甚至客戶都比較有針對性。”翁琳補充稱，高力國際在規(guī)模上此前也有過不同的并購，而未來也不排除去追求更多的并購機會。

翁琳也坦承，競爭的壓力一直都有。“其實市場不好的時候反而比較少，之前的五大行都有在陸續(xù)擴張，這也是很平常的事。像高力國際這樣的公司，都有自己最特定的市場，客戶會一直跟隨。高力國際最能夠幫客戶實現(xiàn)項目上、發(fā)展上的需求，維系這種客戶才是我們的強項。”

同時她還指出，反過來講的話，這也是高力國際選擇的策略是做深而不做廣的原因，就是始終替客戶倡導價值的話，客戶也不會因為其他東西而改變這種穩(wěn)定的長期合作。