觀點(diǎn)網(wǎng) “2015年萬(wàn)科會(huì)發(fā)生更多轉(zhuǎn)變，將獨(dú)立三個(gè)事業(yè)部”，王石于今年3月份為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型劃下的經(jīng)緯，至7月底似乎都逐一水落石出。

7月31日，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖宣布，萬(wàn)科將與北京鏈家地產(chǎn)展開(kāi)精裝業(yè)務(wù)合作。目前雙方已經(jīng)開(kāi)始成立家裝公司，劉肖也會(huì)兼任北京萬(wàn)科裝修公司董事長(zhǎng)。據(jù)悉，8月份北京萬(wàn)科將會(huì)向外發(fā)布啟動(dòng)裝修業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

同一天，幾個(gè)月前宣布上市計(jì)劃的萬(wàn)科物業(yè)，宣布與首創(chuàng)置業(yè)成立新物業(yè)公司，以更好地管理雙方物業(yè)資源。據(jù)了解，萬(wàn)科與首創(chuàng)置業(yè)此次合作聯(lián)合注冊(cè)成立了一家物業(yè)公司，公司名稱為首萬(wàn)譽(yù)業(yè)股份有限公司，股權(quán)架構(gòu)為首創(chuàng)占比51%，萬(wàn)科占比49%。

與此同時(shí)，由上海萬(wàn)科發(fā)展起來(lái)的萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，也拋出了2017年分拆上市、60倍估值以及180億市值的目標(biāo)藍(lán)圖。

華泰證券地產(chǎn)分析師謝皓宇對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析指，物業(yè)、精裝以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是王石口中所說(shuō)獨(dú)立的“三個(gè)事業(yè)部”。

聯(lián)系郁亮曾于股東會(huì)上發(fā)表的，萬(wàn)科將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)的一個(gè)控股集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億市值的宣言，市場(chǎng)即有猜想指，上述三個(gè)業(yè)務(wù)或成為萬(wàn)科計(jì)劃中萬(wàn)億市值的重要組成部分。

“重資產(chǎn)”掘金

雖然不論是單一創(chuàng)業(yè)方向還是集團(tuán)整體轉(zhuǎn)型計(jì)劃，萬(wàn)科都希望能夠“輕”起來(lái)，但正如謝皓宇所言，“房地產(chǎn)公司想做純輕業(yè)務(wù)不是特別好做，只要做，基本會(huì)偏重。”尤其萬(wàn)科的創(chuàng)業(yè)方向要求“體現(xiàn)萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)與潛力”，與萬(wàn)科的“客戶基礎(chǔ)和能力優(yōu)勢(shì)相符合”。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)，目前兩大板塊分開(kāi)發(fā)展。萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人鄭華近期對(duì)外發(fā)聲表示，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)想要嘗試的是“重服務(wù)，偏運(yùn)營(yíng)”。

然而在培養(yǎng)讓行業(yè)信服的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力的過(guò)程中，萬(wàn)科勢(shì)必要經(jīng)過(guò)一個(gè)持有物業(yè)、建立口碑和形象的過(guò)程。換言之，短時(shí)期內(nèi)萬(wàn)科物業(yè)應(yīng)還是以“重資產(chǎn)”為主。

一個(gè)佐證是，按照設(shè)想，到2017年底、2018年左右，萬(wàn)科希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)部分能產(chǎn)生550億的總收入，租金約五六十億元；輕資產(chǎn)部分能有11億元的收入，利潤(rùn)約為3億元，利潤(rùn)率約是25%~30%。輕重資產(chǎn)的規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)比較可見(jiàn)一斑。

至于尚未有太多信息公布的家裝公司，以及最先公布分拆上市計(jì)劃的物業(yè)公司，都需要大量人力資源，這在某種程度上來(lái)說(shuō)，也是“重資產(chǎn)”的一種表現(xiàn)。

王石于今年3月份演講中關(guān)于大量使用機(jī)器人的表態(tài)，也即說(shuō)明萬(wàn)科也意識(shí)到擁有太多服務(wù)人員，與萬(wàn)科希望輕起來(lái)的愿望背道而馳。

“據(jù)萬(wàn)科計(jì)算，在客戶數(shù)量達(dá)到1000萬(wàn)人時(shí)，服務(wù)人員的比例是30萬(wàn)，6000萬(wàn)客戶對(duì)應(yīng)的服務(wù)人員將達(dá)到180萬(wàn)人。這些服務(wù)人員包括保安、清潔、綠化、老年護(hù)理等。如何找到這么多的服務(wù)人員？答案是機(jī)器人。未來(lái)十年，萬(wàn)科要做到30%的物業(yè)服務(wù)用機(jī)器人替代，預(yù)計(jì)頭三年進(jìn)行機(jī)器人實(shí)驗(yàn)，后五年開(kāi)始應(yīng)用。”

對(duì)比同級(jí)別地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)、綠地轉(zhuǎn)型方向中金融業(yè)務(wù)在扮演“輕”的角色，而這也是目前房企轉(zhuǎn)型中頗受歡迎的“瘦身”方法。相比之下，萬(wàn)科在金融方面則缺少較好的落腳點(diǎn)。

“針對(duì)原有物業(yè)來(lái)講社區(qū)金融也可以提，但意義不大。金融是要有線下消費(fèi)的，對(duì)于萬(wàn)科社區(qū)金融來(lái)說(shuō)，就是社區(qū)中物業(yè)和金融的結(jié)合。但目前萬(wàn)科物業(yè)的尚沒(méi)有起勢(shì)。”

萬(wàn)億市值難題

“我們需要萬(wàn)億的市值。我希望，萬(wàn)科未來(lái)能夠培養(yǎng)更多業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，萬(wàn)科也將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)的一個(gè)控股集團(tuán)，希望整個(gè)平臺(tái)加起來(lái)有1萬(wàn)億市值。”郁亮為萬(wàn)科喊出的星辰大海般口號(hào)，也讓這個(gè)行業(yè)為之振奮。

然而現(xiàn)實(shí)總是過(guò)于骨感。在剛剛過(guò)去的短暫牛市中，諸多企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了估值上的跨越式增長(zhǎng)，惟有背負(fù)原罪的地產(chǎn)股倍顯落寞和蕭瑟。

2015年5月13日，兩家創(chuàng)業(yè)版公司樂(lè)視網(wǎng)以及東方財(cái)富，分別以1526.57億元和1429.43億元的市值成功超越萬(wàn)科市值。不敵創(chuàng)業(yè)板公司和萬(wàn)億市值夢(mèng)想間的落差，也是這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)余暉下的一個(gè)投影。

一個(gè)普遍被接受的行業(yè)共識(shí)是，在目前的經(jīng)濟(jì)格局下，地產(chǎn)企業(yè)是不可能在資本市場(chǎng)獲得高估值的。郁亮亦明白個(gè)中道理，因此寄希望于多業(yè)態(tài)和多平臺(tái)。

對(duì)于今年五月提出上市計(jì)劃的物業(yè)公司，郁亮寄望頗高。據(jù)稱其在內(nèi)部會(huì)議上表態(tài)稱：“萬(wàn)科物業(yè)前景可期，若上市，它的市值一定會(huì)大于萬(wàn)科地產(chǎn)。”

而根據(jù)中銀國(guó)際的研報(bào)，參考先行者彩生活2014年市盈率為53倍，按照萬(wàn)科物業(yè)2014年凈利潤(rùn)2.99億元及估算同期市盈率為50倍，估算萬(wàn)科物業(yè)估值可達(dá)150億元。

“萬(wàn)科物業(yè)所謂的獨(dú)立出來(lái)，是指在新三板上市。確定這個(gè)計(jì)劃是在5月份，那時(shí)候整個(gè)新三板的估值都已經(jīng)達(dá)到一個(gè)非常高的水平。”謝皓宇向觀點(diǎn)新媒體透露。

家裝公司方面，劉肖放的狠話是，“預(yù)計(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)在今年就會(huì)有5個(gè)億左右的銷售額，三年之內(nèi)，不能再造一個(gè)北京萬(wàn)科的市值，就是我的失職。”

粗略估算，加上物業(yè)公司150億市值，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)180億市值，家裝公司200億市值，萬(wàn)科地產(chǎn)1400億估值，距離萬(wàn)億市值仍有較大距離。

值得注意的是，多位分析師和智庫(kù)研究員對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，萬(wàn)科的萬(wàn)億市值目標(biāo)實(shí)際上不夠明確，因?yàn)楣芾韺硬⑽唇o出達(dá)成目標(biāo)的路徑和節(jié)點(diǎn)。

“目標(biāo)可以提出來(lái)，只是什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)的問(wèn)題。”