編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，由觀點新媒體主辦的2015博鰲房地產(chǎn)論壇及英國戴森冠名的2015年度中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎大幕開啟，繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 雖然房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是告別了黃金時代，但在廣東通大旭日集團(tuán)董事長孫通文看來，房地產(chǎn)這個蛋糕依舊龐大，今年銷售額絕對超過8萬億。為了分得更大塊蛋糕，通大集團(tuán)正在加緊布局珠三角的步伐。

孫通文表示：“通大不會放松在珠三角的布局，這兩三年我們的重中之重就是在珠三角把通大品牌做好。”

通大地產(chǎn)自2005年推出“通大旭日”系列商住品牌以來，已成功開發(fā)十余個優(yōu)質(zhì)項目，分布于中山、廣州、惠州、深圳等地，業(yè)主遍布珠三角地區(qū)，未來，通大將聚焦珠三角廣深等一線城市、輻射佛中珠莞等潛力城市，同時更聚焦城市核心區(qū)域。

“現(xiàn)在主要是布局階段，目標(biāo)不是蒙著頭就可以做出來的，還是要有布局。”孫通文強(qiáng)調(diào)。

規(guī)模擴(kuò)張的背后離不開資金的支撐，孫通文對此也是感受頗深：“資金是制約通大迅速發(fā)展的瓶頸，通大團(tuán)隊有銷售能力和管理能力，但無論銷售多快，都不可能不利用資本市場，不然發(fā)展還是會很慢，還是缺了一條腿。”

為了把資金這條腿補(bǔ)上，孫通文進(jìn)行了多方嘗試，一方面加大了招聘有金融背景人才的力度，另一方面加強(qiáng)與基金合作，同時還在香港、深圳設(shè)立公司打通融資渠道。

孫通文表示，如果單靠銀行貸款，今年可能只做兩三個項目，但是有資本的介入就可以翻番，規(guī)模就上來了，“通大對這一塊很有感受，并且也花了很大的精力去做。”

至于進(jìn)入新城市的方式，孫通文表示，主要還是以收購為主，舊改方式開發(fā)周期較長，投入不會太大。

合作也將是通大采用的方式之一，孫通文表示，公司不排除跟別人合作，這個模式會大力推進(jìn)，但是也要看公司、看地段。

對于上市，通大也有所考慮，但會根據(jù)市場情況及自身發(fā)展需求推行，無論上市與否，集團(tuán)都會按照上市要求規(guī)范和完善。“我們會去嘗試，但不刻意追求，這是我們的態(tài)度。”孫通文表示。

孫通文最后表示，“未來的房地產(chǎn)市場，將從過去粗放型、非理性、不科學(xué)的野蠻時代，轉(zhuǎn)向健康、持續(xù)、共生的生態(tài)軌跡，這也是通大長久以來堅持的思想理念和踐行道路，相信，通大人上下一心，必將早日實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

以下為觀點新媒體對廣東通大旭日集團(tuán)董事長孫通文先生的專訪實錄：

觀點新媒體：2015年，在中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力下，房地產(chǎn)獲得了政策與金融等各方面的支持，您認(rèn)為這些政策給通大帶來了怎樣的影響？

孫通文：外部的影響還是有，尤其是今年房地產(chǎn)基金對地產(chǎn)影響比較大。通大在2014年6月份就跟一些基金簽了合同，后來他們出現(xiàn)了問題，間接影響到我們的預(yù)算，導(dǎo)致公司短期內(nèi)的擴(kuò)張受到了一點影響，影響了三四個月的速度，公司也相應(yīng)調(diào)整擴(kuò)展速度。

我們原定上半年還有一些新項目要推，但因為這個原因就推到了下半年和明年。另外對今年目標(biāo)也會有少量影響，但對公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)則沒有什么影響。

我們采取了很多的辦法彌補(bǔ)這一塊的資金缺口，包括調(diào)整開工進(jìn)度、加大銷售儲備等，通大現(xiàn)在有十余個在建項目，也根據(jù)區(qū)域市場動態(tài)調(diào)整項目建設(shè)進(jìn)度，到第四季度這些缺口基本就可以彌補(bǔ)回來了。

觀點新媒體：中山始終會是通大的大本營嗎？

孫通文：通大五年戰(zhàn)略目標(biāo)，中山只占了四分之一的份額，不能說是大本營。當(dāng)然，通大是在中山起家的，我們還是有一個情結(jié)，不離開中山，扎根于中山。

中山不是我們今年和明年的發(fā)展重點，我們的發(fā)展重點會偏向一線城市，現(xiàn)在在深圳正在洽談的有七八個項目，今年爭取有一兩個項目落地，廣州、東莞、珠海也有在談項目。

觀點新媒體：通大主要以怎樣的方式進(jìn)入這些新城市？會不會更多地涉及舊改？

孫通文：主要是以收購為主，對于一些成熟的地塊，我們會選擇直接收購，現(xiàn)在也有一兩個項目在談。

舊改方面開發(fā)周期較長，可能會拿少量資金參股一個大的項目，我們會跟進(jìn)這個項目，到比較靠譜再投入。舊改項目可以拖很多年，這個不是我們發(fā)展的重點。

觀點新媒體：越來越多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的模式，通大有沒有這方面的嘗試？

孫通文：我們不排除跟別人合作，這個模式會大力推進(jìn)，包括中山項目也有很多人找我們，但是也要看人、看地段。今年推掉了好幾個合作，雖然不用掏很多錢，但是地段不好，風(fēng)險很大，銷售的時候會有困難。

合作開發(fā)是緩解資金壓力的一種方式，也是迅速擴(kuò)張的一種方式，通大的路還是會往外走，并且要用兩條腿走路。

資金是制約通大迅速發(fā)展的瓶頸，通大團(tuán)隊有銷售能力和管理能力，但無論銷售多快，都不可能不利用資本市場和資本杠桿，不然發(fā)展還是會很慢，還是缺了一條腿。資金這條腿一定要補(bǔ)上，通大在招聘這方面人才的力度會加大，包括招聘有海外金融背景的人加入通大。在找人才的同時，我們也正在跟多家金融機(jī)構(gòu)談股權(quán)合作。如果單靠銀行貸款，今年可能只做兩三個項目，但是有資本的介入就可以翻番，規(guī)模就上來了。

通大對這一塊很有感受，并且花了很大的精力去做，成立了香港通大國際投資公司，初步的資金是7億；深圳通大也在前海成立，馬上要拿項目，這些都是為珠三角的布局做準(zhǔn)備。

觀點新媒體：通大現(xiàn)在是處于擴(kuò)規(guī)模的階段？

孫通文：目標(biāo)不是蒙著頭就可以做出來的，布局好了，成績慢慢就會出來，今年不出來明年就會出來，但沒有布局就永遠(yuǎn)出不來。比如說不走出去就在中山發(fā)展，銷售額很難突破，而且很辛苦，因為蛋糕就那么大。

要達(dá)到目標(biāo)，就要靠規(guī)劃布局，現(xiàn)在通大在整個珠三角布局已經(jīng)有了雛形，還要把它繼續(xù)深化，這兩三年的重中之重就是在珠三角做好通大的品牌。

當(dāng)然，去一線城市也不能把中山丟掉，因為這里我們有基礎(chǔ)、有把握。雖然利潤低一點、辛苦一點，但是一年還是有一定的數(shù)量，這一塊我們不會放棄，也不會放棄在一線城市或者更好城市擴(kuò)張的機(jī)會。

觀點新媒體：通大對回款率有什么要求？

孫通文：原來要求每個月反饋，現(xiàn)在要求每周、甚至每三天反饋，我們專門成立了一個回款小組，每個月下任務(wù)。

我們?nèi)昊乜盥视?5%，每個月差不多要達(dá)到80%，這是始終貫徹的，做得也比較扎實，專門有一幫人去跟，完不成任務(wù)要罰，當(dāng)月獎懲。

觀點新媒體：現(xiàn)在很多企業(yè)面臨人才流失的問題，通大人才管理采取了什么措施？

孫通文：從三年前就提出了項目跟投機(jī)制，現(xiàn)在很多高管在四五個項目上都有跟投。雖然這個方案還不是很系統(tǒng)，但是我們很實在，這些人都從中得到了好處，股權(quán)激勵是公司打造的重中之重，我們會從根本上、系統(tǒng)上來整理頂層股權(quán)激勵方案，今年年中的時候會重點討論這個問題，這里面有很大的空間。

還有要把企業(yè)文化做好，招的人要有共同價值觀才行，如果不行可以離開。

觀點新媒體：每家房企都在談互聯(lián)網(wǎng)概念，通大在這方面有沒有嘗試？

孫通文：通大正在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備，我們不排斥互聯(lián)網(wǎng)，包括電商營銷也不排斥。我的態(tài)度一直是這樣，電商或者是互聯(lián)網(wǎng)會大力推進(jìn)，但是傳統(tǒng)營銷模式也不要放棄，還是要兩條腿走路，不能單靠電商模式。

觀點新媒體：先把最根本的東西做好，然后也不會排除嘗試其他新的東西。

孫通文：不排除，我們現(xiàn)在所談的都是跟房地產(chǎn)有關(guān)，上下游的，包括房地產(chǎn)若干年之后會怎么樣，比如我們最近在談十年、十五年之后房地產(chǎn)的人員會怎么樣，我們也在思考房地產(chǎn)工業(yè)化。

不關(guān)注不行，因為到十幾年之后很可能招不到工人，如果工業(yè)化以后，原來要用700人，到時可能用70人就可以。

這個都是我們要考慮的，想做一個長久的企業(yè)，現(xiàn)在必須開始思考。我們絕對會往這個方向走，下半年把房地產(chǎn)工業(yè)化當(dāng)成議題進(jìn)行思考，然后派出團(tuán)隊去考察、做方案，再去找合適的地塊落地。

觀點新媒體：是否考慮上市？籌備工作進(jìn)行得怎樣？

孫通文：通大會往上市的方向去努力，慢慢地把公司進(jìn)行完善，這個月底準(zhǔn)備在香港談，但是什么時候上市還不知道，如果有一些不利的影響，我們可以放棄上市，另找機(jī)會。

我們會去嘗試，但不刻意追求，這是我們的態(tài)度。

總體來說，未來的房地產(chǎn)市場，將從過去粗放型、非理性、不科學(xué)的野蠻時代，轉(zhuǎn)向健康、持續(xù)、共生的生態(tài)軌跡，這也是通大長久以來堅持的思想理念和踐行道路。為了適應(yīng)房地產(chǎn)新常態(tài)，通大與時俱進(jìn)、積極面對，在戰(zhàn)略上提前部署，在戰(zhàn)術(shù)上強(qiáng)效執(zhí)行，在縱向上分步推進(jìn)，在橫向上加強(qiáng)鞏固，通大人上下一心，爭取早日實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。