“現(xiàn)在是時(shí)候真正做開發(fā)商和房地產(chǎn)了，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)會(huì)挑選、淘汰，會(huì)讓真正懂得做房地產(chǎn)的企業(yè)得到該得的利潤?！?/div>

編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2015博鰲房地產(chǎn)論壇及英國戴森冠名的2015年度中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)大幕開啟，繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國房地產(chǎn)”。

觀點(diǎn)網(wǎng) 盛夏，羊城的天氣一如既往的悶熱。

但從廣州太古匯19樓落地窗前望出去，注視著天河路上熙熙攘攘的人群時(shí)，恍然間又覺得這座城市依然在快節(jié)奏地運(yùn)轉(zhuǎn)。

如同上了“發(fā)條”的還有凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁羅臻毓，剛從新加坡輾轉(zhuǎn)香港會(huì)見合作伙伴，再借道廣州“視察”工作，羅臻毓算是個(gè)名副其實(shí)的“空中飛人”。

有幸的是，在7月17日會(huì)議的間隙，我們?cè)趧P德中國華南區(qū)辦公室的會(huì)議室里見到這位活躍在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的新加坡籍高管。

對(duì)羅臻毓來說，廣州并不陌生，甚至承載了職業(yè)生涯記憶中彌足珍貴的一段，這座城市乃至凱德中國華南片區(qū)都曾是他的“主場(chǎng)”。

雖然自詡低調(diào)，但打開話匣子的羅臻毓總有聊不完的話題，從凱德到公益，坐在我們面前的羅臻毓全然不是一般外資高管一板一眼的傳統(tǒng)形象。

機(jī)智而又不失圓融，幽默中透著點(diǎn)嚴(yán)肅，豐富的表情以及恰到好處的手勢(shì)動(dòng)作也表露出，他不是一位高冷的總裁。

2014年，恰逢凱德入華20年，羅臻毓從凱德中國副首席執(zhí)行官晉升至凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁，站在下一個(gè)20年起跑線上，羅臻毓肩上的擔(dān)子無疑重了。不甘于做守業(yè)者的他，帶著凱德及自己的商業(yè)哲學(xué)，續(xù)寫這家外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國的新篇章。

凱德集團(tuán)20年中國路

1994年，正值中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整的始發(fā)點(diǎn)，凱德這家在海外已經(jīng)擁有多年房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的新加坡房企初入中國。

一隅、一樓，寥寥數(shù)十人的團(tuán)隊(duì)，或許當(dāng)時(shí)誰都未曾想過，20年后，凱德不僅成長為中國最大的外資開發(fā)商，同時(shí)也是新加坡在華投資最大的企業(yè)。

龐大的“家業(yè)”始于一個(gè)原初的起點(diǎn)，若要追溯凱德中國的發(fā)展史，那么不得不提的是上海百騰大廈。

1994年，初入上海灘的凱德建造了當(dāng)時(shí)在中國的第一棟寫字樓。雖然幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，這棟坐落于上海福州路的寫字樓早已不在凱德名下，但從這里出發(fā)，凱德在中國似乎尋到了一些做生意的啟示。

寫字樓并非凱德在華擴(kuò)張的主流路徑，剛進(jìn)來時(shí)，凱德基本上是住宅為主，以服務(wù)公寓去開拓新的城市、新的市場(chǎng)。通過在一個(gè)城市建立團(tuán)隊(duì)、開展管理服務(wù)來了解市場(chǎng)，再從房地產(chǎn)開發(fā)的角度切入。

96、97年，在當(dāng)時(shí)還處于草創(chuàng)階段的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，凱德憑借著“上海新家坡”、“新家坡美樹館”兩個(gè)在滬住宅項(xiàng)目，把新加坡花園洋房的概念引入市場(chǎng)，引領(lǐng)了行業(yè)的追尋與探索。

1998年，凱德集團(tuán)旗下雅詩閣在中國的首批服務(wù)公寓分別在上海和天津開業(yè)，服務(wù)公寓概念在中國始入人心。

一切都看似進(jìn)展順利，殊不知1994年至2000年間，除了要想法設(shè)法去適應(yīng)新的市場(chǎng)外，亞洲金融風(fēng)暴更是給凱德潑了一盆冷水。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2000年前后，在大金融環(huán)境改變的同時(shí)，中國房地產(chǎn)也邁上了穩(wěn)步發(fā)展的道路。

2003年，上海來福士商場(chǎng)正式開業(yè)，至此凱德在中國也構(gòu)建出住宅、辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓等多元業(yè)態(tài)，為日后全產(chǎn)業(yè)鏈模式的全面構(gòu)建樹立了范本。

次年，凱德北上拓展北京，2005年謀劃華南、深拓長三角，2006年進(jìn)軍西南，全國布局就此形成。2010年，凱德收購東方海外資產(chǎn)進(jìn)一步夯實(shí)在華發(fā)展。

然而，戰(zhàn)略的選擇也會(huì)適時(shí)而變，在凱德完成全國戰(zhàn)略布局的同時(shí)，以住宅為主的開發(fā)模式也逐漸被商場(chǎng)、綜合體開發(fā)取代。眾所周知，這一過程也伴隨著凱德商用私有化以及“一個(gè)凱德”和“綜合體戰(zhàn)略”的全面推進(jìn)。

經(jīng)歷20余年的市場(chǎng)洗禮后，凱德在華總開發(fā)規(guī)模已達(dá)約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元人民幣。

投資路徑轉(zhuǎn)軌

“很多中國朋友會(huì)用‘審慎’來形容新加坡或新加坡人，但這‘審慎’讓我們未見烏云就綢繆，也讓我們懂得厚積薄發(fā)。”

林明彥曾經(jīng)的這段話，道出了凱德商業(yè)哲學(xué)的一個(gè)側(cè)面。

若說“審慎”讓凱德能夠在成長的路上更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和減少不必要的“煩惱”，那么助力其成為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)范本的除了資本平臺(tái)筑底，很大程度上還和與時(shí)俱進(jìn)的長遠(yuǎn)投資眼光緊密相關(guān)。

在羅臻毓看來，商業(yè)模式并沒有太多的秘密，這些所謂的方程式操作起來還是得靠?jī)纱笠蛩?，一是體系，二是員工。

凱德的體系乃至商業(yè)邏輯也并非一成不變。“每個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展都要經(jīng)過一定階段，從改革開放開始，第一波肯定是住房需求，這也是比較容易塑造的產(chǎn)品。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段后，商業(yè)房地產(chǎn)可能是另一波。”

從凱德的發(fā)展歷程來看，這種投資路徑的轉(zhuǎn)軌也清晰可見：前五六年基本以住宅及服務(wù)公寓“開道”，到2000年，凱德已經(jīng)琢磨起商業(yè)地產(chǎn)。

羅臻毓告訴我們，這一策略的改變也正是基于對(duì)中國房地產(chǎn)以及城市化進(jìn)程的研判。

然而，在當(dāng)時(shí)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)基本上是以散售為主，凱德自持的模式多少顯得有些“另類”。

“凱德做商業(yè)地產(chǎn)不在于把樓蓋起來，而是要把物業(yè)運(yùn)作起來，去創(chuàng)造更高的價(jià)值。”重資產(chǎn)持有也倒逼凱德啟動(dòng)更多資本平臺(tái)，這種前瞻性的舉措至今讓國內(nèi)房企望塵莫及。

2003年，凱德成立了第一支面向中國的私募基金——凱德中國住宅基金，目前已經(jīng)截止；時(shí)隔兩年，凱德又成立了凱德中國發(fā)展基金，規(guī)模達(dá)4億美元，用于發(fā)展中國市場(chǎng)的住宅項(xiàng)目，目前仍在有效期內(nèi)。

其后，凱德還相繼成立了新加坡第一支專注于中國內(nèi)地房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的信托基金——凱德商用中國信托以及投資來福士綜合項(xiàng)目的來福士中國基金。目前，凱德集團(tuán)注資中國業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托有1支，資產(chǎn)總值約110億元人民幣，私募基金有12支，總規(guī)模約74億美元。

解決了資金的后顧之憂，凱德中國的發(fā)展也踏上了快車道。時(shí)至今日，在羅臻毓看來，凱德能夠擁有現(xiàn)在的商業(yè)規(guī)模，很大程度上要?dú)w結(jié)于成功運(yùn)作房地產(chǎn)金融的功勞。

追隨中國房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，凱德越來越意識(shí)到綜合開發(fā)能力在未來行業(yè)中的重要性。2013年，凱德明確提出了綜合體發(fā)展戰(zhàn)略。目前計(jì)劃未來3年內(nèi)開發(fā)12個(gè)綜合體項(xiàng)目，半數(shù)將投資中國市場(chǎng)。

這不僅是對(duì)未來市場(chǎng)的研判，同時(shí)也是希望能夠最大程度發(fā)揮凱德的優(yōu)勢(shì)。

人生之道，貴在舍得，對(duì)凱德來說，生意同樣如此?；蛟S外人都會(huì)好奇凱德為何在發(fā)展的過程中摒棄了酒店，聚焦發(fā)展服務(wù)公寓，但在商業(yè)領(lǐng)袖的眼里，利弊的權(quán)衡顯然要多過情懷。

“從戰(zhàn)略角度考慮，如果要把酒店作為核心業(yè)務(wù)的話，可能要投入更大的資金，才能做到全球前五，才能占據(jù)一定的地位。而服務(wù)公寓的模式更容易復(fù)制到各個(gè)地方。”

“有時(shí)候憑借我們國際的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蚩吹眠h(yuǎn)一點(diǎn)，但有時(shí)也真的是摸著石頭過河，一邊摸一邊走。”雖然在外人眼里凱德已是商業(yè)地產(chǎn)的翹楚，但從羅臻毓的話里，我們能夠覺察到凱德一路走來的不易。

不做守業(yè)者

企業(yè)經(jīng)營也如同逆水行舟，不進(jìn)則退。

在凱德入華20年這一非常時(shí)點(diǎn)，羅臻毓從凱德中國副首席執(zhí)行官晉升為凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁。投資出身的他，似乎并不需要為“守業(yè)”還是“創(chuàng)業(yè)”左右為難。況且，在某種程度上說，凱德本身的發(fā)展也容不得他做個(gè)守業(yè)者。

“繼續(xù)發(fā)展凱德在中國的業(yè)務(wù)是我的任務(wù)之一，我覺得集團(tuán)總裁林明彥任命我為中國區(qū)總裁，他也看得出我不是那種守業(yè)的人，因?yàn)槲沂亲鐾顿Y出身的。”羅臻毓心知肚明。

羅臻毓曾任職于淡馬錫控股集團(tuán)，并主導(dǎo)淡馬錫亞太區(qū)域的私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)，正是這份投資稟賦成就了日后他在凱德的事業(yè)。

2001年9月，羅臻毓正式進(jìn)入凱德集團(tuán)，三年后為了事業(yè)舉家搬遷至中國。不管是對(duì)凱德還是羅臻毓而言，當(dāng)時(shí)他們都處于“事業(yè)”的上升期。

從新加坡到中國，羅臻毓的頭銜成了雅詩閣中國區(qū)高級(jí)副總裁。2004年8月至2007年7月，他帶領(lǐng)雅詩閣團(tuán)隊(duì)將中國管理的物業(yè)從8家擴(kuò)展至10個(gè)城市22家。對(duì)習(xí)慣了與資本打交道的羅臻毓來說，管理似乎是另外一回事。“以前我管資本，資本是不會(huì)投訴的，但是到了雅詩閣和凱德，我開始管人，而人既是理性的也是感性的。我慢慢發(fā)現(xiàn)，管理必須從人的感情出發(fā)，注重人性化，這在中國尤為突出。”羅臻毓多年前的這席話似乎道出兩種全然不同的職業(yè)體驗(yàn)。

在雅詩閣任職三年后，羅臻毓加入凱德中國并成為華南區(qū)域總經(jīng)理。羅臻毓接手時(shí)，凱德中國華南區(qū)僅有廣州一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)外來開發(fā)商多以港資企業(yè)為主。

或許是投資出身的本能反應(yīng)，羅臻毓認(rèn)為，必須改變當(dāng)時(shí)的管理方式。整個(gè)團(tuán)隊(duì)圍繞一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目是不一樣的，必須讓公司更加企業(yè)化。

之后兩年，羅臻毓建立了一套系統(tǒng)的流程和做事方法，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都有專門的部門對(duì)接。凱德中國華南區(qū)的團(tuán)隊(duì)也從最初的60余人發(fā)展壯大到超過400人，公司從一個(gè)辦公室發(fā)展成為在廣州、深圳、佛山三個(gè)城市都設(shè)立分公司的區(qū)域公司。

任職凱德中國華南區(qū)總經(jīng)理期間，羅臻毓運(yùn)用他的投資哲學(xué)使凱德實(shí)現(xiàn)從單一住宅業(yè)態(tài)到涵蓋綜合體全業(yè)態(tài)的進(jìn)階，并獲得了包括深圳來福士廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。

“如果碰到姚明的話，我不會(huì)跟他比高的。”羅臻毓很清楚自己和凱德的優(yōu)勢(shì)在哪里。

在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)未來一定要走專業(yè)化路線，這也是市場(chǎng)成熟和市場(chǎng)環(huán)境所帶來的一定效應(yīng)。

“凱德應(yīng)該占有一定的先機(jī)，重點(diǎn)還是希望我們抓住整個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的機(jī)遇，繼續(xù)把凱德中國發(fā)展到一定的規(guī)模。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)凱德集團(tuán)中國區(qū)總裁羅臻毓先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：凱德在內(nèi)地一直特別低調(diào)，管理也非常規(guī)范，很多內(nèi)地房企都將你們視作學(xué)習(xí)對(duì)象。

羅臻毓：業(yè)內(nèi)有所謂“凱德模式”的說法。其實(shí)，商業(yè)模式?jīng)]有什么太大的秘密，所謂的這些方程式操作起來還是得靠?jī)纱笠蛩兀皇求w系，二是員工。員工素質(zhì)培養(yǎng)到一定程度，再加上體系就能運(yùn)作某種商業(yè)模式了，少了一塊基本上都不成型。

凱德在國內(nèi)有很多員工，也有員工在培養(yǎng)之后選擇離開，但是要完全復(fù)制凱德體系，單靠挖一個(gè)總經(jīng)理或者管理人員是達(dá)不到的。畢竟從時(shí)間段上來講，沒有那么快可以復(fù)制，也沒有必要完全復(fù)制凱德的體系，因?yàn)槲覀兊捏w系也在不斷發(fā)展中。

一個(gè)商業(yè)模式或者是體系，不可能是十年不變。凱德這么多年走來，從94年進(jìn)入中國到現(xiàn)在已經(jīng)有21個(gè)年頭了，也不是完完全全地使用一套模式，在這個(gè)過程中，其實(shí)也經(jīng)歷過變化。剛進(jìn)來時(shí)，凱德基本上是做住宅為主，以服務(wù)公寓去開拓新的城市、新的市場(chǎng)。先在一個(gè)城市組建，做管理服務(wù)，逐步了解市場(chǎng)，再從房地產(chǎn)的角度切入。2000年開始，凱德大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。每個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展都要經(jīng)過一定階段。從改革開放開始，第一波肯定是住房需求，這也是比較容易塑造的產(chǎn)品。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是另一波。

也不是說90年代就不需要商業(yè)地產(chǎn)，但可能不是凱德所要做的。因?yàn)閯P德做的商業(yè)地產(chǎn)基本上是甲級(jí)辦公樓和商場(chǎng)，以持有為主。如果市場(chǎng)還不夠成熟，這個(gè)模式就比較難操作。凱德往往需要啟動(dòng)資本平臺(tái)來做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)橐L期持有。早期開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)基本上都是散售，這就造成商場(chǎng)管理難度很大，辦公樓價(jià)值也不比單一業(yè)主的產(chǎn)值高。

凱德做商業(yè)地產(chǎn)不在于把樓蓋起來，而是要把物業(yè)運(yùn)作起來，去創(chuàng)造更高的價(jià)值。如果把物業(yè)蓋起來就賣掉的話，只能得到這些商業(yè)樓的一部分價(jià)值。所以說，當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，凱德也要同時(shí)去建立資金平臺(tái)，建立很多私募基金。我們能夠擁有現(xiàn)在的商業(yè)規(guī)模，很大程度上要?dú)w結(jié)于私募基金的功勞。

再到后期，凱德更多是在做綜合體，隨著市場(chǎng)的成熟以及城市的發(fā)展，凱德也在與時(shí)俱進(jìn)，改變我們的模式。有時(shí)候能憑借國際經(jīng)驗(yàn)看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，但有時(shí)也真的是摸著石頭過河，一邊摸一邊走。房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了比較長的時(shí)間，每到一個(gè)城市都可以看到規(guī)律。到目前為止，這些規(guī)律都在，只是時(shí)間長短的問題。舉個(gè)例子，城市的發(fā)展造成了交通擁堵，地鐵成為了大眾交通工具，房地產(chǎn)業(yè)就變成有地鐵上蓋和沒地鐵上蓋的區(qū)別，也成為影響房地產(chǎn)價(jià)值高低的一個(gè)因素。每個(gè)城市基本上都有類似的規(guī)律，所以說如果能知道城市發(fā)展的規(guī)律也有助于開發(fā)房地產(chǎn)。

近幾年聽到很多同行說要做自持型商業(yè)，我覺得這有幾個(gè)因素很重要，首先一定要有資金平臺(tái)的支持；其次，要建立一個(gè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不是說賣了就完了。凱德集團(tuán)之前也有酒店業(yè)務(wù)，但為什么后來只做服務(wù)公寓呢？當(dāng)時(shí)從戰(zhàn)略角度考慮，如果要把酒店作為核心業(yè)務(wù)的話，可能要投入更大資金才能做到全球前五，才能占據(jù)一定的地位。因?yàn)榫频晔且粋€(gè)連鎖的行業(yè)，要遍布主要地方才能得到更好的客戶，酒店模式就要求做到一定規(guī)模和相當(dāng)規(guī)模的資金投入。而服務(wù)公寓的模式更容易進(jìn)行復(fù)制，所以我們就決定專注發(fā)展服務(wù)公寓?，F(xiàn)在，雅詩閣是全球最大的國際服務(wù)公寓經(jīng)營者和管理者。

觀點(diǎn)新媒體：您覺得近期股市對(duì)中國房地產(chǎn)的上升勢(shì)頭是否有一定的抑制？接下來幾年，中國房地產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)朝哪些方面改變？

羅臻毓：股市對(duì)近期銷售的影響肯定是能感覺到的，本來要來下訂金的，暫時(shí)不來了，之前說要買的人也延后了一些時(shí)間，可見影響還是有的，但也要再觀察。聯(lián)想到當(dāng)時(shí)我們把大量的資金用以建資金平臺(tái)和商業(yè)房地產(chǎn)，通過自持來獲得長期的租金回報(bào)，有些人就會(huì)問為什么不把這筆錢投入住宅市場(chǎng)，快速周轉(zhuǎn)后，現(xiàn)在可能已經(jīng)賺到很多錢，但是凱德注重整體的發(fā)展，我們的投資思路比較長遠(yuǎn)一些。

現(xiàn)在行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的階段，已經(jīng)不能單純靠土地增值來賺錢，要真正做房地產(chǎn)。商業(yè)樓和酒店都很明顯，管理決定了后期的價(jià)值，不管開發(fā)商是銷售還是經(jīng)營管理，都要實(shí)實(shí)在在地創(chuàng)造價(jià)值，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)會(huì)挑選、淘汰，會(huì)讓真正懂得做房地產(chǎn)的企業(yè)得到該得的回報(bào)，那些不是很專業(yè)的房地產(chǎn)商，可能就要被淘汰了。

房地產(chǎn)行業(yè)未來一定要走專業(yè)化路線，這是市場(chǎng)成熟和市場(chǎng)環(huán)境改變所帶來的一定效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)再往下走應(yīng)該是由專業(yè)、夠規(guī)模的公司才有辦法操作，因?yàn)椴皇侨魏我患移髽I(yè)都可以創(chuàng)造價(jià)值。從市場(chǎng)的角度，規(guī)模大的開發(fā)商會(huì)站得更穩(wěn)，發(fā)展得更大，中型開發(fā)商也有機(jī)會(huì)獲得一定的市場(chǎng)空間，小型開發(fā)商如果沒有把策略或者定位定準(zhǔn)的話，可能就會(huì)遭到淘汰或者被并購。這也是各行各業(yè)的規(guī)律，只是有些行業(yè)可以擁有很多小商家的存在，但是有些行業(yè)畢竟需要大資本來做。

接下來的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，就要看發(fā)展商的專業(yè)和規(guī)模，凱德應(yīng)該占有一定的先機(jī)，重點(diǎn)還是希望抓住整個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的機(jī)遇，繼續(xù)把凱德中國發(fā)展壯大。

觀點(diǎn)新媒體：凱德未來是否會(huì)利用資本優(yōu)勢(shì)，在中國大陸大量并購中小企業(yè)？

羅臻毓：收購是凱德擴(kuò)展業(yè)務(wù)必然考慮的，我們不排除收購，但是最終適不適合可能就要綜合考慮。2010年凱德中國整體收購了東方海外在中國的資產(chǎn)，就是例子。

觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)進(jìn)入到另一個(gè)階段就是大房企和品牌房企的機(jī)會(huì)，凱德是否也到了加速通道？

羅臻毓：這就涉及到接下來如何發(fā)展的問題了。繼續(xù)發(fā)展凱德在中國的業(yè)務(wù)是我的重要任務(wù)，因?yàn)榧瘓F(tuán)總裁林明彥先生任命我為中國區(qū)總裁，他也看得出我不是那種守業(yè)的人，因?yàn)槲沂亲鐾顿Y出身的。

林總上任以來精簡(jiǎn)整個(gè)集團(tuán)的架構(gòu)，將凱德商用私有化，推行綜合體開發(fā)和“一個(gè)凱德”戰(zhàn)略，這一連貫的步伐基本上是整個(gè)戰(zhàn)略上的調(diào)整。因?yàn)槲覀円灿X察到凱德不能把自己分散到太多的國家，畢竟東南亞市場(chǎng)還是以新加坡為主，而中國是我們另一大核心市場(chǎng)。

從提倡綜合體開發(fā)戰(zhàn)略也能看到一點(diǎn)，隨著市場(chǎng)和開發(fā)的成熟，我們需要集中我們的力量才能體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。單純的住宅開發(fā)，很多企業(yè)都有能力做，但如果是綜合性開發(fā)，里面包含大的商業(yè)、住宅、公寓、酒店，那么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就少了。第一是資本要求高，第二對(duì)綜合能力、實(shí)力也是考驗(yàn)。凱德基本上具備了這個(gè)能力，只是以前分得細(xì)，現(xiàn)在合起來，“一個(gè)凱德”也更能凸顯我們的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，凱德在中國發(fā)展接下來還是會(huì)以綜合開發(fā)為主，劃分了五大城市群，因?yàn)橹袊@么大，哪里都有發(fā)展的機(jī)會(huì)，凱德不可能哪里都去，把自己弄得太散。服務(wù)公寓會(huì)鋪得廣一點(diǎn)，因?yàn)榉?wù)公寓是需要網(wǎng)絡(luò)的。凱德更希望在一個(gè)地方深入做更多項(xiàng)目，這樣才有規(guī)模效應(yīng)。因此，凱德也在看怎么優(yōu)化資產(chǎn)，而不是單純關(guān)注項(xiàng)目的數(shù)量。

觀點(diǎn)新媒體：投資出身決定了您不是一個(gè)守業(yè)者，行業(yè)調(diào)整也給凱德帶來了機(jī)會(huì)。

羅臻毓：不同的市場(chǎng)造就不同的人，重點(diǎn)是能不能抓住市場(chǎng)，因?yàn)閯P德做到現(xiàn)在已經(jīng)有一定的平臺(tái)基礎(chǔ)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，怎樣在市場(chǎng)中突出自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助企業(yè)發(fā)展，可能是我在任的時(shí)候希望能夠帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做到的。

觀點(diǎn)新媒體：在您心目中，凱德有沒有幾個(gè)目標(biāo)對(duì)手？

羅臻毓：我不把行業(yè)的其他企業(yè)定位為“對(duì)手”，真正的對(duì)手要在競(jìng)技比賽中才有。從商業(yè)的角度來講，沒有一個(gè)企業(yè)能霸占整個(gè)市場(chǎng)，所以就沒必要把別人看成對(duì)手，完全可以共同發(fā)展。

為什么要制造對(duì)手和敵人呢？即便兩家相鄰的商場(chǎng)也沒必要當(dāng)成對(duì)手，你有你的策略，我有我的策略，如果兩家連在一起的能坐下來好好談?wù)?，更有能力制造一個(gè)商圈，把更多的人流帶來。商業(yè)不是比賽，沒必要爭(zhēng)個(gè)你死我活。在市場(chǎng)夠大的情況下，也沒必要說看著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。因?yàn)榭粗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手反而有一點(diǎn)不良的心理競(jìng)爭(zhēng)，最終損害的是大家的利益。

觀點(diǎn)新媒體：在國家號(hào)召“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的時(shí)候，今年房地產(chǎn)行業(yè)很多明星職業(yè)經(jīng)理都辭職創(chuàng)業(yè)了，您覺得凱德在人力儲(chǔ)備或者人才戰(zhàn)略有沒有一定的挑戰(zhàn)？

羅臻毓：肯定也有挑戰(zhàn)，但是重點(diǎn)我們也要留住人才，不僅要留住人，更要留住心。因?yàn)槿绻麊T工的思想跟凱德文化有太大出入的話，即使能留住人，也留不住他的心。要?jiǎng)?chuàng)業(yè)的人，他們有抱負(fù)，有不同的想法，凱德也不會(huì)強(qiáng)留，日后企業(yè)和他們的合作，反而會(huì)帶來雙贏。但不是所有人都有這種抱負(fù)，所以我的任務(wù)就是要培養(yǎng)和留住那些有在企業(yè)做經(jīng)理人志向的人。有的人希望能夠安分地做總裁或者不同梯級(jí)的職業(yè)經(jīng)理人，就是我們希望培養(yǎng)和留住的人。

至于很多企業(yè)也來凱德挖人，我的看法比較樂觀，能看得上凱德培養(yǎng)出來的人，其實(shí)也是對(duì)凱德的認(rèn)可和肯定。凱德在人才培養(yǎng)方面可能算是地產(chǎn)界的黃埔軍校了。

觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的合作越來越多，不過更多是在應(yīng)用層面，您如何理解互聯(lián)網(wǎng)思維？互聯(lián)網(wǎng)會(huì)不會(huì)改變房地產(chǎn)？

羅臻毓：隨著科技的進(jìn)步，我們的生活習(xí)慣和做事方法都已經(jīng)得到了很大的改變，開始更加講求效率，最終對(duì)于每個(gè)行業(yè)的傳統(tǒng)價(jià)值鏈來說肯定是有沖擊的。

傳統(tǒng)的價(jià)值鏈包括資源供應(yīng)商到廠家、到裝配、到最后的大小分銷商，但是隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，這樣的產(chǎn)業(yè)鏈基本上就會(huì)被重塑。買房子也是如此，可能現(xiàn)在還沒有走出大門，各大房地產(chǎn)商的廣告就已經(jīng)找到你來了。要掌握消費(fèi)者的需求就是要收集、分析消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，未來的消費(fèi)者一定不會(huì)像以前那樣，在需要的時(shí)候走到大街上去進(jìn)行比較。

觀點(diǎn)新媒體：互聯(lián)網(wǎng)改變了生活習(xí)慣。

羅臻毓：我的想法很簡(jiǎn)單，電商的出現(xiàn)對(duì)我們行業(yè)肯定有沖擊，但是如果說要回到?jīng)]有電商的時(shí)代，這是不可能的。如果要走到另外一個(gè)極端，即電商把實(shí)體店全部淘汰掉，我覺得也不可能。很簡(jiǎn)單的例子，十多年前VCD、DVD出來的時(shí)候，大家都說電影院沒法存活了，而事實(shí)上并不是如此。

以前一個(gè)片區(qū)里面一百萬人可能需要十個(gè)商場(chǎng)，但隨著科技的發(fā)展以及生活習(xí)慣的改變，未來可能只需要6個(gè)就夠了。以凱德管理者的身份來講，我就要確保凱德的商場(chǎng)是排在這6個(gè)里面的1個(gè)，而且是跑在前面3個(gè)里面的1個(gè)，這就是我的責(zé)任，也是作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人帶領(lǐng)凱德在國內(nèi)發(fā)展應(yīng)該做的事情。

另外，電商的沖擊肯定有，也要看到現(xiàn)在很多電商最缺的就是實(shí)體店，所以電商也嘗試著開實(shí)體店。凱德有這么大規(guī)模的實(shí)體店，應(yīng)該好好的利用。別把它看成是被淘汰的東西，而是看成一個(gè)很大的平臺(tái)，然后去建立另外的平臺(tái)，成為一個(gè)共同體。對(duì)于凱德來說，我們就要用更創(chuàng)新的思維去擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

觀點(diǎn)新媒體：您給自己的標(biāo)簽是什么？

羅臻毓：低調(diào)。

觀點(diǎn)新媒體：平時(shí)除了打高爾夫，您的個(gè)人愛好是什么？

羅臻毓：一個(gè)星期至少三天一定要運(yùn)動(dòng)一次，也是要減少自己的壓力，出出汗是必然的，快走是我常做的事情。

觀點(diǎn)新媒體：凱德也很注重公益。

羅臻毓：凱德做公益比較專注于弱勢(shì)兒童，目前，凱德在全國已經(jīng)援建了20多所希望小學(xué)。我們認(rèn)為應(yīng)該讓貧困兒童們享受同等教育的機(jī)會(huì)，因?yàn)橹挥械玫酵鹊慕逃蘸蟛庞懈玫臋C(jī)會(huì)去發(fā)展。凱德每年都會(huì)組織兩次國際志愿者進(jìn)行支教探訪活動(dòng)，一次是在東南亞國家，還有一次在中國，今年國內(nèi)選擇在武漢。

做公益還是有必要，企業(yè)除了逐利，還要做一點(diǎn)回饋社會(huì)的工作。除了資金資助公益項(xiàng)目外，凱德的員工每年都有三天帶薪假期參與志愿者活動(dòng)，我們鼓勵(lì)員工去做一些公益的事情。