觀點網(wǎng) 在資產(chǎn)重組方案獲證監(jiān)會正式通過后，新城控股于7月31日公布了截至2015年6月30日止六個月的半年成績單。

數(shù)據(jù)顯示，公司1-6月實現(xiàn)合約銷售人民幣114.79億元，完成全年合約銷售目標(biāo)人民幣280億元的41%。

相應(yīng)的銷售建筑面積約為126.98萬平方米，較去年同期分別增加18.2%及23.4%；營業(yè)額為人民幣88億元，較去年同期增加117.2%。

顯然，諸多政策驅(qū)動的樓市回暖也為新城控股的半年業(yè)績添了一筆重彩，但在香港業(yè)績發(fā)布會上，公司執(zhí)行董事兼副總裁陳偉健則明確指出，“公司暫不會調(diào)高全年目標(biāo)，有信心完成既定目標(biāo)”。

而按照此前計劃，在完成目標(biāo)的同時，新城控股今年投入到拿地上的金額將達(dá)全年目標(biāo)的40%左右（約為100億元）。“上半年已投入不到50億元，未來將按原計劃購地，且不僅限于一二三線城市。”陳偉健表示。

隨著土儲的擴(kuò)容，新城控股的城市布局也在沿著“1+3”戰(zhàn)略發(fā)力，對此，董事長王振華給出的評價是“計劃和進(jìn)度還是比較良好”。

據(jù)王振華向觀點新媒體表示，新城目前住宅戰(zhàn)略布局是以上海為中樞，長三角為核心，向渤海灣、中西部地區(qū)擴(kuò)張?，F(xiàn)在渤海灣地區(qū)已進(jìn)入濟(jì)南、青島，多次在北京競拍但未有斬獲，也在珠三角尋找一些項目。

“因為中西部地區(qū)我們進(jìn)入了長沙和武漢，最近也進(jìn)入了成都，正在逐步進(jìn)入這三個區(qū)域的二線城市，也就是省會城市。”

值得一提的是，在新城控股上半年的成績單中，“重組”絕對是最受矚目的關(guān)鍵詞，而這也是業(yè)績會現(xiàn)場多次被提及的問題。

對此，王振華透露稱，重組完成后，發(fā)行的A股將于年內(nèi)正式在上海交易所掛牌，業(yè)務(wù)仍將聚焦在住宅和商業(yè)上。“未來香港平臺將與A股進(jìn)行合作，偏向于商業(yè)項目，內(nèi)地公司作為操盤方，而香港平臺主要是作為投資方。”

陳偉健則表示，兩個平臺的合租除了主要投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)外，也將加強(qiáng)在物業(yè)管理及財務(wù)投資的投入。

以下是新城發(fā)展控股有限公司2015年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：新城控股換股吸收合并江蘇新城后，上海的上市公司將與香港上市公司在業(yè)務(wù)上有哪些分別？

管理層：重組江蘇新城后，新城控股發(fā)行的A股將于年內(nèi)在上海交易所掛牌，掛牌后的新城控股是一個綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括商業(yè)和住宅開發(fā)，也包括商業(yè)運(yùn)營投資等方面。

未來，H股和A股公司將合作開發(fā)商業(yè)和住宅地產(chǎn)，但前提必須是A股操盤，H股是一個財務(wù)投資者，這是第一點。

其次，H股還將通過新城市APP平臺等互聯(lián)網(wǎng)形式為物業(yè)管理提供增值服務(wù)，這也是公司發(fā)展的一個方向。

第三塊是快遞費(fèi)，去年我們收購了江蘇銀柜科技項目，專門制作小型快遞和公共部分的設(shè)計，這部分我們叫做互聯(lián)網(wǎng)物流，未來也將成為H股公司主營業(yè)務(wù)。

另外，香港上市平臺還將主營我們的兒童休閑娛樂業(yè)態(tài)，因為我們有專門為商業(yè)貿(mào)易配套的兒童娛樂休閑的業(yè)態(tài)。而對外財物投資也是H股公司的主營業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場提問：上半年新城已購入11宗地塊，下半年會不會繼續(xù)維持這個速度？

管理層：看起來我們好像拿了很多地，但其實也是按照招拍掛時間表進(jìn)行。集團(tuán)今年有一個拿地預(yù)算，即占總銷售的40%資金用來拿地，今年銷售目標(biāo)是280億元，其中大概100多億元將用來拿地，上半年拿地金額不超過50億元。

我們拿地也不局限在一二三線城市，既要看時機(jī)，也要看城市的表現(xiàn)，到目前沒有改變拿地預(yù)算。

現(xiàn)場提問：根據(jù)公司的“1+3”戰(zhàn)略，未來會向珠三角、環(huán)渤海等地擴(kuò)張，目前有沒有具體的城市進(jìn)入計劃？

管理層：目前住宅的戰(zhàn)略發(fā)展布局是以上海為中樞，長三角為核心，向渤海灣、中西部地區(qū)擴(kuò)張，現(xiàn)在渤海灣地區(qū)已進(jìn)入濟(jì)南、青島，北京我們也參與過多輪土地招拍掛，但是到現(xiàn)在為止還未獲得土地，也在珠三角尋找一些項目，既然定了這樣的目標(biāo)，我們就不會放棄珠三角、渤海灣及中西部地區(qū)主要重鎮(zhèn)。

因為中西部地區(qū)我們進(jìn)入了長沙和武漢，最近也進(jìn)入了成都，正在逐步進(jìn)入這三個區(qū)域的二線城市，也就是省會城市，整體來說計劃和進(jìn)度還是比較良好。

現(xiàn)場提問：公司上半年的銷售表現(xiàn)突出，怎么看下半年內(nèi)地房地產(chǎn)的銷售情況？會不會上調(diào)全年銷售目標(biāo)？

管理層：關(guān)于銷售目標(biāo)，我們認(rèn)為目前的房地產(chǎn)是中偏好的，從3月30日新政策出臺后，整個房地產(chǎn)發(fā)展非常良好，但我們?nèi)詴容^謹(jǐn)慎一點，按照我們的時間表去開盤。目前沒有上調(diào)目標(biāo)，我們內(nèi)部也是很有信心能夠完成今年的目標(biāo)。

現(xiàn)場提問：在政策、股市各方利好下，上半年內(nèi)地房企的整體銷售都不錯。但下半年這種形勢會延續(xù)嗎？開發(fā)商會不會采取降價促銷的方式來繼續(xù)加快庫存去化？

管理層：整體來說上半年銷售情況也是不錯的，整個市場較去年有所增長，下半年的銷售應(yīng)該也會平穩(wěn)增長，價格會平穩(wěn)上升。

主要體現(xiàn)在政策面，也就是房地產(chǎn)限購、限貸的政策全部放開，包括公積金基數(shù)的提高、上海對限購政策的微調(diào)，這些將繼續(xù)促使下半年市場趨于比較好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)場提問：在銷售平穩(wěn)預(yù)期下，今年還會出現(xiàn)金九銀十的情況嗎？

管理層：我認(rèn)為這個預(yù)期還是比較平穩(wěn)，金九銀十肯定是一個好的銷售時機(jī)，原來認(rèn)為是7、8月份是銷售淡季，但是現(xiàn)在整體來說銷售也不淡，我們公司7月份的銷售比5、6月份還要好。

至于金九銀十，金到什么程度，銀到什么程度，這個可能會比7、8月份好一點，我認(rèn)為是有好轉(zhuǎn)的，因為畢竟7、8月份的銷售氣侯比較熱，有的人不愿意出去，但是9、10月份比較涼爽。

但是今年的金九銀十與傳統(tǒng)意義上的金九銀十會一些逐步的變化，因為原來9、10月份的銷售基本占到整個下半年的50%左右。今年或者以后，我認(rèn)為金九銀十不會是鐵定的，9月份就比8月份高了30%到50%的銷售。

現(xiàn)場提問：公司怎么看未來的地價和建筑成本？

管理層：關(guān)于土地和成本，應(yīng)該說大城市土地價格一直在攀升，尤其是一線城市北上廣深的價格都在提升。

從地價來看，大家都對未來預(yù)期的房價都是看得比較清楚的，肯定會有一定的上漲。尤其是上海最近的土地價格漲得也非常大，因為大家都在回歸一線城市。

比如說去年金茂府拿地樓板價是4.7萬，這邊的房價就是5萬，但是今年上半年開盤出來是6.9萬，但是銷售情況比較理想。所以說現(xiàn)在土地的價格比較高，未來的成本也比較高，但銷售預(yù)期也比較高，土地價格不一定是大的障礙。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)的開發(fā)商發(fā)債的特別多，您怎么看這個趨勢？未來是不是也會出現(xiàn)一定的分化？

管理層：總的來說，現(xiàn)在公司債放得比較快，今年上半年大概放了7200億元，政府全年的計劃在2萬億左右，這個量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了境外債的數(shù)量。

發(fā)債的過程中，整體上來說審批還是在證監(jiān)會，發(fā)債的頻度基本上低的是2A，高的是3A，差距也不是太大，發(fā)債的價格也不是太大，不像境外一樣的高息債，從3%到12%差距非常大。

當(dāng)然，今后可能會隨著時間的推移，包括對債的奉獻(xiàn)高低不同，發(fā)債房企之間的差距會逐步拉大，也會逐步規(guī)范發(fā)債過程中債的評定標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)場提問：公司上半年的負(fù)債水平如何？

管理層：年頭是50%，低于整體房地產(chǎn)70%到80%平均水平，因為我們始終是高周轉(zhuǎn)的公司，負(fù)債控制是很重要的。目前我們在20個城市有100個項目，整體的負(fù)債比較少。

現(xiàn)場提問：有沒有一個時間段？

管理層：基本上今年海外的債是到期的，可能這個大概成本是9.7，我們可能首先會考慮用新的債務(wù)來替換。未來短期的方向就是希望用海外的錢來替代海外的債，國外的就用國外的比較便宜的利息負(fù)責(zé)國外的房地產(chǎn)發(fā)展。這個是很清晰的，但是兩個上市平臺都很重要。

現(xiàn)場提問：會不會考慮開發(fā)貸呢？

管理層：當(dāng)然沒問題，我們開發(fā)貸其實都很好，尤其是利息也很便宜，之前3月30日之前大概開發(fā)貸要5點幾到6點幾，現(xiàn)在只有4.8。從3月30日之后我們的開發(fā)貸一直是比較穩(wěn)定，整個板塊都是一體的。