觀點(diǎn)網(wǎng) 7月28日，深圳市前海管理局宣布，周大福企業(yè)有限公司成為前海（香港）全球商品購(gòu)物中心招商項(xiàng)目（即“前海港貨中心”）的中選投資人。

招標(biāo)公告顯示，前海港貨中心位于前海前灣一路北側(cè)，總占地面積約1.1萬平方米，地上建筑建筑面積約1.7-2萬平方米，層數(shù)不大于4層，停車位不少于200個(gè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約3億元，合作期限暫定10年（含建設(shè)期）。

按照進(jìn)度計(jì)劃，前海港貨中心擬于2015年12月實(shí)現(xiàn)不低于3000平方米的對(duì)外開放，其中包含一般貿(mào)易完稅銷售和保稅行郵跨境電商銷售模式商戶。

內(nèi)地旅客自由行早已導(dǎo)致香港部分地區(qū)人滿為患，港府一年前便公開表態(tài)稱，考慮將自由行數(shù)量削減20%。輿論普遍認(rèn)為，前海港貨中心的興建，恰是為了減輕自由行赴港的壓力。

不過有市場(chǎng)分析也表示，香港商品低價(jià)主要受益于免稅政策，而內(nèi)地幾大自貿(mào)區(qū)均尚未對(duì)此做明確的表態(tài)。前海港貨中心能否吸引消費(fèi)者、拉近與香港零售價(jià)格的距離，主要還取決于稅收。

周大福前海港貨中心

觀點(diǎn)新媒體了解到，早在2014年6月，深圳前海宣布正在研究興建一個(gè)“前海港貨中心”，目的是吸引香港零售百貨業(yè)進(jìn)駐，貨物品質(zhì)和價(jià)格與香港相仿。

當(dāng)時(shí)恰逢香港居民要求政府限制內(nèi)地游客數(shù)量，數(shù)據(jù)顯示，2013年自由行數(shù)量已升至4000萬人次。深圳前海研究的前海港貨中心，便是為減輕自由行赴港壓力。

2015年7月中旬，前海管理局正式對(duì)前海港貨中心啟動(dòng)公開招商，確定將以“港資建設(shè)、港企運(yùn)營(yíng)、港人收益”為宗旨選定合格企業(yè)。有消息指，在這過程中，周大福、嘉里建設(shè)均獲得入標(biāo)資格。

最終，周大福更勝一籌，被選定為前海港貨中心的中標(biāo)企業(yè)。根據(jù)時(shí)間表，前海港貨中心擬于今年12月實(shí)現(xiàn)不低于3000平方米的對(duì)外開放，項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收時(shí)間為2016年4月30日。

中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，前海是距離香港最近的自貿(mào)區(qū)，受香港的輻射影響，深圳在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面也有相當(dāng)大的潛力。從這點(diǎn)來說，周大福進(jìn)駐前海打造購(gòu)物中心，還是有不錯(cuò)的前景。

郭增利認(rèn)為，香港對(duì)自由行游客進(jìn)行限制后，內(nèi)地方面需要采取相應(yīng)的彌補(bǔ)措施，前海港貨中心恰恰是相應(yīng)調(diào)整的體現(xiàn)。“實(shí)際上，自貿(mào)區(qū)的相關(guān)政策，就是為了拉平深港兩地的消費(fèi)價(jià)格差，從而將消費(fèi)者留在深圳。”

值得一提的是，前海管理局此前的表態(tài)曾提及，重點(diǎn)推進(jìn)前海全球商品保稅展示交易中心的建設(shè)，“分流去香港購(gòu)買日常用品的客流，緩解自由行給香港社會(huì)帶來的壓力”是今年前海的重點(diǎn)之一。

在具體模式方面，前海港貨中心并未披露未來將銷售何種品類的商品。不過，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，該項(xiàng)目受制于前海的稅務(wù)政策傾向，未來或以日用品銷售為主。

據(jù)了解，目前前海保稅區(qū)的稅務(wù)優(yōu)惠主要向日用品及母嬰產(chǎn)品傾斜，此類產(chǎn)品只征收10%行郵稅——化妝品的行郵稅高達(dá)50%。前?，F(xiàn)有的海搗網(wǎng)、星辰電商、“e萬家”華潤(rùn)萬家進(jìn)口消費(fèi)品直銷中心也基本銷售這類產(chǎn)品。

與此同時(shí)，盡管前海新區(qū)制定了特殊的稅務(wù)和匯率服務(wù)政策以鼓勵(lì)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但跨境電商的稅收政策仍未有明確的表態(tài)。在外界看來，除非出臺(tái)和香港類似的免稅政策，否則內(nèi)地游客不會(huì)輕易放棄香港。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，從商業(yè)成熟度角度看，目前國(guó)內(nèi)的自貿(mào)區(qū)商業(yè)氛圍仍有待提升，而這種提升多依賴于宏觀層面的稅收政策。

“前海港貨中心這類項(xiàng)目是消費(fèi)目的性非常強(qiáng)的，只有在‘港貨’售價(jià)達(dá)到和香港同一標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才會(huì)受到歡迎。而拉近這兩者的價(jià)格差，則需要國(guó)家做出積極的稅收政策調(diào)整。”

港資的內(nèi)地商業(yè)布局

在中標(biāo)深圳前海港貨中心后，周大福已經(jīng)實(shí)現(xiàn)7月份以來第二次在內(nèi)地城市進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的布局。7月28日，該公司還以底價(jià)14.75億元摘得武漢二七濱江地塊，樓面價(jià)3550元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，除了周大福相繼投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，包括長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界、瑞安房產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等港資房企在內(nèi)地也熱衷于投資商業(yè)地產(chǎn)。

以長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)為例，在該公司目前所擁有的1580萬平方米土地儲(chǔ)備中，香港僅有80萬平方米，而內(nèi)地則高達(dá)1450萬平方米。其中，開發(fā)過的商業(yè)項(xiàng)目包括北京東方廣場(chǎng)、上海東方匯經(jīng)中心、廣州西城都薈廣場(chǎng)、南京國(guó)際金融中心等。

從地理位置看，港資房企多傾向于在北京、上海、廣州、南京、成都、重慶等一二線城市布局，具體也多在市中心的黃金地段。

對(duì)此，郭增利對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，香港地域相對(duì)狹小，因此房企若想把房地產(chǎn)當(dāng)成長(zhǎng)線投資，必須通過持有的方式獲得長(zhǎng)期收益。正因如此，港資房企已普遍形成以持有型商業(yè)開發(fā)為主的特色。

“港企房企在內(nèi)地不管是建造寫字樓還是購(gòu)物中心，多數(shù)都是基于持有目的，這對(duì)于長(zhǎng)期資產(chǎn)回報(bào)是一種良好的保證。而內(nèi)地大部分房企追求的是現(xiàn)金流，因此建造住宅居多。”

郭增利指出，港資房企在內(nèi)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的策略也可以給其它房企做一個(gè)參照。其中，港資房企在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資源整合能力、資金實(shí)力方面都有一定優(yōu)勢(shì)，基本能夠保證做出具有自身特色的產(chǎn)品。

“比如說九龍倉(cāng)在成都的IFS（國(guó)金中心），外界都認(rèn)為成都是個(gè)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)特別激烈的市場(chǎng)，但I(xiàn)FS現(xiàn)在已成為標(biāo)桿項(xiàng)目之一了。”郭增利表示，成都IFS總租金收入將由去年4億港元增至6億港元，也說明港資房企在項(xiàng)目打造方面的能力。

與此同時(shí)，港資房企也普遍具有長(zhǎng)線投資的習(xí)慣，通過進(jìn)度較慢的開發(fā)獲得更高溢價(jià)。其中2013年10月，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)將位于上海陸家嘴金融核心區(qū)的東方匯經(jīng)中心以總價(jià)89億港元轉(zhuǎn)手光大控股，售價(jià)較最初拿地增長(zhǎng)了7倍多。

不過，近期包括長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、瑞安地產(chǎn)、華人置業(yè)等港資房企陸續(xù)傳出拋售內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目的消息。盡管這或只是部分港資房企的主動(dòng)回款舉動(dòng)，但它從另一方面仍折射出，在內(nèi)地長(zhǎng)線投資已經(jīng)開始影響其資金周轉(zhuǎn)效率。

相關(guān)分析師向觀點(diǎn)新媒體指出，上述港資房企拋售內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目，可能還是地產(chǎn)投資回報(bào)率沒有以前好的大環(huán)境所致。比如瑞安地產(chǎn)2014年凈利下跌16%至17.78億元，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也僅9%，較內(nèi)地房企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率27%低。

“如果將資金退出來投資一些高新行業(yè)，投資回報(bào)率會(huì)更高一點(diǎn)。”