觀點(diǎn)網(wǎng) 十年一劍，成立近10年的越秀房產(chǎn)基金終于實(shí)施了首筆對(duì)外收購(gòu)。

8月3日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金管理人——越秀房托資產(chǎn)管理有限公司宣布，于7月31日，越秀房產(chǎn)基金的特殊目的公司Yuexiu REIT 2013 Company Limited作為買方與Century Holding Company Ltd.(為獨(dú)立第三方)，作為賣方訂立股份購(gòu)買契約。

交易完成后，越秀房產(chǎn)基金透過目標(biāo)公司及項(xiàng)目公司擁有上海宏嘉大廈。該物業(yè)收購(gòu)價(jià)為人民幣26.272億元，較評(píng)估值（即27.7億元）折讓約5.2%。

公告顯示，上海宏嘉大廈位于上海浦東竹園商貿(mào)區(qū)核心地段，于2010年9月落成，包括地上25層及地下2層，總建筑面積6.2萬平方米，其中寫字樓面積接近4萬平方米，零售面積約6200平方米，地上停車位27個(gè)，地下停車位273個(gè)。

截至2015年6月30日，寫字樓的出租率接近100%，平均租金約7.7元/平方米/天，零售的出租率近95%，平均租金約6.1元/平方米/天；租戶主要是金融業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和制造業(yè)等客戶。錄得凈收入為4600萬元。

值得關(guān)注的是，此次收購(gòu)上海宏嘉大廈是越秀房產(chǎn)基金自2005年成立以來首次對(duì)外收購(gòu)，也是其在廣州以外地區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體查閱越秀房產(chǎn)基金2014年年報(bào)顯示，截至2015年6月30日，該公司的物業(yè)組合共有六項(xiàng)，分別為白馬大廈單位、財(cái)富廣場(chǎng)單位、城建大廈單位、維多利廣場(chǎng)單位、越秀新都會(huì)大廈單位及廣州國(guó)際金融中心。六項(xiàng)物業(yè)均為越秀集團(tuán)旗下物業(yè)，均位于廣州。

對(duì)此，越秀房產(chǎn)基金主席劉永杰表示，是次收購(gòu)將會(huì)是基金擴(kuò)展廣州以外地區(qū)業(yè)務(wù)的第一步，開辟了基金在廣州市場(chǎng)外的上海新?lián)c(diǎn)。此外，是次收購(gòu)將會(huì)擴(kuò)大基金的投資組合約11.5%（按現(xiàn)有物業(yè)于2015年6月30日的獨(dú)立估值計(jì)算），令基金的收入來源及物業(yè)組合更加多元化。

劉永杰進(jìn)一步指出，是次收購(gòu)符合越秀房產(chǎn)基金的投資目標(biāo)及增長(zhǎng)策略。該物業(yè)位于上海浦東竹園商貿(mào)區(qū)核心地段，竹園為上海金融區(qū)的延伸，同時(shí)亦位于上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，其發(fā)展將進(jìn)一步推動(dòng)該地區(qū)的寫字樓需求，并持續(xù)為基金帶來穩(wěn)定且具有吸引力的租金收入來源。

事實(shí)上，早在7月28日召開的2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，劉永杰已經(jīng)對(duì)包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的媒體透露，公司收購(gòu)將集中在北京、上海兩個(gè)城市。“核心地段、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目我們都會(huì)留意，但北京、上海會(huì)重點(diǎn)留意的，因?yàn)檫@兩個(gè)城市相對(duì)來說寫字樓市場(chǎng)發(fā)展得比較好，投資回報(bào)也比較高，所以是我們很好的收購(gòu)對(duì)象。”

“現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)有比較大的下行壓力，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也比較大。”劉永杰認(rèn)為，在這樣的情況下，“對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目來說是比較好的時(shí)機(jī)，我們希望把握好這個(gè)時(shí)機(jī)。”

此外，越秀房產(chǎn)基金透露，假設(shè)基準(zhǔn)收購(gòu)價(jià)與最終收購(gòu)價(jià)相同，最終收購(gòu)價(jià)381,684,710美元（相等于約人民幣23.35億元，按1美元兌人民幣6.1169元的匯率計(jì)算）與一次性費(fèi)用及收費(fèi)約人民幣7700萬元。

為順利完成收購(gòu)，越秀房產(chǎn)基金將通過持有的現(xiàn)金及債務(wù)融資支付收購(gòu)款。其中，境外債務(wù)融資額合計(jì)3.94億美元（折合人民幣約24億元），首年利率介于倫敦銀行同業(yè)拆息LIBOR+1.7至1.88%之間。而境內(nèi)將銀行融資人民幣3億元，以償還項(xiàng)目現(xiàn)有銀行貸款。內(nèi)部資源撥付約人民幣1200萬元。